Možnosti změny dlužníků
Je možné dostat někoho z hypotéky, ale proces je obvykle náročný. To se týká jakéhokoli primárního dlužníka i spolupodepsatelů, kteří pomohli dlužníkovi získat souhlas.
Dokud neprovedete oficiální změny hypotéky (nebo ji zcela vyplatit), každý bude odpovědný za půjčku a tento dluh sníží jejich schopnost získat další úvěry .
Výzva
Věřitelé nemají touhu vzít nikomu jméno z úvěru na bydlení. Když schválili úvěr, podívali se na kreditní skóre a příjmy obou dlužníků dohromady. Zvláště pokud jde o úvěry na bydlení, je často zapotřebí více než jeden příjem, aby bylo dosaženo uspokojivého poměru dluhu k příjmu (jinými slovy, mnozí jednotlivci mají nárok na hypotéku na rodinný dům).
Všichni dlužníci jsou 100% zodpovědní za dluh - není to 50/50 na společném úvěru. Pokud jeden dlužník není schopen platit z jakéhokoli důvodu (ať už je to finanční potíže, nebo jeden z dlužníků zemře), druhý dlužník musí udržet platby aktuální nebo splácet úvěr. Pokud věřitelé jednoduše odstraní jméno, zvyšují své riziko a dávají někomu svobodné "out", které banky neochotně dělají.
Bohužel pro co-dlužníky, věřitelé vidí každý žadatele jako individuální příležitost sbírat na úvěr.
Možná si myslíte, že je to "náš" úvěr (a v případě rozvodu například už neexistuje "nás"), ale vaše úvěrová smlouva není takto uspořádána. Dokonce i když dohoda o rozvodu specifikuje, že váš ex je zodpovědný za dluh, věřitelé mají možnost shromažďovat od každého, kdo požádal .
Ex-manželé mohou čelit právním důsledkům pro nedodržení soudních příkazů, ale nemůžete změnit existující úvěrovou smlouvu.
Jak odstranit název
Existuje několik způsobů, jak získat jméno z úvěru.
Plánujte proces, který trvá několik týdnů a zahrnuje významné papírování, ale v ideálním případě budete moci půjčku dát za vámi.
Zeptejte se svého věřitele
Začněte tím, že požádáte svého současného věřitele o změnu úvěru. Nebudete to všechno hotovo v jednom telefonním hovoru, ale zjistíte, zda je možné zachovat stávající půjčku s jedním méně dlužníkem. Pokud tomu tak je, všichni zbývající dlužníci (jejichž jména nejsou odstraněni) budou muset znovu získat nárok na úvěr jako takový. Tito dlužníci potřebují dobré úvěry a dostatečný příjem, aby pohodlně provedli platby, a budou muset projít procesem podávání žádostí podobným, jako když jste původně získali půjčku . Pokud je vaše žádost schválena, může věřitel poskytnout uvolnění odpovědnosti (často se používá v případě rozvodu).
Refinance the Loan
Pokud váš současný věřitel nebude s vámi pracovat, zkuste refinancovat půjčku . Chcete-li tak učinit, požádejte o nový úvěr a použijte tento dluh na splacení starého dluhu. Osoba odpovědná za půjčku by měla mít individuální nárok a bude muset získat nárok na dostatečný příjem a úvěr.
Jiní věřitelé by mohli být ochotni schválit půjčku a můžete se podívat na programy jako půjčky FHA (které mohou mít snadnější standardy pro schvalování, pokud jde o velikost vaší zálohy a kreditní skóre).
Pokud jste pod vodou
Refinancování je obzvláště obtížné, když váš dům stojí za méně než dlužíte, nebo pokud máte v domě minimální vlastní kapitál . Konvenční poskytovatelé úvěrů mají přísné požadavky na poměr úvěrů k hodnotám , a nebudete je splňovat, dokud neuvedete velkou kontrolu. Naštěstí existuje několik vládních programů refinancování , které vám pomohou získat nový úvěr - ujistěte se, že můžete dostat úvěr refinancovaný podle dlužníka, který chcete předtím, než provedete veškeré papírování.
Předpoklad
Může být možné převést hypotéku na jiného dlužníka. "Uhodnitelné" úvěry nabízejí tuto vlastnost, ale většina úvěrů není předpokládaná.
Pokud jste si půjčili prostřednictvím FHA nebo VA, můžete mít tuto schopnost - ale stojí za to se ptát, bez ohledu na to, kde jste si půjčili.
Prodáváme nemovitost
Pokud žádný z výše uvedených přístupů nefunguje, možná budete muset prodávat nemovitost a využívat tržby z prodeje, abyste zaplatili půjčku. To samozřejmě může způsobit narušení pro vás nebo vaši rodinu a může být obtížné prodat, pokud jste pod vodou, a proto si před tím, než se rozhodnete, pečlivě zamyslete a získáte pomoc od místních odborníků v oblasti nemovitostí.
Náklady
Všechny výše uvedené možnosti zahrnují poplatky, a proto si před výběrem vyberete několik alternativ a rozhodněte se, kdo bude platit poplatky. Dokonce i když prodáváte nemovitost a získáváte peníze, poplatky za realitní makléře a další náklady pravděpodobně sníží váš příjem. Mezi uvedené možnosti je pravděpodobně nejvýhodnější uvolnění odpovědnosti nebo předpokladu půjčky - pomohou vám vyhnout se závěrečným nákladům spojeným s refinancováním.
Stejný příběh pro spoluautory
Všechno výše uvedené platí pro spoluvlastníky hypotéky. Jako spoluvlastník jste 100% odpovědný za úvěr a věřitelé nechtějí, aby vás z háku. Poraďte se s primárním dlužníkem o refinancování a nezapomeňte, že jejich budoucnost je spojena s vaší.
S některými půjčkami (především studentské půjčky) je snadnější získat půjčku, která je spoluvlastníkem, po uplynutí doby splácení. Úvěry na bydlení však nenabízejí stejné funkce.
Ukončete žalobu
Zrušení činu neodstraní jméno dlužníka z hypotéky. Po ukončení nároku může majitel převést veškerá vlastnická práva na někoho jiného, ale všechny smlouvy o půjčce zůstávají nezměněny (vzdát se vlastnictví neznamená, že se vzdáváte povinnosti platit). Následkem toho může přestat platit dlužník dlužníka horší - dluží peníze na nemovitosti, ale již nemají žádný vlastnický podíl na tom.
Důležitá informace
Informace uvedené na této stránce mají zásadní povahu a nelze je považovat za právní nebo finanční poradenství. Před přijetím finančních rozhodnutí mluvte s místním právním zástupcem, který se seznámí s vaší situací.