Jak psát nabídky k nákupu REO Foreclosures
Když banky uzavírají ceny REO za srovnatelné tržby, často se jedná o odpověď na několik nabídek . To znamená, že byste mohli čelit tvrdé konkurenci pro tento bankový dom .
Nebo ne. Podívejte se na domovy s delšími dny na trhu, pokud chcete sjednat nižší ceny.
Není nic neobvyklého pro některé zabavování REO v Sacramentu, kde prodávám, abych dostal 15 nebo 20 nabídek. Někdy banka vyhodí všechny, kromě několika nabídek, a požádá vybrané kupující, aby znovu předložili nabídku "Nejvyšší a nejlepší". Někdy banka jednoduše přijme nejlepší nabídku na počátku.
Pokud jste zvědaví, jak může vaše REO nabídka ležet nad ostatními a být vítěznou nabídkou, zde je několik tipů, které vám pomohou vybrat správnou cenu a podmínky:
1) Získat historii vlastnictví tohoto uzavření REO
Požádejte svého agenta kupujícího, aby zjistil kupní cenu banky na základě listiny správce nebo listiny šerifa. Obecně je to uvedeno na samotném dokumentu, který můžete získat z daňových listů nebo titulní společnosti. Porovnejte tuto cenu s cenou, kterou banka požaduje. Někdy banky chtějí uzavřít a nastaví nabídku tak vysokou, že žádný investor nebude kupovat dům v dražbě.
Podívejte se na výši půjček, které byly k nemovitosti kdysi zajištěny. Někde mezi původním zůstatkem hypoték a kupní cenou pro uzavření hypotéky je částka, kterou bude banka akceptovat, pokud je bydlení podhodnoceno.
2) Určete srovnatelné tržby za uzavření uzavření REO
V mnoha případech má katalogová cena malý vliv na hodnotu domova.
Tržní hodnota nese největší váhu. Pokud se postavíte proti konkurenčním nabídkám, jiní kupující nabídnou více než cenovou nabídku.
- Podívejte se na poslední tři měsíce srovnatelného prodeje , mini CMA, pro toto okolí, abyste zjistili, kolik stojí za vyloučení tohoto REO. Snažte se používat pouze ty domovy, které nejvíce odpovídají REO, pokud jde o náměstí, počet ložnic, koupelen, vybavení a podmínky.
- Podívejte se na probíhající prodeje . Požádejte svého agenta, aby zavolal zprostředkovatele výpisu těchto nevyřízených prodejů, aby se pokusil zjistit přijatou cenu. Někteří agenti záznamu budou tyto informace sdílet a některé nebudou.
- Podívejte se na aktivní zápisy. Ty jsou s největší pravděpodobností výpisy ostatní kupující budou používat k formulování ceny, protože jsou to jediné domovy, které kupující skutečně turné.
3) Analyzujte REO Solds agentu výpisu
Většina REO agentů pracuje pro jednu nebo dvě banky. Někteří zprostředkovatelé výpisu jsou výhradní zprostředkovatelé výpisu REO a nevypisují žádný jiný typ majetku. Vzhledem k tomu, že agenti REO se zabývají objemem, obvykle používají stejné principy stanovování cen pro všechny své REO výpisy .
- Požádejte svého agenta kupujícího o to, aby vyhledal agendu výpisu v MLS .
- Spusťte vyhledávání pomocí tohoto agenta seznamu, abyste našli poslední tři až šest měsíců záznamů tohoto agenta.
- Vyhledejte historii těchto výpisů a zjistěte poměr ceny a ceny k prodejní ceně. Pokud se většina z těchto prodejů prodává například za 5% nad cenou v katalogu, možná budete muset nabídnout 6% ceny za katalog a naopak.
4) Zeptejte se na počet přijatých nabídek pro uzavření uzavření REO
Pokud v domě REO neexistují žádné nabídky, můžete pravděpodobně nabídnout méně než katalogovou cenu a získat nabídku přijatou. Pokud však máte více než dvě nabídky, budete pravděpodobně muset nabídnout více než požadovanou cenu.
Pokud máte 20 nabídek, nezapomeňte, že některé z nabídek mohou být hotově. Banky jako všechny hotovostní nabídky. Pokud získáváte financování, může být zapotřebí zvýšit cenu vaší nabídky.
5) Předložit předběžný dopis
Je samozřejmé, že nechcete, aby předcházející dopis. Chcete dopis předběžného schválení .
Získejte předběžnou přípravu ze svého výběru věřitele.
Navíc, dostat předem schválené věřitelem, který vlastní nemovitost. Neočekávejte, že byste tento úvěr použili k vaší půjčce, ale předložíte předprodejní dopis od tohoto věřitele společně s dopisem od svého vlastního věřitele. Banky vždy nevěří důvěru ostatních věřitelů, ale mají důvěru ve své oddělení. Pokud kupujete REO od firmy Wells Fargo, možná byste se dostali do čela, pokud je vaše schválení z Wells Fargo, to je vše, co říkám.
6) Nepožádat REO Bank, aby zaplatil za opravy / inspekce
Někdy banky zaplatí za opravy, ale obvykle nebudou souhlasit, aby tak učinily ve fázi nabídky. Pokud se při domácí inspekci vyskytnou problémy, po přijetí vaší nabídky znovu vyjednají. V minulosti jsem byl schopen vyjednávat o slevách na velkých lístkových předmětech, jako je například nefunkční HVAC. Ale věci, které můžete vidět sami oči a menší předměty, se vypořádáte kvůli klauzuli AS IS, která je součástí většiny prodejů s uzavřením REO.
7) zkrátit dobu inspekce
Pokud jiní kupující požadují například 17 dní, například pro provedení inspekcí, a požádáte o 10, může být považován za vážnějšího kupujícího. Kontrola je typická pouze pro budování kupce. Banka je velmi nepravděpodobné, že bude reagovat na jakékoli žádosti o opravu. Nedělejte si chybu, když si myslíte, že můžete přijmout vysokou pozici a znovu ji vyjednat znovu.
Věnujte zvláštní pozornost podezření na formu, která se může vyskytnout v opuštěných domovech po dlouhém uvolnění.
8) Nabídnout Split poplatky s bankou REO
Některé banky nebudou například platit poplatky za převody. Pokud kupující nabízí tyto poplatky rozdělit, bude se banka cítit přijatelnější. Totéž platí pro poplatky za úschovu.
Mnoho bank jedná o slevových poplatcích za pojištění titulu . Bude-li banka platit za zásady vlastníka, politika ALTA může stát o něco více. Ale je stále dobré nechat si banku zvolit titul, pokud chcete, aby vaše nabídka byla přijata.
Zvažte důsledky hodnocení
Pokud nabízíte vyšší cenu, nezapomeňte, že hodnocení bude muset tuto cenu doložit. Pokud zjistíte, že se zabýváte nízkým hodnocením , máte možnosti, takže nezoufejte. Pamatujte, že banka s největší pravděpodobností narazí na tento problém s dalším kupujícím, který získá financování.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.