Kolik z vašeho domova vlastně vlastníte?
Dejte jinou cestu; poměr LTV vám říká, kolik vlastnictví máte ve skutečnosti ve srovnání s kolik dlužíte. Poměr se používá pro několik typů úvěrů, včetně úvěrů na bydlení a auto (nákupy i refinancování).
Jak vypočítat
Chcete-li vypočítat poměr LTV, rozdělte částku úvěru na celkovou hodnotu majetku zajišťujícího půjčku.
Příklad: Předpokládejme, že chcete koupit dům v hodnotě 100 000 USD. Máte k dispozici 20 000 dolarů za zálohu , takže budete muset půjčit 80 000 dolarů.
Váš poměr LTV bude 80 procent, protože dolarová částka půjčky je 80 procent z hodnoty domu. 80 000 dolarů děleno 100 000 dolarů se rovná 0,80 (což je stejné jako 80 procent - viz, jak jsou vztaženy desítky a procentní podíly ).
Vypočítejte poměr LTV vydělením hodnoty úvěru na hodnotu nemovitosti: 80 000/100 000 = 0,8.
Jednoduchý způsob, jak vypočítat LTV, je použít kalkulátor vašeho zařízení nebo vyhledávat Google pomocí lomítka ("/") pro rozdělení.
Například následující odkaz "vyhledá" odpověď: 80 000/100 000, nebo ji můžete zadat do libovolného vyhledávacího pole (včetně Bing a Yahoo).
Proč to záleží
Poměr LTV pomáhá věřitelům vyhodnocovat riziko: Čím více půjčují, tím větší riziko jsou. Vyšší riziko pro věřitele znamená:
- Je těžší dostat povolení pro půjčky.
- Možná budete muset platit více (s vyšší úrokovou sazbou ).
- Možná budete muset zaplatit dodatečné náklady, například pojištění hypotéky.
Pokud počítáte LTV, pravděpodobně se jedná o půjčku, která je zajištěna jistým typem zajištění . Například při půjčování peněz na nákup domu je úvěr zajištěn zástavním právem na domě . Věřitel může převzít dům a prodat ho uzavřením, pokud se vám nepodaří zaplatit půjčku. Totéž platí pro půjčky na auto - vaše auto může být vráceno, pokud přestanete platit.
Věřitelé opravdu nechtějí svůj majetek - chtějí získat peníze rychle. Pokud půjčují pouze 80% (nebo méně) hodnoty nemovitosti, mohou nemovitost prodávat za méně než dolar, aby získaly zpět své finanční prostředky. Je to jednodušší, než abyste se vydali za skvělou nabídku.
Stejně tak, co jste koupili, mohlo by ztratit hodnotu od doby, kdy jste je koupili, a půjčování 100 procent a více ohrožuje věřitele.
Konečně, když jste vložili některé z vašich vlastních peněz do nákupu, je větší pravděpodobnost, že ji oceníte a budete stále platit. Máte kůži ve hře, takže nebudete odcházet, pokud nebudete mít možnost.
Dobré poměry LTV
Co je dobrý poměr LTV, který vám může pomoci získat úvěr?
Záleží na preferenci vašeho věřitele a druhu půjčky. Často budete mít větší štěstí s více investovanými investicemi (nebo nižšími poměry LTV).
S úvěry na bydlení je 80 procent kouzelným číslem. Pokud si půjčíte více než 80 procent hodnoty domu, obvykle budete muset získat soukromé hypoteční pojištění (PMI) k ochraně svého věřitele. To je zvláštní výdaj, ale pojištění můžete často zrušit, jakmile se dostanete pod 80% LTV. Další pozoruhodné číslo je 97 procent. Někteří věřitelé vám umožňují nakupovat s 3 procenty dolů ( úvěry FHA vyžadují 3,5 procenta) - ale budete platit hypoteční pojištění, případně po dobu trvání vašeho úvěru.
Při automatických půjčkách poměry LTV často převyšují, ale věřitelé mohou nastavit limity (nebo maxima) a měnit sazby v závislosti na tom, jak vysoký bude váš poměr LTV. V některých případech můžete půjčit více než 100% LTV.
Pod vodou: Pokud je poměr LTV vyšší než 100 procent, půjčka je větší než hodnota aktiva zajišťujícího úvěr (nebo máte záporný vlastní kapitál). Obvykle to není dobrá situace, protože byste museli napsat šek (nebo zaplatit) za prodej aktiva - z obchodu byste nedostali žádné peníze. Po poklesu domácích hodnot během hypoteční krize byly podvodní úvěry na bydlení hlavním problémem. Podvodní auto půjčky jsou vždy problém. Pokud si půjčíte s vysokým poměrem LTV, ujistěte se, že existuje dobrý důvod pro riziko.
Mějte na paměti: Vaše jmění nemusí být ve formě peněz, které přinesete na obchod. Pokud vlastníte majetek (nebo část majetku), může být vlastnický podíl použit jako vlastní kapitál a hodnota tohoto podílu se může časem měnit. Například pokud si půjčíte svůj dům s úvěrem na bydlení , využíváte hodnotu svého bydlení a efektivně zvyšujete poměr LTV, když získáte půjčku. Pokud vaše bydliště získá hodnotu, protože ceny bydlení vzrostou, vaše LTV bude klesat (i když možná budete potřebovat hodnocení, abyste to dokázali). Podobně, pokud si půjčíte peníze na vybudování nového domova, můžete použít pozemky, na které stavíte, jako jmění pro stavební půjčku.
Větší obrázek
Poměry LTV jsou nesmírně důležité. Jsou však součástí většího obrazu, který zahrnuje:
- Vaše kreditní skóre (s dobrým úvěrem je snazší získat vyšší úvěry LTV)
- Váš příjem je k dispozici pro měsíční platby
- Aktivum, které kupujete (Je to dům v dobrém stavu nebo multifamily? Je to nové nebo použité vozidlo? Motocykl nebo RV?)
Kromě vašeho úvěru je jedním z nejdůležitějších věcí pro věřitele poměr dluhu k příjmu. To je rychlý způsob, jak zjistit, jak je cenově výhodná jakákoliv nová půjčka - můžete pohodlně přijmout ty extra měsíční platby, nebo se dostáváte nad svou hlavu?