Průvodce pro kupující a prodejce
Tato stránka se zabývá pronájmem vlastních transakcí týkajících se domova, ale existují i jiné typy programů.
Co je k pronájmu?
Pronájmy vlastní je způsob, jak kupovat nebo prodat něco v průběhu času, což kupující nabídne "možnost" nákupu v určitém okamžiku v budoucnu.
Při tradičním nákupu a prodeji kupující a prodávající dokončí nákup víceméně okamžitě poté, co se dohodli na podmínkách (při uzavření), ale pronájmy vlastní jsou jiné.
Pod nájemným vlastním souhlasem kupující a prodejce souhlasí s možností prodeje v určitém okamžiku v budoucnu. Nájemce / kupující nakonec rozhodne, zda se transakce skutečně uskuteční. Kupující mezitím provádí platby prodávajícímu a část těchto plateb (obvykle) snižuje peníze potřebné k nákupu domu později.
Proč koupit s nájemným vlastním?
Pronájmy vlastních programů mohou být atraktivní pro kupující, zejména ty, kteří očekávají, že budou mít během několika let silnější finanční pozici.
Koupit se špatným úvěrem: Kupující, kteří nemohou získat nárok na úvěr na bydlení, mohou začít koupit dům s nájemným k vlastní dohodě. Postupem času mohou pracovat na obnově svých kreditních bodů a možná budou moci získat půjčku, jakmile bude nakonec čas koupit dům.
Uzamykání kupní ceny: Na trzích se stoupajícími cenami domů se kupující mohou dohodnout na nákupu za současnou cenu (ale nákup bude probíhat několik let v budoucnu). Kupující mají možnost vyloučit, pokud ceny domů klesnou, i když to, zda má nebo nemá smysl finančně, bude záviset na tom, kolik zaplatili podle dohody.
Testovací jednotka: Kupující mohou bydlet v domě před tím, než se rozhodnou koupit nemovitost. V důsledku toho se mohou dozvědět o problémech s domem, sousedy noční můry a o dalších problémech, než bude pozdě.
Přesunout méně: Kupující, kteří jsou odkázáni na bydlení a okolí (ale nemohou si koupit), se mohou dostat do domu, který nakonec koupí. To snižuje náklady a nepohodlí pohybu po několika letech.
Vytváření vlastního kapitálu: Z technického hlediska nájemci nevytvářejí kapitál stejným způsobem jako majitelé domů. Platby se však mohou hromadit a poskytnout značnou částku, kterou je třeba zaplatit za nákup domů. Kupující mohou také ušetřit peníze na spořicím účtu a místo toho využívat tyto prostředky (vyhýbají se nástrahům nájemného a poskytují možnost koupit jakýkoli dům).
Proč prodávat s nájemným vlastním?
Prodejci mohou také využít nájemného k vlastním uspořádáním.
Více kupujících: Pokud máte potíže s přilákáním kupujících, můžete také pronajmout nájemce, kteří doufají, že budou kupovat v budoucnu. Ne každý má dobrý kredit a může se kvalifikovat na půjčku, ale všichni potřebují místo k životu.
Získejte příjem: Pokud nepotřebujete prodávat hned a použijete peníze na jinou zálohu , můžete získat příjmy z pronájmu při pohybu k prodeji nemovitosti.
Vyšší cena: Můžete požádat o vyšší prodejní cenu, pokud nabízíte nájem vlastní. Poskytujete příležitost, kterou lidé mohou být ochotni zaplatit. Nájemci mají také "možnost" koupit dům - což nikdy nepoužívají - a flexibilita vždy stojí extra.
Investovaný nájemník: Potenciální kupující je pravděpodobnější, že se postará o nemovitost (a se sebou se sousedy), než nájemce, který nemá ve hře žádnou kůži. Kupující je již investován do nemovitosti a má zájem na jeho zachování.
Jak to funguje
Vše je obchodovatelné: Smlouva o nájmu na vlastní transakci, známou také jako nájemní smlouva, začíná smlouvou. Jak kupující, tak prodejce souhlasí s určitými podmínkami a všechny podmínky mohou být změněny tak, aby vyhovovaly všem potřebám. V závislosti na tom, co je pro vás důležité (ať už jste kupující nebo prodejce), můžete před podepsáním smlouvy požadovat určité funkce.
Například můžete požádat o větší nebo menší počáteční platbu, pokud by to pro vás bylo užitečné.
Poradenství je nezbytné: Ujistěte se, že jste si přečetli jakoukoli smlouvu s advokátem v oblasti nemovitostí, protože tyto transakce mohou být komplikované a existuje spousta peněz. Půjčování vlastních obchodů je pro kupující obzvláště riskantní. Několik podvodů využívá lidí se špatným úvěrem a velkých nadějí na nákup domů. Dokonce i s upřímným prodávajícím, je možné propadnout spoustu peněz, pokud věci nejdou podle plánu.
Možnost koupit: Na začátku každého nájemného k vlastní transakci kupující platí prodávajícímu opční prémii , která je často kolem pěti procent konečné kupní ceny (ačkoli to určitě může být vyšší nebo nižší). Tato platba dává kupujícímu právo nebo "možnost" - ale nikoliv povinnost - koupit si dům někdy v budoucnu.
Žádná náhrada: Původní prémiová platba je nevratná, ale může být použita na kupní cenu (pokud kupující někdy koupí domů, nebude muset přijít s tolika penězi). Větší opce platby jsou pro kupující riskantní: pokud dohoda nepřekročí z jakéhokoli důvodu, není možné získat peníze zpět. Prodávající obvykle zachová všechny platby pojistného po skončení pronájmu vlastní transakce.
Kupní cena: kupující a prodávající stanovili kupní cenu za bydlení ve smlouvě. V určitém okamžiku v budoucnu (obvykle v rozmezí jednoho až pěti let, v závislosti na vyjednávání) kupující může koupit domů za tuto cenu - bez ohledu na to, co domov skutečně stojí. Při stanovení ceny není cena, která je vyšší než běžná cena, neobvyklá (jinak je prodávající výhodnější právě prodávat dnes). Pokud se domov zvýšil o hodnotu rychleji, než se očekávalo, věci se vyvíjejí ve prospěch kupujícího. Pokud doma ztratí hodnotu, nájemce pravděpodobně nebude kupovat domů (částečně proto, že to nedává smysl a částečně proto, že nájemník nemusí mít nárok na velký úvěr s vysokým poměrem úvěru k hodnotě ). Kupující obvykle požádá o hypotéku, když přijde čas na nákup domu.
Měsíční splátky: Kupující / nájemce také měsíční platby prodávajícímu. Tyto platby slouží jako platby za pronájem (protože prodávající stále vlastní nemovitost), ale nájemce zpravidla platí měsíčně každý měsíc zvlášť. Dodatečná částka je obvykle připsána na konečnou kupní cenu, takže snižuje množství peněz, které musí kupující při nákupu domů přijít. Opět platí, že dodatečná prémie za pronájem je nevratná - kompenzuje prodávajícímu, že čeká na to, aby zjistil, co kupující udělá (prodejce nemůže nemovitost prodat nikomu jinému, dokud nebude uzavřena smlouva s nájemcem).
Údržba: Každý, kdo je zapojen, má prospěch z dobře udržovaného domova, ale kdo by měl platit? Vaše dohoda by měla určit, kdo je odpovědný za běžnou údržbu a rozsáhlé opravy. Některé dohody říkají, že cokoli pod 500 dolarů je odpovědností kupujícího, ale místní zákony mohou komplikovat záležitosti (majitelé nemovitostí mohou být povinni poskytnout určitou občanskou vybavenost, a to iv případě, že vaše smlouva říká jinak).
Pronájem vlastních úskalí
Nic není dokonalé a to zahrnuje pronájem vlastních programů. Tyto transakce jsou komplikované a kupující i prodejci mohou dostat několik nepříjemných překvapení. Několik příkladů je uvedeno níže, ale seznam věcí, které se mohou potenciálně pokazit, je mnohem déle. Pouze místní právní zástupce vám může poskytnout dobrou představu o tom, co je ve vaší situaci v sázce, a proto určitě navštívte jednu osobu, než podepíšete něco.
Rizika pro kupujícího
Ztráta peněz: Pokud si nekoupíte domov - z jakéhokoli důvodu - ztratíte veškeré peníze, které jste zaplatili. Prodejci, kteří jsou snadno v pokušení, mohou pro vás složité nebo neatraktivní nakupovat.
Pomalý pokrok: Můžete se rozhodnout zlepšit svůj kredit nebo zvýšit svůj příjem tak, aby jste získali nárok na půjčku, když opce skončí, ale věci nemusí fungovat podle plánu.
Méně kontroly: Vlastnost zatím vlastníte, takže nemáte úplnou kontrolu nad ní. Váš pronajímatel by mohl přestat platit hypotéky a ztratit majetek prostřednictvím uzavření trhu , nebo byste neměli být odpovědní za rozhodování o hlavních položkách údržby. Stejně tak by váš pronajímatel mohl ztratit úsudek nebo přestat platit daně z majetku a skončit s majetkovými zástavními právy . Dohoda by se měla zabývat všemi těmito scénáři (a pronajímatel nesmí prodávat, zatímco máte možnost na nemovitosti), ale právní boje jsou vždy velkou bolestí.
Klesající ceny: Ceny domů by mohly klesnout a možná nebudete moci znovu sjednat nižší kupní cenu. Pak jste ponecháni možnost ztrácet všechny své volby peníze nebo koupit dům. Pokud váš věřitel nebude schvalovat nadměrný úvěr, budete muset přinést další peníze k uzavření za zálohu.
Pozdě splatné platby: V závislosti na vaší smlouvě, pokud neplatíte nájem včas, můžete ztrácet právo na nákup (spolu se všemi vašimi dalšími platbami). V některých případech si zachováváte svoji volbu, ale vaše další platba za měsíc není "započítána" a nepřidá k částce, kterou jste nahromadili pro případný nákup.
Problémy s domovem: Problémy s nemovitostí, o kterých nevíte, se mohou vyskytnout, dokud se nezkoušíte je zakoupit (například problémy s názvem). Dopřejte nájem na vlastní nákup jako "skutečný" nákup - získejte kontrolu a vyhledávání titulu před potápěním.
Podvody: Pronájem vlastních podvodů je přitažlivý způsob, jak získat velké částky peněz od lidí, kteří nejsou ve finanční bezpečné pozici.
Rizika pro prodejce
Žádná jistota: Váš nájemník nemusí kupovat, takže musíte začít znovu a najít dalšího kupujícího nebo nájemce (ale alespoň si ušetříte peníze).
Pomalé peníze: Nezískáte velký paušální částku, kterou byste mohli potřebovat k nákupu dalšího domu.
Chybějící ocenění: Při podpisu nájmu obvykle uzavíráte prodejní cenu , ale ceny domů by mohly růst rychleji, než jste očekávali. Mohli byste si lépe pronajmout místo a získat smlouvu o prodeji v budoucnu (nebo možná nebudete).
Klesající ceny domů: Ceny domů by mohly klesnout, a pokud váš nájemník nekupuje, bylo by lepší, když byste prodávali majetek.
Objevování nedostatků: Kupující mohou objevit nedostatky, které jste nikdy nevěděli o používání domova jinak, a mohou se rozhodnout nekupovat. Možná, že instalatér může zvládnout pár, ale ne pětčlennou rodinu a nikdo o této záležitosti nevěděl. Nepokoušíte se nikomu oklamat - je to chyba, která nikdy nedošla pod předchozím živým uspořádáním - ale teď je to problém a budete muset zveřejnit to budoucím kupcům (nebo je opravit).