Jak nakupovat banky vlastněné foreclosures
Banky vlastní nemovitost, protože banky získaly domovy prostřednictvím uzavření trhu . Domy na bankovních knihách se nazývají REOs, což je zkratka pro "nemovitosti ve vlastnictví". Uvědomte si, že když banky obdrží majetkové listiny do domácností uzavřením trhu, je to často proto, že se na soudním kroku nikdo nezúčastnil kroků k tomu, aby nabídli minimální částku stávající hypotéky nebo záměrně banku minimální nabídku tak vysokou, že by se nikdo nedotkl.
Na povrchu nemusí vypadat, jako by foreclosures byly ziskové, zvláště pokud banka chce prodávat svůj inventář na otevřeném trhu za částku, kterou dřívější hypotéčník dlužil dlužníkovi banky. Zde jsou přinejmenším dva důvody, proč vám REO může být prospěšné:
- Pokud by byly na nemovitost zajištěny dva úvěry (což je v současné době běžné), druhý věřitel někdy nevylučuje. Pokud druhý věřitel nevytváří zpětné platby prvnímu věřiteli a zahájí své vlastní uzavírání řízení , druhý věřitel se vyřadí z uzavření. Mnoho druhých hypoték tvoří 20% nebo více původní tržní hodnoty .
- Banka často nechce sedět v inventáři. Vzhledem k tomu, že během prodeje v soudní budově neobdržel minimální nabídku od investora nebo kupujícího domů, je pravděpodobné, že by banka mohla cenu nemovitosti REO snížit o méně, jen aby se ho zbavila. Závisí na vnitřním účetnictví.
Hledání agenti záznamů REO
Existuje mnoho míst, které jsou k dispozici online, aby se zjistilo zabavení . Můžete je však také nalézt v MLS . Pokud se zeptáte svého agenta kupujícího, aby hledal MLS pro "REO", pravděpodobně zjistíte, že velmi malá část realitních agentů se specializuje na uvedení REOS na prodej ve vašem okolí.
Zde jsou tipy týkající se zprostředkovatelů inzerce REO:
- Většina zprostředkovatelů výpisu REO obsahuje pouze REO, žádný jiný typ majetku.
- REO zprostředkovatelé výpisu často poskytují slevy bankám výměnou za své podnikání, protože tito agenti se zabývají objemem a někdy správce majetku dostane škrt.
- REO zprostředkovatelé výpisu vydělat peníze tím, že prodá mnoho REO nebo působí jako duální agent . Pod dvojitou agenturou bude zprostředkovatel výpisu REO vydělávat jak provizi na výpisy, tak provizi kupujícího.
- Chcete-li přilákat agenta kupujícího, mnoho bank nabízí větší množství provize agentovi kupujícího a zároveň slevy na provizi agenta prověřování.
- Agenti zápisu REO obecně zastupují prodejce, nikoli kupujícího. Zvažte, zda chcete mít své vlastní zastoupení.
- REO zprostředkovatelé výpisu jsou typicky špičkoví agenti kvůli objemu podnikání, které provádějí. Oni obvykle netráví mnoho času pracovat s kupujícími.
- Někteří agentéři pro zápis REO jsou tak zaneprázdněni, že najímají asistenti na volání v terénu. Mnoho z nich nevydává své soukromé číslo mobilního telefonu, které může složitou komunikaci.
Pronájem agenta kupujícího
Pokud nemáte přímou zkušenost s vyjednáváním s bankami, můžete získat lepší zastoupení tím, že najmete svého agenta kupujícího .
Než vyberete agenta, vyberte několik a rozhovor s realitními agenty, abyste našli vhodné řešení.
- Zástupce kupujícího má fiduciární odpovědnost za ochranu vašich zájmů.
- Agenti kupujícího nepředstavují prodávajícího. I když prodávající platí svou provizi.
- Zástupci kupujícího zpravidla platí prodávající. To znamená, že vás nestojí za pronájem agenta kupujícího.
- Agenti kupujícího vás mohou požádat, abyste podepsali kupní smlouvu s makléřem , která vám uloží povinnost agenta a určíte, kdo zaplatí provizi .
- Zvažte práci s agenta kupujícího, který má zkušenosti s práce s REO.
Vyjednávání s REO
Je-li uvedení na trh relativně novým, je velmi možné, že se banka příliš neodchýlí od požadované ceny . Budete mít větší vyjednávací sílu, pokud budete nabízet nabídky na domy, které jsou na trhu delší než 30 dnů.
Zde jsou další tipy:
- Banky vyjednávají slevy ve velkých sazbách se společnostmi s názvem a escrow. Pokud se rozhodnete používat název banky / escrow společnosti , zkontrolujte poplatky, které vám budou účtovat. Obecně platí, že poplatky nezaplacené bankou, ale placené kupujícím, budou vyšší, jelikož titul a úschova často tvoří tyto slevy tím, že kupující kupují více.
- Mnoho bank se přestěhuje od placení typických nákladů na uzavření kupujícího. Některé poplatky, jako jsou daně z převodu , státní a státní poplatky, hradí kupující a ne banka. Banky často neplatí poplatky za hlášení , opravy nebo domácí záruční plány .
- Některé banky nebudou podepsat nabídku, dokud nebudou všechny smluvní strany vzájemně dohodnuty slovně.
- Očekávejte, že banka uzavře vaši kupní smlouvu nebo dodatek ke standardní kupní smlouvě. Přečtěte si to důkladně a požádejte o radu advokáta nemovitostí, pokud tomu nerozumíte. Můžete si vsadit, že právník banky sestavil tuto smlouvu a není ve vaší prospěch.
- Pokud se banka nezapojí a dostanete odmítnutí nabídky , vyčkejte dalších 30 dní a znovu odešlete původní nabídku, původní datum se překročí a dojde k vložení nového data.
- Můžeš počkat 10 dní, než budeš reagovat na svou nabídku z banky. Buď trpělivý. Vím, že to zní bláznivě, že některé banky mohou na to reagovat dlouho, ale mohou.
- Banka vás může požádat o předložení žádosti o úvěr, abyste ji mohli předběžně kvalifikovat; však nejste povinni získat úvěr od této banky.
- Pokud nemůžete zavřít předem stanovený termín uzavření, může vám banka účtovat pokutu za každý den, kdy tento den předáte. Ujistěte se, že máte před poskytnutím nabídky úvěrový předběžný dopis od svého vlastního věřitele a ujistěte se, že obdržíte od svého věřitele finanční prostředky, aniž byste se dostali k neočekávaným zpožděním.
- Budete pravděpodobně požádáni o koupi domova "jak je." Existují nevýhody při nákupu foreclosures . Zajistěte, aby byla vaše nabídka předmětem domácí kontroly . Někteří prodejci v předvoleném majetku pásu z uzavření domů .
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.