To, zda byste měli upřednostňovat úpravu úvěru v případě krátkého prodeje, závisí částečně na následujících skutečnostech:
- Vaše finanční situace
- Ochota banky
- Vaše touha udržet váš domov
Stane se to ještě komplikovanější, pokud banka odmítne vzít v úvahu současnou tržní hodnotu vašeho domu. Pokud opravdu chcete zůstat ve svém domě, bez ohledu na jeho hodnotu, pak může být lepší variantou půjčka.
Podmínky změny úvěru
Cílem úvěrové úpravy je snížit splátky hypotéky majitele domu a zpřístupnit tuto platbu.
Toho lze dosáhnout provedením jednoho nebo více následujících kroků:
- Snížení úrokové sazby
- Prodloužení doby trvání úvěru
- Přidání nezaplaceného úroku k zůstatku jistiny
- Snížení hlavního zůstatku
Úřad regulátora měny (OCC), který reguluje národní banky, říká, že mnohé úpravy úvěrů neznižují dlužnou částku. Možná znepokojivější je zpráva, že velké množství úvěrových změn se brzy znovu stane delikventním. Často je to jen dočasná oprava, a ne dlouhodobé řešení.
Úpravy úvěrů mohou vést ke zvýšení platby
To může znít pro vás bizarní a na rozdíl od toho, jak má úvěrová modifikace fungovat, ale ne každá banka nabídne úvěrovou úpravu, která snižuje hypotéku majitele domu. Některé banky nabídnou změnu úvěru, která zvyšuje platbu. Poměry používání bank, které často omezují určité procento hrubého měsíčního příjmu, určují novou hypotéku.
Pokud účetní závěrka zaručuje, může banka požádat o vyšší platbu.
Změny dočasného úvěru
Uvědomte si, že některé banky nabízejí dočasnou změnu úvěru. To znamená, že banka nebude souhlasit s trvalou úpravou úvěru, ale může místo toho nabídnout následující podmínky:
- Základní zůstatek zůstává stejný.
- Majitelé domů jsou požádáni, aby provedli novou slevu.
- Termín pro novou platbu je stanoven na 3 až 6 měsíců.
- Důsledkem je, pokud majitel domu provede včas nouzové platby během termínu dočasné změny úvěru, banka může poskytnout trvalou úpravu úvěru.
Na konci období však banka také může svobodně říci: "Děkujeme vám, že jste nám dali nějaké peníze, ale vaše půjčka je nyní v prodlení." A banka mohla pokračovat v uzavření. Slyšel jsem tento příběh od několika klientů v Sacramentu, kteří byli tímto manévrem nuceni do krátkého prodeje.
Banky neprovádějí krátké prodeje současně s úpravou úvěru
Většina bank neotevře současně dva soubory. Budete se muset předem rozhodnout, zda chcete provést úpravu úvěru nebo krátký prodej. Měli byste honit jedno nebo druhé.
Banka uzavře uzavřenou transakci krátkého prodeje, pokud se majitel domu později rozhodne zkusit změnit úvěr. Délka času na zpracování krátkého prodeje versus úvěrové úpravy je přibližně stejná. Některé úpravy půjček trvají 3 až 6 měsíců k závěru.
Je nespravedlivé pro kupujícího, který předložil nabídku na dobrou víru na krátký prodej, a souhlasil, že bude čekat na krátkodobý souhlas s prodejem, aby zjistil, že prodávající mají další myšlenky a nyní chtějí provést úvěrovou úpravu uprostřed krátkého prodeje.
Moje rada je, aby se vaše rozhodnutí a držet se s tím. Navíc nenamákejte žádnou společnost, aby vám udělala úvěrovou úpravu, protože si ji můžete vyžádat sami, aniž byste zaplatili někoho. Mnoho společností půjček modifikace jsou podvodníci.
Proč by mohl být krátký prodej upřednostňován během změny úvěru?
Majitelé domů, kteří by se raději vyhnali z podmořských prostor, mohou preferovat krátký prodej in-lieu - úvěrové úpravy. Krátký prodej znamená, že banka přijme snížené výplaty a půjčku uvolní. Pokud váš dům stojí dramaticky méně než dlužná částka, může mít větší smysl udělat krátký prodej a zbavit se zatěžovaného dluhu. Zde je třeba uvažovat o dalších faktorech:
- Po 3 letech udržování úvěru, pokud ceny zůstanou stabilní, mohou majitelé domů požádat o koupi jiného domu po krátkém prodeji s hypotékou a platbou, která je dostupná.
- Změna úvěru i krátký prodej mohou ovlivnit úvěr . Ale každé řešení je obecně lepší než uzavření trhu.
- Mnoho úprav úvěrů vyžaduje úpravu sazby, která by se mohla každoročně zvýšit po uplynutí počátečních 5 let plateb s pevnou úrokovou sazbou.
- Většina prodejů krátkých prodejů, které prodávám ve Sacramentu, zahrnuje prodejce, kterým byla odepřena úprava úvěru.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.