Reverzní hypotéky mají smysl pro některé majitele domů
Základy
Stejně jako standardní hypotéka, reverzní hypotéka využívá váš domov jako záruku .
Tyto půjčky se však odlišují několika způsoby, což vede k "obrácené" části jména. Nejprve dostanete peníze namísto placení peněz svému věřiteli každý měsíc. Za druhé, částka vašeho úvěru roste v průběhu času, na rozdíl od snížení o každou měsíční platbu
Koncepce funguje podobně jako druhá hypotéka nebo hypotéka. Reverzní hypotéky jsou však k dispozici pouze majitelům domů ve věku 62 a více let, a obecně nemusíte tyto půjčky splácet, dokud se nevrátíte z vašeho domu.
Reverzní hypotéky mohou poskytnout peníze za vše, co chcete, od doplňkového penzijního důchodu až po peníze pro velký projekt pro zlepšení bydlení. Dokud splníte požadavky (viz níže), můžete tyto prostředky použít k doplnění ostatních zdrojů příjmů nebo jakýchkoli úspor, které jste získali. Nicméně, ne jen skákat na vyhlídky na snadné peníze; tyto půjčky jsou komplikované a snižují majetek pro vaše dědice.
Zatímco existuje několik zdrojů pro reverzní hypotéky, jednou z lepších možností je hypoteční přebytek vlastního kapitálu (HECM), který je k dispozici prostřednictvím Federální správy bydlení . HECM je obecně pro dlužníky obecně levnější kvůli vládní podpoře a pravidla pro tyto půjčky jsou relativně pro spotřebitele přívětivá.
Kolik můžete získat?
Množství peněz, které získáte, závisí na několika faktorech a je založeno na výpočtu, který dělá jisté předpoklady o tom, jak dlouho bude úvěr trvat.
Vlastní kapitál: Čím více equity máte ve svém domě, tím více můžete vyřadit. Pro většinu dlužníků je nejlepší, když jste splácel svůj úvěr po mnoho let a vaše hypotéka je téměř zcela vyplacena.
Úroková míra: Nižší úrokové sazby znamenají, že více z vašeho vlastního kapitálu půjčuje spíše jako příjem než splácení úrokových plateb.
Věk: Věk nejmladšího dlužníka na úvěru ovlivňuje také to, kolik dostanete, a starší dlužníci mohou trvat déle. Pokud jste pokoušeni vyloučit někoho mladšího, abyste získali vyšší výplatu, buďte velmi opatrní, protože mladší manželka by se musel přestěhovat při smrti staršího dlužníka, pokud mladší osoba není zahrnuta do půjčky.
Jak přijímat platby za půjčky
Vaše volba, jak získat peníze, je také důležitá. Můžete si vybrat z několika možností výplaty.
Paušální částka: Nejjednodušší možností je vybírat všechny peníze najednou. Pomocí této možnosti má váš úvěr pevnou úrokovou sazbu a váš zůstatek úvěru jednoduše roste s časem, jak se úroky zvyšují.
Pravidelné platby: Můžete také zvolit pravidelné platby - například měsíčně.
Tyto platby mohou trvat celý váš život nebo po stanovenou dobu, například 10 let. Pokud se vaše půjčka stává splatnou, protože všichni dlužníci se přestěhovali z domu, platby končí. S celoživotními platbami je možné vydělat více, než vy a váš věřitel očekáváte, pokud žijete mimořádně dlouhý život.
Úvěrová čára: Místo okamžitého čerpání hotovosti se můžete rozhodnout pro úvěrovou linku , která vám umožní čerpat finanční prostředky, pokud je budete potřebovat. Výhodou tohoto přístupu je to, že zaplatíte pouze úroky z peněz, které jste si skutečně půjčili, a vaše úvěrová linka by mohla potenciálně růst v průběhu času.
Kombinace: Nemohu se rozhodnout? Můžete použít kombinaci výše uvedených programů. Například, můžete mít malou jednorázovou částku vpřed a držet úvěr pro pozdější.
Chcete-li získat odhad o tom, kolik můžete uzavřít, vyzkoušejte kalkulačku asociace National Reverse Mortgage Lenders Association.
Aktuální sazba a poplatky účtované vaším věřitelem se však budou lišit od použitých předpokladů.
Reverzní náklady na hypotéku
Stejně jako u jiných domácích půjček, budete platit úroky a poplatky, abyste získali zpětnou hypotéku. Historicky byly poplatky značně vysoké, ale s vyššími poplatky za konkurenci se poněkud zlepšily. Přesto je třeba věnovat pozornost nákladům a srovnávat nabídky několika věřitelů.
Poplatky jsou často financovány nebo jsou součástí vašeho úvěru. Jinými slovy, nenapíšete šek, abyste necítili tyto náklady, ale stále je platí, plus úroky.
Poplatky snižují částku vlastního kapitálu, která zůstala ve vašem domě, což zanechává méně pro váš majetek nebo pro vás, pokud prodáte domov a splácíte půjčku. Pokud máte k dispozici finanční prostředky, může být rozumné zaplatit poplatky z kapsy namísto placení úroku z těchto poplatků pro nadcházející roky.
Závěrečné náklady: Uhradíte některé ze stejných závěrečných nákladů potřebných pro domácí nákup nebo refinancování. Například budete potřebovat hodnocení, budete potřebovat podané dokumenty a váš věřitel vám přezkoumá váš kredit. Některé z těchto nákladů jsou mimo vaši kontrolu, ale jiné mohou být spravovány a porovnávány. Například originátorské poplatky se liší od věřitele k věřiteli, ale krajská kancelář, která účtuje, účtuje to samé bez ohledu na to, kdo používáte.
Servisní poplatky: Když vidíte částku poplatků, které jíte do svého měsíčního příjmu z reverzní hypotéky, můžete dostat nálepku. Existují maximální limity poplatků HECM, ale stále stojí za to nakupovat za nejlevnějšího věřitele.
Pojistné: Vzhledem k tomu, že HECM jsou podporovány FHA, což snižuje riziko pro vašeho věřitele, zaplatíte FHA prémii. Vaše počáteční pojistná na hypotéku (MIP) je mezi 0,5% a 2,5% a zaplatíte roční poplatek ve výši 1,25% z vašeho zůstatku úvěru.
Zájem: Budete platit úroky z veškerých peněz, které jste získali prostřednictvím reverzní hypotéky.
Splácení půjčky
Neposkytujete měsíční platby na reverzní hypotéku. Místo toho je zůstatek úvěru splatný, když se dlužník natrvalo přestěhuje z domova, obvykle v době úmrtí nebo v době, kdy se dům prodá. Dostáváte však dluhy, které je třeba splatit, prostě si toho nevšimnete.
Váš celkový dluh bude částka peněz, kterou přijmete v hotovosti, plus úroky z peněz, které jste si půjčili . Ve většině případů váš dluh vzrůstá v průběhu času, protože půjčujete peníze a nevyděláváte, a můžete si každý měsíc půjčit více.
Když půjčka splatná, musí být splacena. Úvěr je zpravidla splatný, když se všichni dlužníci "neustále" přestěhují. Reverzní hypotéky však mohou také splatné, pokud nesplníte podmínky své smlouvy, pokud například nezaplatíte své daně z nemovitosti.
Většina reverzních hypoték se splácí prostřednictvím prodeje domů. Například, po vaší smrti, domů jde na trh, a vaše nemovitost přijímá peníze, které mohou být použity k vyplacení úvěru. Pokud se rozhodnete přesunout a zjistíte, že dlužíte méně na reverzní hypotéce, než prodáte dům, můžete si udržet rozdíl.
Pokud dlužíte více, než prodáte dům, nemusíte platit rozdíl HECM; jinými slovy, "vyhrajete". Většina reverzních hypoték má doložku, která neumožňuje, aby zůstatek úvěru přesáhl hodnotu vlastního kapitálu, přestože fluktuace trhu by stále vedla k menšímu kapitálu, než kdybyste půjčili.
V některých případech se vaši dědicové rozhodnou držet domov. V takových případech je splatná celá částka úvěru, i když je zůstatek úvěru vyšší než hodnota dané nemovitosti. Vaši dědicové budou muset přijít s rozdílem, pokud chtějí udržet dům v rodině.
Požadavky na získání půjčky
Chcete-li získat zpětnou hypotéku, budete muset splnit některá základní kritéria.
Základní pravidla:
- Domov je vaše hlavní bydliště. Nemůžete například použít pronájem nemovitosti.
- Máte alespoň 62 let.
- Nejste delinquent na žádném dluhu vůči federální vládě.
Dostatečný kapitál: Vzhledem k tomu, že vezmete peníze z vašeho domu, potřebujete z vašeho domu značné množství vlastního kapitálu. Neexistuje žádný výpočet úvěru na hodnotu, jako byste měli s "forwardovou" hypotékou.
Probíhající výdaje: Musíte mít možnost pokračovat v placení stávajících nákladů souvisejících s vaším domem. Budete muset prokázat věřiteli, že jste schopni udržet krok s výdaji. Tím zajistíte, že majetek udrží svou hodnotu a zachová si vlastnictví nemovitosti. Například budete muset pokračovat v údržbě, daních z majetku a pojistných poplatků majitelů domů.
Příjem: Nepotřebujete příjem, abyste získali nárok na reverzní hypotéku, protože nemusíte provádět platby na úvěr.
Poradenství: Před financováním HECM se musíte zúčastnit "informační sezóny pro spotřebitele" s poradcem HECM schváleným HUD. To má zajistit, aby dlužníci pochopili každou cenu a důsledky tohoto typu půjčky. Poradci pracují pro nezávislou organizaci, proto by měli poskytovat nezaujaté informace o produktu.
První hypotéka: Pokud stále dlužíte peníze doma, stále můžete získat zpětnou hypotéku. Někteří lidé mají reverzní hypotéku, aby eliminovali stávající měsíční platby, a to vyrovnáním výnosů z úvěru s jejich splatnou splátkou hypotéky.
Avšak zpětná hypotéka bude muset být prvním zástavním právem na nemovitosti . U většiny dlužníků to znamená splatit zbývající hypoteční dluh část vaší reverzní hypotéky. To je nejsnadnější, pokud máte ve svém domě zhruba 50 procent .