Zatímco krátký prodej zahrnuje nabízení domů k prodeji, obecně vypsané prostřednictvím MLS .
Potenciální kupci domů se budou scházet domů, někteří budou nabízet nabídku na nízkou hladinu , agenti by mohli mít otevřené domy a celkově bude narušen život prodávajícího, a to vše v naději, že kupující bude kupovat dům.
Základy krátkého prodeje
Krátký prodej nastane, když věřitel souhlasí s tím, že přijme méně než dlužnou částku vůči domově nebo protože není dostatek vlastního kapitálu k prodeji a zaplacení všech nákladů na prodej. Ne všichni věřitelé budou jednat o krátkém prodeji, a proto může být realitní agent nebo právník obrovskou pomocí tím, že se obrátíte na oddělení úvěrového zmírnění ztráty, abyste to zjistili.
Nemůžete se probudit jediné ráno a rozhodnete se, že budete prodávat svůj domov za ztrátu tím, že požádáte o krátký prodej. Bývalo to, že věřitelé by ani nezajímali o krátký prodej, pokud jsou vaše platby aktuální, ale to se změnilo. Uvědomte si však, že věřitelé budou spokojenější s vyjednáváním, pokud jsou vaše platby v prodlení.
Navíc, pokud máte peněžní prostředky, věřitel by se mohl pokusit tyto účty poklepat.
Jak je ovlivněn úvěr pro prodejce krátkého prodeje?
Fair Isaac vydal zprávu, že kreditní skóre je ovlivněno stejným způsobem, ať už se jedná o prodejce nebo uzavření trhu. Fair Issac říká, že průměrné body ztracené na skóre FICO jsou následující:
- 30 dnů pozdě: 40 až 110 bodů
- 90 dnů pozdě: 70 až 135 bodů
- Uzávěrka, krátký prodej nebo dědictví-in-lieu: 85 až 160
- Úpadek: 130 až 240
- Uzávěrka nebo uzavření smlouvy o uzavření smlouvy: Obě tato řešení ovlivňují úvěr totéž, říká David Steep ze společnosti Vitek Hypotéka. Prodejci získají zásah 200 až 300 bodů v závislosti na celkovém stavu úvěru. To znamená, že pokud prodejce FICO skóre před uzavřením trhu bylo 680, mohlo by klesnout až na 380.
- Krátký prodej: Prudký tvrdí, že účinek krátkého prodeje (s prodlevou prodaným prodávajícím za více než 59 dní) na úvěrovou zprávu prodávajícího je totožný s účinkem vyloučení. Ding na úvěr se objeví jako předkupní odkup v statusu zpětného odkupu, říká Steep, což bude mít za následek ztrátu 200 až 300 bodů. To znamená, že krátký prodejní prodejce s předchozím FICO 720 by mohl vidět, že klesne z 520 na 420.
Moje osobní zkušenost agentky se poněkud lišila. Dokončil jsem krátký prodej pro prodejce v Sacramente, který byl na hypotéce 90 dní pozadu. Několik měsíců poté, co byl její krátký prodej uzavřen, zkontrolovala její kreditní zprávu a zjistila, že FICO klesla o pouhých 100 bodů na 671. Mám podezření, že situace každého prodejce se liší.
Catherine Coyová, makléřská hypotéka v jižní Kalifornii, souhlasí se společností Steep.
"Účinky na úvěrovou zprávu spotřebitele - uzavření trhu vs. krátký prodej - je rozdíl mezi tím, že je zasažen vlakem nebo autobusem," říká Coy, když mluví o dlužníkůch, kteří mají několik měsíců zpoždění. Nicméně, v průběhu let, krátké prodeje mají tendenci přenášet méně a méně stigma.
Doba čekání před nákupem jiného domova
- Uzávěrka nebo uzavření smlouvy o uzavření trhu: Steep říká, že prodávající, který chce koupit jiný domov po uzavření trhu, skončí a čeká asi 24 až 72 měsíců, než půjčitel nabídne jakoukoli úrokovou sazbu, která dává smysl. Coy říká: "Dobrou zprávou je, že krátký prodej umožní spotřebiteli získat během dvou let institucionální půjčku na nový domov."
- Krátký prodej: Někteří agenti tvrdí, že dobrou zprávou pro prodejce krátkého prodeje je, že čekání je mnohem kratší, než si koupíte jiný domov , a pokyny společnosti Fannie Mae v roce 2008 přijaly nové postupy.
Může prodejce koupit znovu za méně než dva roky? Není to opravdu, říká Coy, "Je to naprostý mýtus, že spotřebitel může koupit znovu za 18 měsíců za dobrou úrokovou sazbu." Pokyny společnosti Fannie Mae však nyní vyžadují pouze 48 měsíčních sezón, a to není tak dobrá zpráva pro agenty, kteří se specializují na krátké prodeje. "
Společnost FHA v roce 2010 přijala pokyny, podle nichž se prodávající, který je aktuální a krátký prodej, může kvalifikovat k okamžitému nákupu jiného domova. Věřitelé nejsou tak rychle dodržováni tyto pokyny. Nicméně, Flagstar Bank dal Elk Grove krátký prodejní prodejce nový úvěr do 2 měsíců od uzavření jeho krátkého prodeje, a ten prodejce byl aktuální v té době. FHA může schválit půjčku pro prodejce krátkého prodeje, který po uplynutí jednoho roku splňuje podmínky programu Back to Work.
Upozorňujeme, že pokyny společnosti Fannie Mae umožňují, aby prodejce okamžitě požádal o nový úvěr na nákup jiného bydliště, pokud tento prodejce udržel běžné platby, neměl žádné přestupky delší než 30 dní a nesouhlasil s vrácením úhrady dluhu. Kromě toho jsou pozdní platby, které dramaticky ovlivňují vaši kreditní zprávu, ne krátký prodej.
Uzavření nebo krátké rozhodnutí o prodeji
Pokud jste prodejcem, který se pokouší rozhodnout, zda nechat dům projít uzavřením nemovitosti versus pokusem o krátký prodej, zachránit váš úvěr nemusí být výhodou pro krátký prodej, říká Coy. Ona říká, že podle "Score Factor Code # 22, neexistuje žádná výhoda kreditní skóre pro delikventního dlužníka na krátký prodej přes uzavření."
Mám však o tom pochybnosti. Z toho, co jsem viděl, dochází k menšímu poškození úvěrové zprávy po krátkém prodeji, který zahrnuje pozdní splátky, než uzavření trhu. Navíc další výhodou pro osoby s poruchami v jejich úvěru je schopnost koupit jiný dům pomocí konvenčního financování do 4 let během sedmiletého období potřebného pro foreclosures. Někteří věřitelé půjčou na nový domov druhý den po uzavření krátkého prodeje. Existují i další krátké výhody prodeje před uzavřením trhu. Snažte se však o právní a daňové poradenství před tím, než přijmete toto rozhodnutí.
V době psaní je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.