Co je zákon o ochraně vlastníků?

Vaše právo zrušit PMI

Pojištění soukromých hypoték (PMI) chrání věřitele, když dlužníci nezaplatí úvěry na bydlení, ale majitelé domů jsou odpovědní za placení pojistného na pojištění hypotéky. Tyto náklady mohou přicházet ve formě měsíčních poplatků přidaných k hypotéce nebo mohou být započteny do úrokové sazby dlužníka. Ať tak či onak, spotřebitelé těží tím, že platí pouze tolik, kolik je nutné pro pojištění hypoték.

Bohužel majitelé domů čelí výzvám, které odstraňují poplatky za PMI, a to i v případě, že již nebyl požadován PMI.

V některých případech se dlužníci a poskytovatelé služeb zmátli o tom, jak zrušit PMI, a někteří bezohlední poskytovatelé půjček táhli nohy na zrušení poplatků PMI.

Co je zákon o ochraně vlastníků?

Zákon o ochraně majitelů domů (HPA), známý také jako zákon o zrušení PMI, je zákonem, který chrání spotřebitele před nadměrným placením za PMI. Pravidla stanoví:

• Když mohou majitelé domů zrušit PMI a přestat platit pojistné
• Pokud věřitelé automaticky zastaví účtování dlužníků za PMI
• Zveřejnění, které musí věřitelé poskytnout, pokud půjčka vyžaduje PMI
• Jak zvládnout nezasloužené pojistné, které platí majitelé domů

Kdo je kvalifikován? HPA se vztahuje na hypoteční úvěry na bydlení, včetně úvěrů na rodinné domy, kondomy a jiné bytové domy s více jednotkami. Zákon se nevztahuje na půjčky podporované vládou, jako jsou půjčky FHA nebo úvěry VA. A co víc, HPA zachází s různými úvěry a vysoce rizikovými úvěry. Chcete-li využít HPA, musí spotřebitelé udržovat dobrou historii plateb.

Datum účinnosti: Společnost HPA vstoupila v platnost dne 29. července 1999. Věřitelé však musí ještě poskytnout informace pro dlužníky, kteří před tímto dnem uzavřeli úvěry.

Proč PMI? PMI se obvykle vyžaduje pouze tehdy, když majitelé domů uhradí zálohu nižší než 20 procent. S vysokým poměrem půjčky k hodnotě (LTV), věřitelé riskují ztrátu peněz, pokud musí zablokovat doma a rychle je prodat.

Jakmile však LTV klesne pod 80%, věřitelé čelí mnohem méně rizika a majitelé domů - teoreticky - by měli přestat platit měsíční poplatky za PMI.

Jak majitelé domů zruší PMI

Společnost HPA zabraňuje situacím, kdy majitelé domů platí měsíční poplatek za PMI na dobu jejich půjčky.

Požadavek dlužníka: Dlužníci mohou PMI zrušit odesláním písemné žádosti na svého poskytovatele úvěrů, jakmile bude úvěr naplánován tak, aby dosáhl 80% LTV (na základě plánu amortizace úvěru). Majitelé domů mohou tuto žádost podat i v případě, že sníží LTV na 80 procent tím, že udělí další platby za půjčky. Chcete-li se kvalifikovat, mohou majitelé domů poskytnout důkaz, že nemovitost neztratila hodnotu.

Automatické ukončení: Poskytovatelé úvěru jsou povinni automaticky zrušit pokrytí PMI, jakmile bude úvěr naplánován na 78% původní LTV.

Konečné ukončení: Pokud se PMI nezruší kvůli žádosti dlužníka nebo automatickému ukončení, poskytovatel úvěrů musí zrušit měsíční poplatky PMI poté, co půjčka dosáhne poloviny svého plánu amortizace .

Další funkce: HPA je komplikovaná a podrobnosti o vaší půjčce ovlivňují vaše práva podle zákona. Například jakákoli záložní práva na vašem majetku mohou zabránit úspěšnému zrušení pokrytí.

Nekonformní úvěry ( jako např. Jumbo půjčky ) mohou vyžadovat, abyste počkali, až se dostanete na 77% LTV.

Zveřejnění: Vaše práva jako dlužník

Kromě stanovení pravidel pro zrušení PMI požaduje HPA věřitelům, aby dlužníky informovali o svých právech. Poskytování informací zahrnuje předběžné a roční oznámení o tom, kdy a jak mohou dlužníci zrušit PMI. Informace zahrnují podrobnosti o plánu odpisování, kdy požádat o zrušení a všechny funkce, které omezují možnost zrušení PMI.

U stávajících půjček vydaných před červencem 1999 dostanou dlužníci každoroční výpovědní lístek, v němž jim připomíná, že mohou požádat o zrušení a poskytnout své kontaktní informace o půjčce.

Pojištění placených hypotečních úvěrů

Některé úvěry používají pojištěné hypoteční pojištění (LPMI) místo přidání pojistného na měsíční platbu majitele domu.

Dlužníci stále platí za LPMI - jméno není zcela přesné - ale za to měsíčně neplatí. Místo toho mohou dlužníci platit buď:

1. Paušální částka na začátku půjčky.
2. Vyšší úroková sazba z úvěrové bilance, která vede k vyššímu měsíčnímu splácení hypoték (jistiny a úroků) .

Většina dlužníků s LPMI se rozhodla pro vyšší úrokovou sazbu. Ale tato úroková sazba trvá po dobu trvání úvěru a neexistuje způsob, jak "LPMI" zrušit a zachovat stávající úvěr. Místo toho musí majitelé domů zaplatit svůj úvěr LPMI, obvykle formou refinancování za novou půjčku .

Přesto se HPA vztahuje na úvěry s LPMI. Poskytovatelé úvěru jsou povinni poskytnout dlužníkům informace, které:

• Vysvětlete, jak LPMI funguje
• Zvýrazněte vyšší úrokovou sazbu, která se obvykle objevuje u LPMI
• Diskutujte o výhodách a nevýhodách různých možností