Obvykle vy (dlužník) platí měsíční prémii za soukromé hypoteční pojištění (PMI).
To je každý měsíc dodatečné náklady a z vašeho rozpočtu trvá kousnutí. Někteří věřitelé však nabízejí pojištěné hypoteční pojištění (LPMI), které vám umožní snížit nebo zamezit této měsíční splátce.
Zda je to dobrý nápad koupit s méně než 20 procent dolů je diskutabilní, a je téma pro jiný článek.
Jak funguje LPMI
LPMI je pojištění hypotéky, které váš věřitel zajistí. Platíte za krytí jedním ze dvou způsobů:
- Jednorázová platba na začátku půjčky ("jednorázová platba")
- Vyšší úroková sazba na váš úvěr, což vede k vyšší měsíční splátky hypoték každý měsíc, po dobu trvání vašeho úvěru.
Jednosměrný přístup je méně běžný než úprava hypoteční sazby .
Bohužel, termín LPMI není přesný, protože věřitel skutečně nezaplatí pojištění - vy děláte. Vždy pamatujte (zvláště s finančními transakcemi), že vám nikdo neplatí náklady, pokud na oplátku nedostanou něco.
Chcete-li použít LPMI, stačí změnit strukturu pojistného, abyste neplatili každý měsíc oddělený poplatek.
Pokud zaplatíte jednorázovou částku , bude váš věřitel určit částku, o které si myslí, že pokryje své náklady. Poté si s těmito penězi koupí hypoteční pojištění. V takovém případě v podstatě předplatíte krytí.
Pokud budete platit v průběhu času , půjčitel upraví vaši sazbu hypotéky na pokrytí nákladů na pojištění. Vzhledem k tomu, že vyšší sazba hypotéky znamená vyšší měsíční splátky (viz část Jak vypočítat půjčky ), skončíte platit více každý měsíc, pokud půjdete na LPMI. Tato vyšší platba by měla být nižší, než byste zaplatili, pokud byste za každý měsíc použili samostatný poplatek za PMI, ale při splácení úvěru nemůžete "zrušit" dodatečné náklady.
Výhody a nevýhody LPMI
LPMI není pro každého. Ve skutečnosti ne všichni budou mít nárok na půjčku s LPMI. Obvykle musíte mít dobrou pověst, že LPMI je volbou, a má smysl pouze v určitých situacích.
Krátkodobé úvěry: Společnost LPMI je pro krátkodobé úvěry nejatraktivnější. Pokud máte v úmyslu získat 30letou půjčku a dělat platby po desetiletí, můžete být lepší se samostatnou politikou PMI. Proč? Opět platí, že většina půjček LPMI využívá upravenou (vyšší) úrokovou sazbu hypotéky, na rozdíl od jednorázové platby předem. Tato hypoteční sazba se nikdy nezmění, takže budete muset úplně splatit úvěr, abyste se zbavili "prémie" LPMI. Můžete to udělat buď zaplacením půjčky ze svých vlastních úspor (jednodušší, než je hotovo) refinancování úvěru nebo prodeje domova a splácení dluhu.
Pro srovnání, podívejte se na samostatné zásady PMI, které můžete zrušit, jakmile vytvoříte dostatečný podíl ve vašem domě. Po zrušení máte pro zbytek vašeho úvěru prospěch z nižší úrokové sazby - a žádné další platby PMI -.
Příjemci s vysokými příjmy : Pro ty, kteří mohou získat povolení pro LPMI, je nejvíce atraktivní pro dlužníky s vysokými příjmy. Tito jednotlivci a rodiny mohou mít vyšší daňový odpočet kvůli vyšší úrokové sazbě (za předpokladu, že odečítají náklady na úroky z hypotéky v domácnosti ). Lidé s nižšími příjmy by naopak mohli odečíst samostatný PMI, takže LPMI by nepřinesl žádné další daňové výhody. Samozřejmě byste měli vždy s vaším daňovým zpracovatelem mluvit o možných odpočtech - a dokonce o tom, jak nejlépe strukturovat svůj hypoteční úvěr . Pravidla se mění pravidelně, proto se s odborníkem obraťte na aktualizace předtím, než se rozhodnete o cokoliv (a po přijetí rozhodnutí se připravte na změny).
Vysoký LTV: Pokud je váš poměr úvěru k hodnotě (LTV) blízký 80%, LPMI pravděpodobně není vaší nejlepší možností, pokud se chystáte se zbavit půjčky brzy (refinancováním nebo předplacením). Přibližně 80 procent jste téměř hotovi s hypoteční pojištění dohromady. Použijete-li místo toho samostatnou pojistku hypotéky, můžete každý měsíc provést samostatnou platbu. Budete moci pojištění zrušit poměrně brzy, a nebudete držet vyšší úrokovou sazbu. Nezapomeňte, že existuje několik způsobů, jak získat více než 80 procent LTV:
- Tím, že provedete platby, zvyšujete svůj vlastní kapitál a snížíte svůj počet LTV.
- Pokud se hodnota Vašeho domova zvyšuje kvůli silnému trhu s bydlením nebo zlepšením domova, zlepšuje se vaše LTV.
Získání vašeho PMI dříve zrušeno může zahrnovat pouze náklady na několik set dolarů ( získat ocenění ). Ale refinancování z úvěru LPMI může stát mnohem více.
Alternativy k LPMI
Pokud LPMI nezní jako perfektní pro vás, můžete vyzkoušet několik různých přístupů.
Větší záloha: Při snížení minimálně o 20 procent vyloučíte nutnost platit PMI. Mnoho kupujících však tuto možnost nemá.
Kupte si vlastní PMI: Vždy můžete platit za svůj vlastní PMI (někdy nazývané pojištěné hypoteční pojištění nebo BPMI) každý měsíc. Už jste viděli několik příkladů situací, kdy starý PMI je lepší než LPMI výše.
Piggyback: Můžete také vyzkoušet kombinaci půjček, abyste se vyhnuli PMI, přestože je třeba pečlivě zkontrolovat čísla. Strategie, která je známá také jako půjčka 80/20, je pouze jednou z možností. Tyto půjčky nejsou tak běžné, jako bývaly, ale jsou k dispozici. Poutka vám umožňuje vyhnout se pojištění hypotéky, ale vaše druhá hypotéka bude mít vyšší úrokovou sazbu. Pokud můžete druhou hypotéku rychle splatit, nakonec budete mít nadále nízkou úrokovou sazbu hypoték (kterou LPMI nezvyšuje).
Úvěry s nízkou splátkou: Několik úvěrových programů umožňuje malé zálohy. Například úvěry FHA jsou k dispozici s minimálními 3,5 procenta. Musíte platit za pojištění hypotéky, ale tyto půjčky by mohly být vhodnější pro některé dlužníky. VA půjčky umožňují nulové snížení a nevyžadují žádné pojištění hypoték.