Kolik dluží prodávající IRS po uzavření nebo krátkém prodeji?
Není to fér. Co je horší je, že ani nemusí zjistit, že dlužíte daně až do dne, kdy otevřete vaši poštu, abyste našli 1099.
Mějte na paměti, že ne všechny 1099s znamená, že budete platit i daň z příjmů. Banky posílají 1099s jako rutinní záležitost.
Mluvil jsem s Julianem Blockem, advokátem v Larchmontu v NY, který byl citován The New York Times jako vedoucí daňový profesionál. Zde je to, co má říkat o daních, ziscích a ztrátách z prodeje v nuceném prodeji, jako jsou zabavování a krátkodobé prodeje:
Julian Block o ziscích a ztrátách
"Prodejci, kteří vlastnili své osobní bydliště po delší období, si stále uvědomují zisky.
"Ale prodejci domů získaných v průběhu posledních dvou let budou způsobovat ztráty, a to i za předpokladu, že nedojde k poklesu cen, budou mít za následek ztráty z důvodu výdajů na realitní makléře, právníky apod. Prodávající nebudou moci tyto ztráty odečíst Neznamená to, že jsou nuceni prodávat například kvůli změnám v zaměstnání nebo zdravotním důvodům.
"Kromě problémů pro prodejce osobních domů jsou daňové problémy pro investory, kteří například koupili několik condos na místech, jako je Florida, a nejsou schopni je vyměnit, protože potenciální kupci čekají na další pokles cen.
Často nestojí za to, aby tito investoři pronajali své místo; to, co dostanou jako platby za pronájem, nebude dostatečné k pokrytí daní z nemovitostí a úroků z hypoték . Jejich jedinou možností je prodávat se ztrátou. "
Blokování vyrovnávacích ztrát proti ziskům
"Prodejci mohou kompenzovat své kapitálové ztráty z kapitálových zisků.
Ale při absenci kapitálových zisků činí roční výše 3 000 dolarů (1 500 dolarů pro manželské páry, které se podávají samostatně) na výši ztrát, které mohou kompenzovat jejich "běžným příjmem", tj. Příjmy ze zdrojů jako jsou platy, důchody a čerpání z penzijních plánů . Zákon jim umožňuje přenést nevyužité ztráty do pozdějších let. "
Blokování daňových pravidel pro zabavování
"IRS má daňová pravidla pro uzavírání nemovitostí nebo převzetí ze strany věřitelů domovů vlastníků, kteří za svou hypotéku splácejí . Mohou to být vážné a neočekávané daňové důsledky pro majitele, který prostě odjede, protože má jen málo nebo žádný vlastní kapitál a věřitel přebírá a prodává místo.
"V takovém případě zrušení nebo odpuštění věřitele dluhu zpravidla znamená, že dlužník má vykazovaný příjem, ačkoli existují určité výjimky - například insolvence."
Zablokujte osobní odpovědnost
"Příklad: Brown si koupí byt a používá ho jako osobní bydliště, zaplatí 300 000 dolarů, zaplatí 15 000 dolarů a získá hypoteční půjčku ve výši 285 000 dolarů, je osobně zodpovědný za hypotéku, když zbývající zůstatek půjčky je 280 000 dolarů, Hrubé selhání a věřitelská banka akceptuje dobrovolné převedení jednotky, zrušení úvěru.
Podobné condos v době prodeje za 230.000 dolarů.
"Daňový kód považuje transakci za prodej." Brown vynaložil neúspěšnou ztrátu ve výši 70 000 dolarů, což je částka, kterou jeho upravený základ ve výši 300 000 dolarů převyšuje tržní hodnotu 230 000 dolarů. .
"Brown také má výkaz zisku 50 000 dolarů, když banka zruší půjčku. 50 000 dolarů je částka, kterou dluh 280 000 dolarů překračuje tržní hodnotu 230 000 dolarů.
"Zadejte IRS, když je zastavená nemovitost uzavřena nebo ji znovu uzavřela, a banka ji znovu získá, nebo banka ví, že Brown opustil majetek. Banka pošle formulářem 1099-A společnosti Brown a IRS. 1099-A označuje kupní cenu uzavření (230 000 dolarů), částku Brownova dluhu (280 000 dolarů) a osobní odpovědnost.
Zrušení dluhu (zde 50 000 USD) je zdaněno podle sazeb za běžný příjem, stejně jako za plat. "
Zajištěný dluh bez osobní odpovědnosti
Podle společnosti Kleinrock Publishing společnost IRS tvrdí, že prodejci, kteří nejsou osobně zodpovědní za dluh, si uvědomí částku, která zahrnuje celý zrušený dluh, a to i v případě, že hodnota nemovitosti, která je jistotou pro dluh, je nižší, což lze kompenzovat v závislosti na Váš upravený základ v nemovitosti. Kupní půjčky zajištěné nemovitostí v Kalifornii nesou žádnou osobní odpovědnost.
Například, paní Smith kupuje dům ve výši 300 000 dolarů, snižuje 30 000 dolarů a vydělává hypotéku ve výši 270 000 dolarů. Smith přestane provádět platby . Banka uzavírá úvěr ve výši 260 000 dolarů a tržní hodnota domů klesla na 250 000 dolarů. Smith má upravený základ ve výši 295 000 dolarů, kvůli ztrátě nehod 5.000 dolarů. Částka, kterou Smith uskutečňuje při uzavření trhu, činí 260 000 dolarů. Smith uvádí její zisk nebo ztrátu porovnáním 260 000 dolarů, což je částka realizovaná, na její upravený základ ve výši 295 000 USD. Má uzavřenou ztrátu ve výši 35 000 USD.
Před uzavřením nebo prodejem, plánujte před sebou
Předtím, než prodáte krátký prodej nebo jdete uzavřením trhu, požádejte o právní a daňové poradenství. Do plánování daní předem, než bude pozdě.
Další informace získáte od autorizovaného auditora nebo zkontrolovat webový server IRS.
Dočasná oprava, nazvaná Zákon o odpuštění dluhů z hypotéky z roku 2007, umožňuje osvobození od odpuštění dluhu za určité držitele a může uplynout před obnovením. Kalifornské zákony se liší v případě krátkého zdanění prodeje v důsledku občanského zákoníku CA 580e a hypotečních dopisů vydaných společností IRS a jménem franchisingového daňového výboru. Vyhledejte příslušné daňové poradce, abyste zjistili, zda jste osvobozeni od zdanění.
Zdroj: Advokátní kancelář Julian Block obsahuje knihy "Domovní prodejní průvodce daňovým úsporám", oceněný profesorem práva Jamesem Edwardem Maulem z Villanova univerzity jako "snadno čitelné a dobře organizované vysvětlení daňových pravidel". Objednat si jeho knihy , navštivte webovou stránku společnosti Julian Block.