Váš věřitel může podat rozsudek o nedostatku po uzavření trhu
Rozdíly v nedostatku se někdy objevují po uzavření trhu nebo krátkodobém prodeji . Majitelé domů jsou často překvapeni, že je obdrží, a to je obvykle proto, že nedostanou správné právní nebo daňové poradenství předem.
Dluhopisy a hypotéky
Nedostatečné rozsudky vycházejí ze skutečnosti, že dlužník nesplnil smluvní směnku , nikoliv hypotéku. Směnka je slib, že zaplatím. Může také vytvářet osobní odpovědnost v závislosti na státních zákonech. Osobní odpovědnost znamená, že věřitel může jít po dlužníkově majetku kvůli nezaplacení úvěru.
Směnka je zajištěna svěřeneckou listinou nebo hypotékou v závislosti na finančním nástroji. Obvykle je hypoteční nebo svěřenecká listina zaznamenána ve veřejných dokladech, kde se nemovitost nachází, což veřejně upozorňuje, že dům má vůči ní zástavní právo.
Uzavření trhu
Není-li směnka splacena podle dohody, má oprávněná osoba právo uzavřít nemovitost, jelikož majetek je jistota pro směnku.
Pokud dlužník nepřijme běžné platby ani neuhradí stávající úvěr (y) během období uzavření, nemovitost jde do aukce. Pokud se nemovitost prodává za více než částku, která je dlužná, neexistuje žádný nedostatek; to se však zřídka děje.
Banky dostanou nemovitost do uzavření trhu, když nikdo nenabídne dostatek, aby splatil banku.
Banka má také právo prodat za dražitelku nejméně nabízejícímu, ale obecně banky dávají přednost prodeji soukromé osobě po uzavření trhu a doufají, že na trhu budou mít více peněz.
Krátké prodeje
Zatímco dům čeká na uzavření trhu, banka se může dohodnout na snížení svých ztrát. Umožňuje prodávajícímu provést krátký prodej a přijme méně peněz než prodávající za svůj úvěr.
Domácí prodejce najme realitní makléře, aby našel kupce pro krátký prodej . Kupující nabízí nabídku, a pokud ji banka přijme, domů se prodává se ztrátou.
Rozhodnutí o nedostatku
Nedostatkem je rozdíl mezi splatným zůstatkem a přijatou částkou, pokud je přijatá částka nižší než dlužná částka.
Zda banka může vykonat soudní rozhodnutí o nedostatku po vyloučení nebo krátkodobém prodeji závisí částečně na tom, zda směnka vede k tomu, že prodávající osobně odpovídá za dluh. Některé státy povolují osobní odpovědnost .
Rozsudky o nedostatku v Kalifornii
Dobrou zprávou pro kalifornské dlužníky jsou všechny úvěry na nákup jednorázových až čtyřkilových bytových jednotek jsou osvobozeny od rozsudků o nedostatku.
Úvěry s pevnými penězi v Kalifornii - půjčky odebrané po domově zakoupené prostřednictvím refinancování nebo druhé hypotéky - mohou podléhat rozsudku o nedostatku za následujících podmínek:
- Zadavatel uzavírá soudní řízení (California Code Civil, Proc. § 726).
- Většina věřitelů vyloučí prostřednictvím prodeje správce, který neposkytuje věřiteli právo jednat o rozsudku o nedostatku s jednou výjimkou (viz druhá tvrdá peněžní hypotéka níže) .
- Tříměsíční lhůta se vztahuje na žaloby pro rozsudky týkající se nedostatku v soudním vyloučení.
- Pokud je druhá hypotéka těžkými penězi a věřitel ztratí zabezpečení za tuto půjčku prostřednictvím uzavření trhu nebo krátkého prodeje - čímž zajistí, že jistota za dlužní směnku nebude nic - příjemce druhé hypotéky může vykonat rozsudek o nedostatku (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59, 2d 35 (1963).
- SB 931, účinný od 1. ledna 2011, nabízí ochranu proti nedostatečným prodejcům v Kalifornii, pokud je úvěr na první pozici. Nevztahuje se na zabavování.
Vyjednávací sbírka
Někteří věřitelé s náročnými penězi prodávají směnku investorovi po uzavření peněz na dolar. Pak se investor pokusí inkasovat dluh.
I když by věřitel mohl přijmout, například, 1000 dolarů za hypotéku ve výši 100 000 dolarů prostřednictvím krátkého prodeje, jistota za tuto těžkou peněžní sekundu je propuštěna, ale zmínka nemusí být. Krátký prodejní prodejce, jako je náš čtenář, se může domnívat, že utrpení skončilo, až do jednoho dne obdrží telefonní hovor s žádostí o splacení. Když k tomu dojde:
- Uvědomte si, že věřitel s největší pravděpodobností bude jednat o zlevněné výplatě.
- Poskytovatel může požádat o novou směnku, která nahradí původní směnku. V takovém případě se ujistěte, že věřitel odešle směnku "zaplacené v plné výši".
- Pokud věřitel už prodal bankovku, sleva může být větší.
- Ne všechny směnky na hotovostní peníze musí být zaplaceny v hotovosti. Někteří věřitelé budou přijímat platby.
- Pokud věřitel směruje platby jinému subjektu, uvědomí si, že bankovka mohla být prodána za nižší než její nominální hodnota a že nový věřitel může přijmout ještě nižší částku jako plnou platbu.
- Po zaplacení bankovky v plném rozsahu požádejte věřitele, aby vrátil směnku s označením "Placené v plné výši".
Nemám licenci pro poskytnutí právní rady a poskytnu tyto informace pouze pro všeobecné informační účely. Pokud si přejete právní poradenství nebo více informací, obraťte se na právníka nemovitosti .
Zdroj: Kalifornská asociace realitních kanceláří
V době psaní je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.