Co je výhodnější: zabavení, krátkodobé prodeje nebo REO?
Bez odborných znalostí o tom, jak zvládnout nákup uzavření, krátkodobého prodeje nebo REO, byste se však ocitli na nebezpečném území.
Například, zatímco mnoho krátkých prodejů jsou foreclosures, ne všechny foreclosures jsou krátké tržby a ne každý krátký prodej je ve vyloučení. Aby se dále komplikovaly záležitosti, REO nejsou ani krátké prodeje, ale některé zamýšlené krátké prodeje mohou skončit jako REO.
Co je vlastnost uzavření nemovitosti?
Uzavřený majetek je domovem uzavření nemovitosti - pokud byla ve veřejných dokladech uvedena oznámení o selhání. Znamená to, že vlastník přestal platit hypotéku a věřitel oznámil, že pokud nebude platba aktualizována, bude nemovitost prodávat nejvyšším nabízejícím.
Poskytovatelé půjček mohou uzavřít z jiných důvodů, ale nejčastějším důvodem, proč věřitelé podávají oznámení o selhání, je, když je dlužníkem nejméně dvě platby v prodlení.
Pokud majitel domu nepřináší půjčku, věřitel odveze nemovitost od vlastníka. Konečným krokem, který věřitel podnikne po uplynutí určité doby, je pokus o to, aby nemovitost byla předmětem veřejného prodeje.
Ne všechny domovy, které se dostanou do uzavření trhu, přicházejí do veřejného prodeje, protože majitelé mají právo nahradit zpětné platby až do okamžiku, kdy se jejich načasování liší od státu k státu.
Investoři nemovitostí a kupující domů vidí zisk při nákupu foreclosures, protože často si mohou koupit nemovitost za dlužnou částku, přičemž vlastní kapitál vlastníka zdarma.
Jak zákon v Kalifornii ovlivňuje uzavření trhu / krátkodobé prodeje investorů
Státy mají různé zákony upravující uzavírání smluv a některé dodržují zákony Kalifornie . Chcete-li plně porozumět vašim právům jako kupujícímu uzavření smlouvy, obraťte se na místního právního zástupce. Uvědomte si však, že dlouhodobě v Kalifornii nemohl realitní makléř představovat investora zabavujícího uzavření trhu, pokud by platily všechny následující čtyři prohlášení:
- Domov se kvalifikuje jako osobní bydliště prodávajícího.
- Objekt je rodinný dům nebo 2 až 4 jednotky .
- Oznámení o neplnění bylo uloženo ve veřejných dokladech k majetku.
- Kupující investor nebude zabírat nemovitost.
Nicméně pokud by některá z těchto čtyř tvrzení byla falešná, agenta v Kalifornii by byl oprávněn zastupovat kupce, zejména pokud by kupující zamýšlel domů. Ale aby zastupoval investora, právní předpisy CA vyžadují, aby realitní agent zveřejnil dluhopis. Taková vazba není k dispozici ve státě Kalifornie. Proto, jako investor před uzavřením trhu v Kalifornii, mnoho kupujících bylo nuceno jednat samo.
Kalifornský soud v roce 2007 rozhodl, že požadavek na dluhopisy je nevynutitelný. Kalifornská asociace realitních kanceláří pak zpřístupnila speciální balíček formulářů, které mohou zástupci využít k zastupování investorů.
Uvědomte si, že jako investor jste povinni dodržovat zákon o prodeji vlastního kapitálu. Mezi další požadavky prodejci, kteří jsou v uzavření trhu, mají právo zrušit transakci do pěti dnů. Investoři musí prodejci upozornit na toto právo, včetně kopie formuláře, který prodejcům zruší.
Nedodržení zákona o prodeji vlastního kapitálu způsobuje přísné sankce, včetně ustanovení, které dává prodávajícímu právo zrušit prodej až do dvou let po uzavření prodeje investorovi a vrácení majetku zpět. To jste správně četli. Dva roky.
Jako investor, předtím, než se rozhodnete koupit dům v uzavření tím, že vytvoří zpětné platby věřiteli, dávat prodávajícímu pár dolarů a zaznamenání skutku, zavolejte právníka nemovitosti .
Co je krátký prodej nemovitosti?
Krátký prodej nastane, když je majitel domu v uzavření, ale před tím, než se nemovitost dostane do veřejné aukce.
Při krátkém prodeji musí věřitel souhlasit, že přijme méně než částka, která je dlužná na nemovitosti.
Na rozdíl od uzavření trhu investoři kupují doma ještě méně, protože investoři nevyplácejí stávající úvěr ani nevytvářejí zpětné platby. Investoři začínají uzavírat smlouvu se stávajícím věřitelem, aby přijali méně, než půjde věřitel, aby se vyhnuli uzavření trhu.
Je to mýtus, že věřitelé nebudou uzavírat dohodu s investorem, ledaže by prodávající spadl na povinnost prodávajícího včas platit hypotéku . Prodejci nemusí být v selhání kvůli krátkému prodeji . Pro kupujícího, který chce okupovat dům, nákup krátkého prodeje má finanční smysl.
Co jsou REOs - vlastnictví nemovitostí?
- Nákup REO je podobný nákupu krátkého prodeje s výjimkou, že vlastnictví je již ve vlastnictví věřitele.
- Nemovitost získala věřitel prostřednictvím vyloučení.
- Často věřitelé budou prodávat odvlečené domy za méně než minulé zůstatky úvěrů.
- Majetky ve vlastnictví banky se nazývají REOS, což znamená, že stát je věřitelem věřitele.
Banky skončí vlastnit majetek, když nikdo ve veřejné aukci dostatečně nenabídne částku, která bude vůči nemovitosti pokryta. Domy REO jsou často považovány za nejlepší způsob, jak si koupit upadaný majetek, protože prodávající je již mimo obrázek. Je to jen investor, investiční agent, banka a zástupce banky, kteří vyjednávají o transakci. Některé REO je možné zakoupit přímo od věřitele.
Další informace získáte od právního zástupce.