Někteří prodejci krátkých prodejů nedostávají uvolnění odpovědnosti
Když věřitel souhlasí s krátkým prodejem, obecně přijde k tomuto rozhodnutí, protože je pro banku výhodnější uskutečňovat krátký prodej než vyloučit.
Může nebo nemusí požadovat, aby prodejce měl finanční potíže, ale určitě doma je pod vodou .
V krátkém prodeji banka souhlasí s uvolněním úvěru výměnou za příjem menší než dlužnou částku. Ale to nemusí nutně uvolnit prodávajícího. Uvolnění úvěru z nemovitosti a uvolnění prodávajícího jsou 2 různé věci. Pokud banku dlužíte 200 000 dolarů, ale váš domov stojí 75 000 dolarů, může banka přijmout 75 000 dolarů a půjčku uvolnit. Nicméně bez splacení odpovědnosti byste o několik let později zjistili, že banka je nyní po vás a požaduje, abyste zaplatili rozdíl ve výši 125 000 dolarů.
Uvolnění odpovědnosti a písemný dopis o schválení prodeje
Krátké potvrzení o prodeji obsahuje klíč. Tento schvalovací dopis uvádí přesně to, co banka očekává. Uvádí následující pojmy, mimo jiné:
- Přijatelná prodejní cena
- Maximální přípustné provize
- Maximální náklady na uzavření
- Minimální čisté výnosy
- Uzávěrka
Ne každý krátký dopis o schválení prodeje obsahuje vydání odpovědnosti. Ve skutečnosti se některé schvalovací dopisy vůbec nezabývají uvolněním odpovědnosti. Advokáti tvrdí, že pokud nebude řešena záležitost, může si věřitel podle federálního a / nebo státního práva zachovat veškerá práva, která jsou k dispozici věřiteli, aby usilovali o rozhodnutí o nedostatku .
Nikdy nepodepisujte krátký schvalovací dopis, aniž byste požádal právníka, aby si ho přečetl a poskytl vám právní rady. Nepokládejte svého agenta, protože pokud váš zástupce není advokátem, tento agent není oprávněn poskytovat právní poradenství. Je to proti tomu, aby realitní makléř poskytoval právní poradenství.
Říkám svým klientům, že pokud vidím, že jejich krátký prodejní dopis obsahuje schválení odpovědnosti, nemohu je poradit. Říkám jim, aby zavolali právníka. Pokud je dopis nejasný nebo není výslovně uveden, navrhuji, aby prodejce kontaktoval právníka, aby se pokusil o vydání odpovědnosti. Za žádných okolností neposkytuji právní poradenství.
Nebudu se divit, že slyším, že prodávající podají žaloby proti svým realitním agentům, protože tito agenti ujišťovali, že půjčitel nebude po rozhodnutí o nedostatku. Dokonce i v Kalifornii, kde máme štěstí, že máme jisté půjčky bez rekurzů, se tento nedostatek obvykle týká foreclosure, nikoliv krátkých prodejů. Jinými slovy, prodávající, který dělal krátký prodej na úvěr na nákup peněz, nemá žádnou záruku, že krátký prodejní věřitel je uvolní, pokud věřitel výslovně neuvolní prodávajícího.
Máme oddíl 580e občanského zákoníku v Kalifornii, který byl přidán 1. ledna 2011, ale to ještě nebylo testováno u soudu a nevztahuje se na druhotné financování ani na předchozí roky.
Druhy verbiage v krátké schvalovací dopisy schválení adresovat uvolnění odpovědnosti
Zatímco vám nedokážu poskytnout všechny možné druhy uvolnění odpovědnosti nebo nezveřejnění odpovědnosti v krátkých schvalovacích dopisech, uvádíme několik příkladů. Některé z těchto prohlášení uvolňují prodávajícího, některé nenabízejí žádnou formu ručení.
- Po obdržení částky XXXXXX banky banka uvolní zástavní právo a vyúčtuje zbývající dluh jako inkasní zůstatek.
- Banka schválila zlevněnou výplatu. Nic v tomto dopise nesmí být vykládáno tak, že by poškozovalo, upustilo, upravovalo nebo změnilo jakákoli práva banky nebo opravné prostředky ze zákona nebo vlastního kapitálu při výběru všech splatných částek.
- Banka vydává souhlas s prodejem předmětu nemovitosti, což povede k krátkému splacení hypotéky. . . a případně se vzdá všech práv na nedostatek.
- Po obdržení této platby oznámíme dluh jako "plně uhrazený za méně než úplný zůstatek" všem úvěrovým agenturám.
- Dlužník musí podepsat přiložené potvrzení ke všem podmínkám uvedeným v tomto schválení a musí potvrdit, že banka si ponechává veškerá práva na nedostatek, jak je uvedeno v poznámce, smlouvě o svěření důvěry a / nebo bezpečnosti a v místních a federálních zákonech.
- Banka souhlasí s přijetím certifikovaných finančních prostředků ve výši $ XXXXXX jako plnou úhradu úvěru, navíc banka oznámí výši dluhu odpuštěného službě Internal Revenue Service.
- Banka může rozhodnout o nedostatku v rozdílu mezi přijatou platbou a celkovou splatnou zůstatek, pokud není dohodnuto jinak nebo zakázáno zákonem, jestliže krátkodobý prodej uzavře výše uvedený úvěr.
- Po přijetí finančních prostředků banka uvolní zástavní právo a zůstatek pro nedostatek bude vykázán jako poplatek ze sběratelského zůstatku.
- Po přijetí dohodnuté částky se banka zbaví zbylého zůstatku splatného na výše zmíněném úvěru a uvolní dlužníka z další povinnosti v něm a zbaví veškerých práv k dalšímu úsudku nebo nedostatku.
Pokud vám banka neposkytne záruku, možná budete muset nabídnout příspěvek prodávajícího, abyste ho banku přiměli k poskytnutí. Někdy získáte vyjednávače, který nerozumí bankovním zásadám. Pokud máte pocit, že banka nemá právo vykonávat soudní rozhodnutí o nedostatku a banka vás odmítne propustit, možná budete potřebovat eskalaci souboru k nadřízenému, abyste získali propuštění. Pokud však vše ostatní selže, nejlépe je požádat advokáta, aby vás za vás vydal odpovědnost nebo alespoň vysvětlit vaše zákonná práva, pokud nelze získat odpovědnost.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.