Home Equity: Co to je a jak to používat
Jinak řečeno, domácí kapitál je část vašeho majetku, kterou skutečně vlastníte. "Rozhodně jste vlastníkem vašeho domu, ale pokud jste si půjčili peníze na koupi nemovitosti, váš věřitel má také zájem o nemovitost, dokud nebudete splatit půjčku .
Home equity je obvykle nejcennějším majetkem majitele domů. Tento majetek lze použít později v životě, takže je důležité pochopit, jak to funguje a jak ho používat moudře.
Případ vlastního kapitálu
Nejjednodušší způsob, jak porozumět spravedlnosti, je začít s hodnotou domova a odečíst částku dlužnou z hypoték. Tyto hypotéky mohou být nákupní úvěry používané k nákupu domu nebo druhé hypotéky, které byly později odebrány.
Předpokládejme, že jste zakoupili dům za 200 000 dolarů, udělali 20 procent předplatného a dostali půjčku na pokrytí zbývajících 160 000 dolarů. V tomto příkladu je váš domácí kapitálový podíl 20 procent domácí hodnoty: doma stojí 200 000 dolarů a přispíváte 40 000 dolary - nebo 20 procent z kupní ceny. Vlastníte si domov, ale skutečně jen "vlastní" 40 000 dolarů.
Váš věřitel nevlastní žádnou část domu - technicky, vlastníte všechno - ale dům je používán jako záruka za váš úvěr .
Váš věřitel zajistí svůj zájem tím, že si na nemovitosti zažene zástavní právo .
Předpokládejme, že hodnota vašeho domova se zdvojnásobí (je nepravděpodobné, ale bude to jednoduché). Pokud je to v hodnotě 400 000 dolarů a stále ještě dlužíte pouze 160 000 dolarů, máte 60 procentní podíl na vlastním kapitálu. Můžete to vypočítat tak, že vydělíte zůstatek úvěru tržní hodnotou a odečtete výsledek od jednoho (Google nebo nějaký tabulkový proces vypočítá, pokud použijete 1 - (160000/400000), a pak budete muset převést desetinnou čárku na procento ).
Váš úvěrový zůstatek se nezměnil, ale váš vlastní kapitál se zvýšil .
Stavební kapitál
Jak můžete vidět, mít více kapitálu je dobrá věc. Tak jak zvýšíte svůj kapitál?
Splácení úvěru: Jakmile splácíte svůj zůstatek z úvěru, zvyšuje se váš kapitál. Většina domácích půjček jsou standardní úpisové půjčky s úrovněmi měsíčních plateb, které směřují jak k vašemu úroku, tak k jistině. Časem se zvyšuje částka, která směřuje k splácení jistiny, takže každým rokem budeme zvyšovat podíl na akciovém kapitálu.
Pokud máte náhodou půjčku nebo jiný druh nedoplňujícího úvěru, nevytváříte stejným způsobem akcie. Možná budete muset provést dodatečné platby za účelem snížení dluhu a vybudování vlastního kapitálu.
Cenové zhodnocení: Můžete také vybudovat kapitál, aniž byste se snažili. Když váš domov získává hodnotu (z důvodu zlepšení projektů nebo zdravého trhu s nemovitostmi), zvyšuje se váš kapitál.
Další podrobnosti si přečtěte o budování vlastního kapitálu (a urychlení procesu) .
Použití vlastního kapitálu
Vlastní kapitál je aktivum, takže je součástí celkové čisté hodnoty. Můžete vydělat výnosy nebo paušální částky z vašeho vlastního kapitálu jednou, pokud potřebujete, nebo můžete předat bohatství vašim dědicům. Existuje několik způsobů, jak dát aktivum do práce.
Kupte si další dům: Pravděpodobně nebudete ve stejném domě navždy.
Pokud se stěhujete, můžete prodat svůj současný domov a dát tyto peníze na nákup vašeho dalšího domova. Pokud stále dlužíte peníze na hypotéky, nebudete moci využívat všechny peníze od svého kupujícího, ale vy použijete svůj vlastní kapitál.
Vypůjčte si proti vlastnímu kapitálu: Můžete také získat hotovost a použít ji jenom pro cokoli s využitím hypotečního úvěru na bydlení (také známého jako druhá hypotéka). Majitelé domů často využívají tyto prostředky pro zlepšení bydlení, financování vysokoškolského vzdělávání nebo pro jiné účely. Je však rozumné dát tyto peníze na dlouhodobou investici do vaší budoucnosti - placení stávajících výdajů je riskantní.
Odchod do důchodu fondu: Můžete také utrácet svůj vlastní kapitál ve vašich zlatých letech pomocí reverzní hypotéky . Tyto půjčky poskytují důchodům důchodci a nevyžadují měsíční platby - půjčka se splácí, když majitel domu opustí dům.
Nicméně tyto půjčky jsou komplikované a mohou vytvářet problémy pro majitele domů a dědice .
Úvěry na vlastním kapitálu
Úvěry na vlastním kapitálu jsou lákavé, protože máte přístup k velkému fondu peněz - často při relativně nízkých úrokových sazbách. Jsou také relativně snadné, protože půjčky jsou zajištěny nemovitostí. Než vydělíte peníze z vašeho domova, podívej se pozorně na to, jak tyto úvěry fungují a chápou rizika.
Uzavření trhu: Hlavním rizikem použití domácího kapitálu je to, že váš domov slouží jako záruka úvěru. Pokud nemůžete splatit svůj úvěr, může váš věřitel vzít dům v uzavření trhu a prodat ho, aby získal své peníze zpět. To znamená, že vy a vaše rodina budete muset najít jiné ubytování - pravděpodobně v nevhodném čase - a váš dům pravděpodobně nebude prodávat za top dolar.
Jak si půjčit: Chcete-li získat úvěr na bydlení, budete požádáni s věřiteli, stejně jako s jakoukoliv jinou půjčkou. Věřitel vyhodnotí tržní hodnotu vašeho domova a nabídne maximální částku, kterou si můžete půjčit. Ve většině případů věřitelé omezují úvěry na 80% nebo méně z hodnoty vašeho domu (to je známo jako poměr půjčky k hodnotě ). To znamená, že vaše první (nákupní) hypotéka plus všechny dodatečné půjčky, které přijmete, musí být nižší než 80 procent odhadované hodnoty. Poskytovatelé půjček také oceňují svůj příjem a kreditní historii při schvalování úvěrů.
Dva druhy úvěrů v rámci vlastního kapitálu
Domácí půjčka je jednorázová půjčka - dostanete všechny peníze najednou a splácíte s platbou měsíčně v příštích letech. Vaše úroková sazba je obvykle pevná .
Kredit pro domácí kapitál (HELOC) vám umožňuje čerpat finanční prostředky podle potřeby. Podobně jako u kreditní karty můžete půjčit pouze to, co potřebujete, když ji potřebujete během "období čerpání" (pokud zůstane kreditní karta otevřená). Během této doby budete muset provést mírné platby na váš dluh. Po několika letech (například za deset let) končí losová lhůta a půjdete do splátkového období, kdy budete agresivněji splatit celý tento dluh. HELOC obvykle obsahují variabilní úrokovou sazbu .