Proč může být Counter Offer špatným nápadem
Co tvoří protistátní nabídku nemovitostí?
Nabídka prodejce nemovitostí generuje domácí prodejce poté, co kupující předložil nabídku k nákupu a podmínky nejsou prodávajícímu přijatelné. Kontraktní nabídka obvykle uvádí, že prodávající přijal nabídku kupujícího s následujícími údaji. Následující údaje mohou zahrnovat položky jako:
- Celková protihodnota (obecně vyšší cena)
- Zvýšení velikosti zálohy na peněžní prostředky
- Odmítnutí platit za určité zprávy nebo poplatky
- Změna poskytovatelů služeb
- Změna data uzavření nebo držby
- Vylučování nebo přidání osobního majetku ze smlouvy
- Změna časových rámců události
- Včasné uvolnění vkladů
- Včetně pozměňovacích návrhů nebo dodatků
- Stanovení chyby agenta kupujícího
Co je normální počet čítačů, které očekáváte?
Stejně jako prodávající může odeslat kupní nabídku kupujícímu, může kupující vypořádat prodejní prodejnu, který se pak stane nabídkou protiběžného prodeje nebo nabídkou č. 1 kupujícího. Neexistuje žádný limit počtu nabídek, které lze odesílat dopředu a dozadu. Zde je skutečný příklad pěti pultů na nemovitostech uvedených na 415 000 dolarů v Kalifornii. Kupující předložil nabídku s nízkou mírou výhry ve výši 400 000 USD. To byl výsledek:
- Counter Nabídka č. 1 od prodávajícího kupujícímu
Prodejce účtuje prodejní cenu na 412 000 USD. Pračka a sušička jsou součástí záruky.
- Nabídka kupujícího č. 1 prodávajícímu
Kupující účtuje prodejní cenu na 405 000 USD. Pračka a sušička jsou součástí záruky.
- Prodávající čítač č. 2 od prodávajícího kupujícímu
Prodejce účtuje prodejní cenu na 409 900 USD. Pračka a sušička jsou vyloučeny z prodeje.
- Nabídka kupujícího č. 2 od kupujícího k prodávajícímu
Kupující účtuje prodejní cenu na 407 500 USD.
Pračka a sušička zůstanou jako osobní majetek.
- Prodávající čítač č. 3 od prodávajícího k kupujícímu
Prodávající souhlasí s prodejní cenou 407 500 USD. Chladnička, pračka a sušička jsou vyřazeny z prodeje.
Kupující nakonec přijal páté pult. Phew.
Jak je zamítnuta nabídka protistrany?
Prodávající není povinen reagovat na nabídku v Kalifornii. Překvapí vás to? Samozřejmě to neznamená, že by makléři nemuseli provést provizi, pokud prodejce odmítne reagovat na nabídku s plnou cenou a termíny. Makléři mohou stále požadovat platbu, pokud to umožňuje zápis. Kalifornie výpisy nejsou, mimochodem. Neodpovědnost nemusí nezbytně zmírnit odpovědnost prodávajícího vůči makléři. Zde jsou nejčastější způsoby odmítnutí nabídky:
- Mnoho kupních smluv poskytuje prodávajícímu místo blízko dna, aby počáteční, že nabídka byla zamítnuta.
- Prodejci mohou také napsat "odmítnuto" v rámci smlouvy, počáteční a datum.
- Většina nabídek určuje datum uplynutí nabídky v případě, že se prodejce rozhodne nereagovat.
- Agenta pro zápis může zaslat agentovi kupujícího e-mail sdělit skutečnost, že prodejce neodpoví, protože nabídka je nepřijatelná.
- Obecně platí, že prodejci nejsou povinni formálně odmítnout písemnou nabídku.
Co nabídnout více čítačů?
V závislosti na vašich konkrétních právních předpisech prodejci mohou nebo nemusí být schopni vydat několik nabídek na pult. V Kalifornii je to poměrně jednoduché. Prodejci mohou čelit více než jedné nabídce a každý pult může být jiný. Dokonce i když některý z kupujících přijme prodávajícího za těchto okolností, prodávající nemusí přijmout souhlas kupujícího.
Zkušený agent je vaším nejlepším sázkem, pokud máte co do činění s nabídkou vícenásobných nabídek. Mohou být složité a poměrně komplikované.
Jak je přijata protipoložka v oblasti nemovitostí?
Pokud je prodávající vystaven protiúčet, může kupující jednoduše přijmout přepážku a vrátit ji zpět straně, která ji má obdržet. Čas je vždy podstatou. Pultové nabídky obsahují datum vypršení platnosti, stejně jako nákupní nabídky, což znamená, že prodávající může přijmout další nabídku, zatímco kupující rozhodne, zda podepíše nabídku.
Pokud k tomu dojde, prodejce obvykle odvolá protihodnotu.
Když jsem zavolal agenty, aby zjistili dostupnost majetku a zda byly obdrženy nějaké nabídky, je velmi časté (zvláště na trzích prodávajících) slyšet: "Máme protiklad." Někteří agenti by se v těchto zprávách cítili odradit. Ale já jsem vytrhl domů z nosu konkurenčních kupujících tím, že okamžitě podal nabídku od mého kupujícího, zatímco pult "byl venku".
To, co se v těchto situacích obvykle vyskytuje, je, že prodávající přijímá druhou nabídku kupujícího a poté jednoduše stáhne svou protihodnotu z úvahy a vykopne prvního kupujícího ze hry. Vlastně jsem koupil svůj dům na Havaji tímto způsobem. Když jsem se rozhodla učinit svou nabídku, bylo to protiklad. Nabízel jsem cenu, protože jsem nechtěl, aby prodávající mi poslal pult.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.