Některé krátké prodejní banky činí prodejci platit
Císařem novorozence v náručí, Shari byla v slzách, když uslyšela počáteční poptávku své banky předtím, než vydala krátké schválení prodeje .
Banka uvedla, že Shari si užívá vynikajícího ratingu, s FICO ve vysokých 800 a viděl, že Shari má nedotčené hotovostní úvěrovou linku. Její VISA měla k dispozici limit 10 000 dolarů. Banka požádala Šarího, aby si klepala na její kreditní kartu a dala banku 10 000 dolarů. Pokud Shari nemohla dovolit splácet VISA, banka se nestarala. Nevydávala svou VISA.
Jinými slovy, poselství banky bylo dvakrát: Shari by měla zničit svůj rating a podvádět úvěrovou instituci. Pravdivý příběh. Představoval jsem toho prodávajícího.
Proč banky žádají o příspěvek prodávajícího
Banky ji už v krátkých prodejích konzumují v šortkách. Banka možná půjčila půjčku za 500 000 dolarů, a například v některých částech Sacramenta v roce 2008 klesly hodnoty o více než 50%. Pokud by banka vzala domů uzavření trhu , ztratila by minimálně 250 000 dolarů své původní investice.
Ditto na krátkém prodeji.
Prodávající má podnět k krátkému prodeji, protože existují výhody pro krátký prodej vs. uzavření trhu . Proto je prodejcem účetní jednotka, kterou se banka může pokusit vytlačit. Protože to může.
Zde jsou další důvody, proč banky mohou požádat o příspěvek prodávajícího:
- Prodávající má disponibilní příjem. Většina bank prozkoumá finanční prohlášení prodávajícího, aby zjistila, kolik peněz přichází do domácnosti a kolik peněz jde. Banky umožňují určitá alokace nákladů. Pokud má prodávající peníze na konci měsíce, může banka o to požádat.
- Prodejce refinancoval a vytáhl hotovost z domu. Je to jedna věc, pokud prodejce refinancoval splácení vysoké úrokové sazby nebo dokončil projekt na zlepšení bydlení. Je to úplně jiná věc, když prodávající koupil velkou honkinovu loď. Pokud je prodávajícího přechodné období dočasné, může banka požádat prodejce, aby přispěl. Banka objedná BPO . Nebudou strčivě diskontovat majetek. Chtějí co nejvíce minimalizovat ztráty. Není-li prodejní cena dostatečně vysoká, aby banka poskytla požadovanou čistou hodnotu, může banka požádat prodávající, aby snížil rozdíl.
- Pokyny PSA vyžadují příspěvek prodávajícího. Investoři chtějí návratnost svých investic a pokyny PSA jsou obecně nastaveny tak, aby poskytovaly zisk. V těchto pokynech může být uvedeno, že všichni hypotéčníci v tomto fondu musí poskytnout příspěvek prodávajícímu k usnadnění krátkého prodeje.
- Prodávající nemá žádné finanční potíže. Mnoho bank se dohodne na krátkodobém prodeji, pokud prodávající trpí různými druhy potíží, které nemusí mít finanční povahu. Nicméně, pokud má prodávající silný peněžní tok, banka by možná chtěla jeho část.
- Státní zákony mohou povolit úsudek o nedostatečnosti . Pokud má banka právo osobně pronásledovat prodávajícímu za rozdíl mezi částkou hypotéky a krátkodobým výplatním právem, může banka před konáním krátkého prodeje upřednostňovat vyjednávání s prodávajícím. Toto vyjednávání může zahrnovat příspěvek prodávajícího.
Typ příspěvku prodávajícího, který může přijmout krátká prodejní banka
V nejlepším ze všech světů by banka chtěla, aby prodávající splatil celý dluh, ale banky vědí, že většina rozumných prodejců nebude za těchto okolností souhlasit s krátkým prodejem. Vzhledem k tomu, že prodávající může mít další možnosti, jako je úprava úvěru , uzavření trhu nebo konkurz. Banky se proto obvykle ptají na jednu ze dvou věcí nebo obojí:
- Hotovost . Ačkoli banka má právo požadovat celý rozdíl, většina bank si uvědomuje, že prodávající nemají takové peníze, nebo by nedělali krátký prodej. Není neobvyklé vidět požadavky, které se liší od 2 do 10 procent nedostatku.
- Nezajištěná promissory note . Hotovostní rozhovory, ale směnky jsou také řešením. Obecně platí, že požadavky na bankovky jsou vyšší než požadavky na hotovost. Banky však často souhlasí s neúročnými podmínkami a 3 až 15 let návratnost jistiny.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.