Zde je to, co potřebujete vědět, než se rozhodnete koupit
Při zvažování kondo jako investice musíte přesně odhadnout:
- roční nájem, který můžete obdržet, a
- ročních výdajů, které vzniknou, včetně takových věcí, jako jsou:
- daně z nemovitostí
- pojištění
- údržbu a opravy
Kromě toho musíte zohlednit občasné výdaje, které mohou nastat, například:
- právní poplatky, pokud je požadováno vystěhování
- náklady na reklamu k nájemcům
- náklady na opravu, pokud nájemce poškozuje majetek
Udělejme matematiku! Příklad investičního fondu:
Podívejme se na příklad. Pokud najdete byt, který prodává za 55 000 dolarů. Můžete platit peníze. Pronikne za 750 dolarů za měsíc (9 000 dolarů ročně). Myslíte si, že to představuje 16,4 procent výnos (9 000 dolarů děleno 55 000 dolary). Než budete příliš rozrušený, musíte tyto náklady zohlednit:
- Daň z nemovitostí činí 1 000 USD ročně
- Pojištění je 300 dolarů ročně
- Odhadujete přibližně 300 dolarů ročně v údržbě a opravách
- Uvědomíte si, že byt bude prázdný asi měsíc za rok (v tomto případě to stojí za cenu 750 dolarů ročně)
- Uvádíte-li pokaždé, když je prázdné, budete muset vynaložit 250 dolarů na reklamní náklady a odhadujete to jako výdaje jednou za rok
- Můžete také ovlivnit to, že možná jeden z každých pěti let může mít špatný zážitek a vznikne právní náklady a další náklady na opravu kolem 5 000 dolarů (což by bylo asi 1 000 dolarů ročně).
Tyto náklady činí celkem 3600 dolarů ročně (nebo asi 300 dolarů měsíčně).
Váš čistý nájem je nyní $ 5,400 ($ 9,000 mínus $ 3,600), což představuje čistý výnos nájemného ve výši 9,8%, což je stále atraktivní výnos. Kromě peněžního toku se můžete podílet na ocenění hodnoty nemovitosti. Pokud očekáváte, že se nemovitost zvýší o 3 procenta ročně, v prvním roce by vaše bytost ocenila z 55 000 dolarů na 56 650 dolarů, zisk 1,650 dolarů.
Pokud nemůžete platit hotovost a musíte financovat nemovitost, budete muset zohlednit také úrokové náklady. Pro investice do nemovitostí plánujeme, aby 25 procent - 50 procent dolů, aby získali nárok na úvěr. Ve výše uvedeném scénáři řekněme, že jste snížili o 30 procent dolů (16 500 dolarů) a zbývající 70 procent (38 500 dolarů) financujete za 7 let za 30 let. Platba by byla 256 USD měsíčně.
Když přidáte platbu ve výši 256 USD měsíčně a odhadované výše výdajů, které jsou vypočítané výše, přibližně $ 300 za měsíc, dostanete 556 dolarů měsíčně odhadovaných nákladů. Při předpokládaném nájemném ve výši 750 dolarů za měsíc bude tato nemovitost stále přinášet pozitivní peněžní tok a na základě těchto čísel by pravděpodobně byla dobrá investice.
Ostatní faktory: Poplatky za hodnocení a asociace na bydlení
Budete také muset zjistit, zda kondo, o kterém uvažujete, má poplatky za asociace a jak často budete muset platit hodnocení. Hodnoty jsou náklady vynaložené na pokrytí společných prostor nemovitosti kondominia. Posouzení by mohla zahrnovat úpravu terénu, parkování a opravy parkovacích garáží a údržbu, vylepšení exteriéru budovy a výdaje související s jakýmikoli společnými prostory, jako je hlavní vstupní hala nebo vstupní cesta. Tyto výdaje by měly být zahrnuty do vašeho odhadu nákladů před tím, než vypočítete odhadovanou návratnost vaší investice do bytů.
Před provedením investic do nemovitostí musíte také posoudit, jak jsou vaše předpoklady realistické. Zde je několik dalších otázek, které je třeba vzít v úvahu při určování, zda bude nákup bytů dobrou investicí:
- Je vaše byt v oblasti, kde jsou pronájmy nemovitostí v poptávce, například blízko vysoké školy?
- Je to v oblasti, která se stává méně populární nebo populárnější?
- Mohl by velký zaměstnavatel v oblasti zavřít a způsobit pokles poptávky po nájmu?
- Mohl by se postavit nový bytový dům, který by vyústil v drahé zlepšení, aby mohl konkurovat?
Využívá znalosti o oblasti a zkušenostech s hodnocením těchto typů rizik. Pro skvělou knihu o této problematice se podívejte na John Reed's How to Get Started in Real Estate Investing .