Čtenář se zeptá: "Můžeme ještě dostat půjčku na koupi domu poté, co jsme dali banku skutkovou podstatu uzavření trhu? Jsem zmatený na čekací dobu. Rád bych využil dnešní trh, ale moje banka řekl jsem, že musím počkat 3 roky a mluvil jsem s různými hypotečními makléři a jeden to říká a jeden to říká: Můžete nám pomoci? Jak brzy budeme po uzavření uzavřít domů?
Odpověď: Vynikající načasování této otázky ohledně doby čekání na nákup domů po ztrátě stávajícího domova. Vaše načasování je dobré, protože se změnily čekací lhůty pro běžné úvěry - období mezi uzavřením uzavření trhu a kupujícím, kdy se koupil jiný domov. Za to se podíváme na Fannie Mae.
Co je Fannie Mae?
Subjekt, který má na tradičním hypotečním trhu velkou sílu, je Fannie Mae. Fannie Mae je největší kupující hypotéky v Americe, kvazistátní jednotka, která kupuje hypoteční úvěry na sekundárním hypotečním trhu . Vzhledem k tomu, že Fannie Mae skončí s vrácením nemovitostí, pokud mají dlužníky default, má Fannie Mae velký zájem na stanovení přísných pokynů, aby se snížila možnost, že dlužník půjde do uzavření.
Fannie Mae revidovala své pokyny a nyní řeší oddělené čekací lhůty v závislosti na typu uzavření trhu .
Kromě toho, pokud jste zaznamenali polehčující okolnosti, bude to mít přímý vliv na počet let, po které budete muset počkat, než získáte konvenční půjčku.
Co je zdokumentované zhoršující se okolnosti?
Fannie Mae umožňuje polehčující okolnosti, jako jsou:
- Smrt (samozřejmě ne vaše)
- Nemoc
- Přenos pracovních míst
- Nehoda způsobená vážným zraněním
Obecně platí, že polehčující okolnosti jsou věci, které se dějí mimo vaši kontrolu, což dramaticky ovlivňuje vaši schopnost pokračovat v placení hypotéky.
S zdokumentovanými tlumivými okolnostmi je čekací doba nižší než bez. Je mi líto, když říkám, že skutečnost, že si nemůžete dovolit zvýšení platby kvůli zvýšení úrokové sazby na hypotéku s nastavitelnou sazbou, se nepovažuje za okolnost, která není nad vaší kontrolou.
Čekací doba k nákupu po uzavření
- Nákup po uzavření trhu
Čekací doba je 5 let až 7 let.
- Nákup po vyloučení s úpornými okolnostmi
Čekací doba je 3 roky až 7 let.
- Nákup po After po dědictví uzavření
Čekací doba je 4 roky až 7 let.
- Nákup po uzavření smlouvy s omezenými okolnostmi
Čekací doba je 2 roky až 7 let.
- Nákup po krátkém prodeji
Čekací doba je v podstatě 2 až 5 let. Několik portfoliových věřitelů půjčuje o 20% nižší a žádná čekací doba. Kromě toho, pokud prodávající nemá 60denní pozdní plat, Fannie Mae tvrdí, že prodávající může okamžitě koupit jiný domov, ale žádný z největších věřitelů nebude financovat takový úvěr, takže je to nějaký omyl. FHA říká, že 3 roky, ale kupci musí skákat spousty obručí. Slyšel jsem o izolovaných případech před mnoha lety, než se pravidla znovu změnily, když se prodejce přestěhoval do zaměstnání a přestěhoval se více než určitou vzdálenost, aby získal nárok na okamžitý nákup domu po krátkém prodeji . FHA také má politiku, že pokud by dlužník byl aktuální a ne delikventní, umožní půjčku okamžitě.
Chcete-li však odpovědět na vaši konkrétní otázku, pokud nemáte žádné polehčující okolnosti, budete muset počkat čtyři roky od data dokončení, což znamená, že byl zaznamenán termín ukončení uzavření smlouvy.
Kromě čekací doby vyžadují některé úvěry snížení o 10% a minimální skóre FICO . Domov, který zakoupíte, musí být vaším hlavním místem bydliště, nikoli pronájmem nebo prázdninovým domem.
Fannie Mae neustále vydává nové pokyny. Výše uvedené zásady platí pro žádosti o úvěry podané po 1. srpnu 2008, revidované v roce 2017.
Několik půjček, které byly dokončeny v rámci programu HAFA, v němž nebylo uloženo selhání, by mohlo umožnit, aby krátký prodej byl ohlášen jako prostě zaplacený v plné výši, což způsobí relativně snadné získání nároku na jiný domov po krátkém prodeji. Některé soukromé banky navíc učiní portfoliové půjčky den poté, co byl dokončen krátkodobý prodej, což dlužníkům umožní získat nárok.
Zeptejte se svého krátkého prodejce na více informací. Ujistěte se, že získáte kvalifikaci prostřednictvím renomovaného místního věřitele.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.