Protože poměr LTV k navýšení úvěru se kvalifikační směrnice pro některé hypoteční programy stanou mnohem přísnějšími. Věřitelé mohou požadovat, aby dlužníci s vysokými úvěry LTV získali soukromé hypoteční pojištění k ochraně před selháním kupujícího.
Výpočet poměru úvěru k hodnotě
Ocenění majetku je typicky určeno odhadcem. Banky obvykle používají nižší částku z oceněné hodnoty a kupní ceny. Nejprve rozdělíme některá čísla a poté diskutujeme, jak se tyto úvěry na hodnoty hodí do oblasti hypotečních úvěrů.
Nákup Scénář # 1 - Hodnocení je dobré (více než nákupní cena)
- Nákupní cena: 100 000 USD
- Oceněná hodnota: 110 000 USD
- Záloha: 20 000 USD
- Částka půjčky: 80 000 dolarů
- Úvěr na hodnotu (LTV) = 80%
Scénář nákupu č. 2 - hodnocení je nízké (nižší než jeho nákupní cena)
- Nákupní cena: 100 000 USD
- Oceněná hodnota: 90 000 USD
- Záloha: 20 000 USD
- Částka půjčky: 80 000 dolarů
- Úvěr na hodnotu (LTV) = 89%
Refinance Scénář č. 1 (standardní, bez druhé hypotéky)
- Hlavní hodnota: 100 000 USD
- Úvěrový zůstatek: 80 000 dolarů
- Vlastní kapitál: 20 000 dolarů
- Úvěr na hodnotu nebo LTV = 80%
Refinance Scénář č. 2 (více hypotečních zástavních listů včetně druhé hypotéky)
- Hlavní hodnota: 100 000 USD
- Úvěrový zůstatek: 80 000 dolarů
- Druhý zůstatek úvěru: 10 000 dolarů
- Vlastní kapitál: 10 000 USD
- Úvěr na hodnotu nebo LTV = 90%
Ať už kupujete, nebo refinancujete , je důležitá vaše úvěrová půjčka, protože pomáhá určit hypoteční míru a způsobilost úvěru.
Typy úvěrů s vysokým limitem LTV
Úvěr na hodnotu je klíčovým faktorem ve vaší schopnosti získat souhlas s hypotékou. Obecně platí, že věřitelé upřednostňují půjčky s nízkou hodnotou LTV, protože úvěry s nízkým limitem LTV představují pro banku menší riziko. To znamená, že existuje řada úvěrových programů zaměřených konkrétně na majitele domů s vysokými LTV. Existují dokonce i některé programy, které zcela ignorují úvěr na hodnotu. Zde je stručný přehled nejběžnějších typů úvěrů typu LTV.
VA úvěr: 100% úvěr na hodnotu
VA půjčky jsou půjčky, které jsou garantovány americkým ministerstvem pro záležitosti veteránů. VA úvěrové pokyny umožňují 100% LTV, což znamená, že pro většinu dlužníků VA není zapotřebí žádné předčasné splacení. Vždy se se svými věřiteli nejprve ujistěte, že vaše způsobilost VA je stále k dispozici pro 100% financování. VA hypotéky jsou k dispozici některým vojákům v činné službě, veteránům, vojenským manželům, členům vybrané rezervy a národní gardy, vojenským kadetům a zaměstnancům ministerstva obrany.
USDA půjčka: 100% úvěr na hodnotu
USDA úvěry jsou úvěry pojištěné americkým ministerstvem zemědělství. USDA půjčky umožňují 100% LTV - nevyžaduje se záloha.
USDA půjčky jsou někdy známé jako venkovské bytové půjčky, ale některé předměstské oblasti v menších obcích nebo na vzdálenějších okrajích metropolitních oblastí mohou také kvalifikovat. Kontaktujte svého věřitele.
FHA hypotéky: 96,5% úvěr-hodnota
FHA hypotéky pokyny vyžadují zálohu ve výši minimálně 3,5 procenta. Na rozdíl od úvěrů VA a USDA nejsou úvěry FHA omezeny vojenským zázemím nebo umístěním - neexistují žádné zvláštní podmínky způsobilosti a nemusíte být první kupujícím domů. Máte-li průměrné úvěry, omezená aktiva nebo právě začínáte na své kariéře, hypotéka FHA by mohla být tou nejlepší cestou pro vás.
Fannie Mae & Freddie Mac Úvěry: 95% Úvěr na hodnotu (97% možné)
Konvenční půjčky jsou úvěry garantované Fannie Mae nebo Freddie Mac. Obě skupiny nabízejí hypoteční úvěry ve výši 97% LTV, což znamená, že budete muset provést předplatné ve výši 3%.
Avšak 95% nebo méně úvěrů za hodnoty jsou mnohem častější. Ve srovnání s půjčkou FHA se doporučuje konvenční financování pro majitele domů s pevnými a uznávanými úvěrovými výsledky.
Programy refinancování "Bez hodnocení"
Majitelé domů, kteří chtějí ušetřit peníze na své hypotéce, potřebují pochopit, jakým způsobem půjde na hodnotu. Vyšší hodnota úvěru z nižšího než očekávaného ocenění může rychle urychlit vaše úspory.
To znamená, že více refinančních programů "bez hodnocení" je k dispozici pro výběr majitelů domů. Nejen, že nedostatek hodnocení zrychluje upisovací proces, ale také dává úvěr hodnotě nepodstatnou pro ty, kdo jsou dlužníky. Několik z těchto programů je uvedeno níže.
FHA Streamline Refinance
FHA Streamline Refinance je speciální refinanční program, který je k dispozici majitelům domů s existujícími hypotékami FHA. Oficiální pokyny pro FHA Streamline Refinance zřeknou požadavků na posouzení, což znamená, že půjčky s neomezenou dobou platnosti jsou povoleny.
VA Streamline Refinance
VA Streamline Refinance je speciální refinanční program pro majitele domů se stávajícími úvěry na bydlení VA. Oficiálním názvem společnosti VA Streamline Refinance je úvěr na refinancování úrokových sazeb (IRRRL). Stejně jako FHA Streamline nevyžaduje VA Streamline Refinance hodnocení ani nevyžaduje ověření příjmů, zaměstnání nebo úvěru pro většinu dlužníků.
USDA Streamline Refinance
USDA Streamline Refinance je k dispozici majitelům domů s existujícími USDA hypotéky pouze. Stejně jako programy FHA a VA zefektivnění, refinancování USDA se zřekne potřeby domácího hodnocení. Program je nyní v pilotní fázi a je k dispozici v 19 státech.