Bohužel, není to tak snadné, jak to vypadá. Správné plánování a technické know-how jsou nezbytné, ale největší překážka je pravděpodobně financování - peníze vydělají peníze.
Tak jak získáte peníze?
Soukromí investoři, včetně lidí, které znáte, a věřitelé s těžkými penězi jsou nejlepší zdroj úvěrů na převrácení domů. Tito věřitelé nevyžadují stejné množství času a papírování jako tradiční banky. Místo toho vyhodnocují samotnou vlastnost (jak před a po zlepšení), tak i schopnost úspěšně dokončit projekt.
Hypoteční úvěry pro převrácení domu?
Tradiční úvěry na bydlení pravděpodobně nebudou volbou pro nákup investičních nemovitostí - alespoň když začínáte.
Dobrou zprávou je, že půjčky od bank a tradičních poskytovatelů úvěrů jsou poměrně levné: úrokové sazby patří mezi nejnižší, které najdete u investičních nemovitostí (ale stále budete muset platit závěrečné náklady ). Bohužel tyto půjčky nejsou vždy praktické.
Pomalé zavírání: Jedním z hlavních úkolů s využitím tradičního věřitele je doba potřebná k uzavření půjčky.
Poskytovatelé úvěru vyžadují, abyste vyplnili rozsáhlou žádost a budou procházet finančními prostředky hřebenem s jemným ozubením . Pokud uvidí něco, co vyvolává otázky, požádá o další dokumentaci a jejich žádost bude trvat ještě víc času. Tento proces málokdy trvá méně než 30 dní (45 nebo 90 dnů by mohlo být realističtější) a investiční příležitosti se často pohybují příliš rychle pro danou časovou osu.
Zejména pokud jsou zabavování nebo krátkodobé prodeje součástí vaší strategie, budete pravděpodobně frustrováni rychlostí tradičních věřitelů.
Vyhodnocování příjmů: Tradiční věřitelé založí své rozhodnutí o půjčování na vaší schopnosti splácet úvěr. Budou se dívat na to, kolik získáváte každý měsíc ve srovnání s požadovanými měsíčními splátkami za účelem výpočtu poměru dluhu k příjmu . Pokud jste investorem do nemovitostí nebo jiným samostatně výdělečným činitelem, nemusíte mít typ "příjmu", který hledají (věřitelé rádi vidí formuláře W-2 a zaplatit stuby).
Kolik stojí nemovitost? Poskytovatelé úvěrů také porovnávají hodnotu majetku, který kupujete požadovaný úvěr. Známý jako poměr půjčky k hodnotě , konvenční věřitelé často dávají přednost tomuto číslu pod 80%, ačkoli je možné získat půjčky FHA s minimem 3,5%. Když si kupujete dům na převrácení, pravděpodobně v jeho současném stavu není moc hodný - ale potřebujete dost peněz na nákup nemovitosti a zaplatit za zlepšení, což může činit více, než dům dokonce stojí za to. Domovská hodnota po opravě (ARV) může být lepší, ale tradiční věřitelé zvažují pouze aktuální hodnotu majetku.
Klasický úvěr: většina bank a hypotečních věřitelů vyžaduje, abyste měli silný úvěr, abyste dostali povolení k půjčce.
Nemusíte mít historii výpůjček, nebo byste mohli mít ve svých kreditních zprávách nějaké nepříznivé položky - ale to neznamená, že nemůžete úspěšně přetočit domy. Alternativní věřitelé se více zajímají o vaše předchozí projekty než vaše kreditní skóre.
Problémy s domem: Tradiční věřitelé dávají přednost půjčkám v domácnostech, které jsou v rozumně dobrém stavu. Pokud se jedná o problémy týkající se zdraví nebo bezpečnosti, úvěr je neúčinný. Mohli byste tyto problémy řešit, dramaticky zvýšit hodnotu zisku domů, ale věřitelé nejvíce zajímají půjčky na domovy, které jsou v pohybu připraveny.
Nemožné? Je možné využít tradiční úvěry na bydlení k tomu, aby se dům otočil, a to zejména v následujících situacích:
- Máte významné prostředky, které vám pomohou získat kvalifikaci - ať už se jedná o záruku nebo část zálohy.
- Ty nejste přísně "obracející" dům. Při nákupu primárního bydliště (v případě, že jste vlastníkem / obyvatelem), můžete získat finanční prostředky na nákup a vylepšení pomocí úvěru FHA 203k . Tento proces je však pomalý a obsahuje mnoho omezení.
- Máte významný podíl na jiném majetku, který lze použít pro úvěr na domácí kapitál (nebo jiný majetek včetně nemovitosti, který lze použít jako zajištění). Mějte na paměti, že pokud se nemůžete držet krok s platbami, ztratíte tento majetek v uzavření , takže tato možnost je riskantní (zvláště pokud vaše rodina žije na této nemovitosti).
- Máte zkušenosti s úspěšnými projekty v minulosti. Můžete být schopni získat úvěry na nemovitostní investice od bank a družstevních záložen, pokud je přesvědčíte, že jste skutečné podnikání s znalými partnery, solidním procesem a finančními zdroji.
- Můžete získat nezajištěné půjčky. Pokud jste schopni si půjčit bez zástavního kolaterálu, můžete využít půjčky, jako jsou kreditní karty, k financování zlepšení. Budete potřebovat finanční prostředky na nákup nemovitosti, ale další peníze mohou pocházet z nezajištěné půjčky . Tato strategie je riskantní, protože kreditní karty jsou notoricky drahé a váš projekt se zastaví, pokud je vaše úvěrová linka neočekávaně zkrácena nebo zamrzlá (a potřebujete extrémně vysoké kreditní limity).
Soukromé půjčky pro převrácení vlastností
Úvěry soukromých poskytovatelů úvěrů usnadňují většinu výše uvedených výzev. Hlavní nevýhodou je cena, ale cílem je strategicky využít tyto půjčky. Soukromé půjčky mohou pocházet téměř odkudkoli, ale většina obratných půjček se vejde do dvou hlavních kategorií:
- Půjčky od lidí, které znáte
- Půjčky z peněz
Když začnete, bude těžké najít někoho, kdo by chtěl dát peníze - lidé, kteří vás zná (a kteří nemusí mít mnoho peněz nebo toleranci vůči riziku), může být vaším jediným řešením. Případně možná budete muset své vlastní první nabídky financovat sám.
Vytvoření sítě: Zapojte se do místní komunity investujících do nemovitostí. Během času se setkáte s lidmi a zjistíte, kdo může půjčit peníze. Navíc vás lidé poznají. Jiní investoři, realitní makléři a soukromí věřitelé uvidí, že jste odhodláni provozovat úspěšný obchod (nemluvě o kompetentních) a vaše šance na získání půjčky se zlepší.
Nakonec byste měli být schopni začít půjčovat od poskytovatelů peněz . Tito věřitelé se specializují na úvěry na převrácení a jiné investice a jsou odlišné od tradičních bank.
Rychlé uzavření: U soukromého věřitele je proces jiný a půjčka může být financována mnohem rychleji (týden nebo tak je rozumné, když máte dobrý vztah s profesionálním věřitelem). Rychlé stěhování může být konkurenční výhodou, když někdo chce získat majetek z rukou.
Poskytování úvěrů na základě aktiv: Místo soukromých věřitelů se spíše než hledáním úvěrových zpráv a výpočtem poměru výnosů soustředí na hodnotu aktiv, který kupujete. Pokud se otáčíte domy, věřitel chce vědět, že mohou dům rychle prodávat, aby získali peníze (stejně jako ostatní věřitelé, soukromí věřitelé budou mít zástavní právo na nemovitost , což jim umožní vlastnit majetek a prodat ho, pokud nesplácíte půjčku).
Nákup a vylepšení: soukromí věřitelé se zabývají přijímáním investorů a založením finančních prostředků na ARV projektu. Ale nemusí vám vše dát najednou - možná budete muset čerpat z úschovního účtu, jak váš projekt postupuje.
Přebíjení bez peněz? Dokud nemáte několik úspěšných projektů pod vaším opaskem, věřitelé budou vyžadovat, abyste měli v projektu rovnoprávnost. V určitém okamžiku můžete mít možnost požádat o projekt 100% a mít současně spuštěn více projektů.
Náklady na půjčky
Úvěry na převracení projektů jsou dražší než úvěry na nákup domů. Úroková sazba je vyšší a často budete muset platit několik bodů nebo počáteční poplatky (jeden bod je jedno procento z hodnoty vašeho úvěru ).
Otočné projekty jsou krátkodobé projekty. Nebudeš žít v domácnosti po celá desetiletí, takže standardní 15letá nebo 30letá hypotéka není správná půjčka na práci. Investoři často upřednostňují koupi, vylepšení a prodej nemovitosti do jednoho roku nebo méně a to je způsob, jakým většina soukromých půjček pracuje. Ty půjčky jsou drahé, pokud držíte nemovitost po dlouhou dobu, a to dává smysl, protože se riziko úvěru zvyšuje při zpoždění splácení.
Kolik stojí za půjčení za převrácení? Náklady jsou všechny na palubě a vše je obchodovatelné. Úrokové sazby mohou být kdekoli mezi 8 a 20 procenty ročně a budete muset zaplatit 1 až 10 procent předem. Čím delší jste v podnikání, tím lepší jsou vaše vztahy s věřiteli, tím méně zaplatíte.
Chcete-li maximalizovat množství peněz, které jsou k dispozici pro váš projekt, věřitelé často umožňují platby pouze úroky a neměla by existovat žádná platba předem, takže můžete půjčku prodat a vyplatit vždy, když jste připraveni.