Snažte se neztrácet úvěrovou závislost
Když jsem si koupil svůj první domov, který vyžadoval institucionální financování, ujistil jsem se, že kupní smlouva obsahuje úvěrovou událost. Když jsem v pojistné smlouvě uzavřel smlouvu o půjčce, znamenalo by to, že by se při koupi nového domova z nějakého důvodu pokazilo a z nějakého důvodu, ať už je to zvláštní důvod, proč by mi věřitel nemohl půjčit, pak bych byl propuštěn z povinnosti kupovat domov.
Až do té doby byly všechny domovy, které jsem kdy koupil, zakoupeny prostřednictvím financování vlastníkem .
V prodejní hypotéce nebo smlouvě o pozemku nedošlo k úvěrovému riziku. Poté, co jsem podepsal kupní smlouvu, musel jsem se s prodejem domů dostavit, s výjimkou kontrolní události. Neexistovala ani žádná posuzovací událost s financováním vlastníkem.
V dobách nízkých úrokových sazeb financování majitelů klesne z laskavosti a jen málo lidí, s výjimkou úvěrů napadených, se snaží využít financování vlastníkem k nákupu domů. Další výjimkou může být, pokud doma samotná nesplňuje podmínky pro financování, pak prodávající může zvážit financování vlastníka. Ale většina prodejců na běžných trzích s nemovitostmi dává přednost tomu, že kupující buď zaplatí hotovost, nebo získá půjčku na nákup domů.
Nákupní smlouvy s úvěrovou záležitostí
Typy kupních smluv, které se používají ve Spojených státech, se liší v jednotlivých státech, ale většina z nich povolí neplacení úvěru. Vedle úvěrových událostí může kupní smlouva na bydlení, například v Kalifornii, například obsahovat odhadovanou pojistnou událost, která je oddělena od úvěrové události.
Kupní smlouvy obecně poskytují určitý počet dní na základě smluvního selhání, aby získali jistotu, že úvěr je schválen a kupující bude mít možnost financovat. Tato časová lhůta se může pohybovat v rozmezí od 7 do 30 dnů, přičemž mnoho období je posunuto směrem ke značce 3 až 4 týdny. To je důvod, proč je pro domácího kupujícího nejdůležitější dodat všechny úvěrové doklady, které požádá důstojník úvěru co nejrychleji.
Jakékoli zpoždění při předkládání požadovaných finančních dokumentů by mohlo způsobit zpoždění v konečném schválení úvěru.
Když vyprší úvěrová situace
V některých státech, po uplynutí doby platnosti úvěru, je kupující v prodlení. Není-li úvěr kupujícího v tomto časovém období schválen, je to příliš špatné. Kupující může požádat o prodloužení, ale prodejci nemusí vždy povolit. TIP: Nedopusťte chybu, když si myslíte, že máte po celém světě čas, aby poskytl věřiteli kopie vašich daňových přiznání a poskytl všechny bankovní informace, protože hodiny často blikají.
V jiných státech, jako například v Kalifornii, kde kupní smlouvy mají tendenci upřednostňovat kupujícího, pokud kupující v posledním dni nevyčerpá úvěrovou událost, může prodejce podniknout kroky po zrušení smlouvy po vyhlášení oznámení o provedení . Pokud prodávající nepodnikne žádné právní kroky k vymáhání pohotovostního období, zůstane. Není to dobrý nápad doufat, že se prodávající v Kalifornii vzdálí úvěrové události, protože většina prodejců je zastoupena obchodními zástupci, kteří jim připomínají práva vyplývající ze smlouvy.
Často dostávám odpor od agenta kupujícího, když jako zprostředkovatel výpisu požaduji uvolnění úvěrové události od kupujícího.
Požadují více času, nebo v některých případech úplně vyhodí, protože z nějakého důvodu možná nemají pocit, že tlačí své kupce, aby dodrželi smlouvu. Pokud však kupující potřebují více času, nemůžeme dát svému verbálnímu potvrzení, protože naše kalifornské smlouvy umožňují kupujícímu předložit pouze formální písemnou žádost o více času. Všechny smlouvy a dohody by měly být písemné pro ochranu každého.
Co se stane, jestliže upisování odmítne půjčku?
Otázkou, která se často objevuje, je to, co se může stát kupujícímu, který není schválen pro půjčku, ale buď uvolnil úvěrovou událost nebo z jakéhokoli důvodu ztrácel úvěrovou rezervu v rámci kupní smlouvy. Může prodávající žalovat kupujícího? Bude kupující ztratit svůj závazek? Co je ohroženo?
Rizikový faktor a důsledky se v jednotlivých státech liší.
V upisování se může hodně hodit . Kupující domů, kteří si myslí, že jsou schváleni k půjčce, protože jejich věřitel jim dal předběžný souhlas na základě žádosti o úvěr, může později zjistit, že upisování úvěr nebude schváleno. Ve skutečnosti neexistují takové věci jako hypotéky, které by mohly být spláceny. Existuje mnoho důvodů pro upisování úvěru. Tito kupující domů, kteří mají úvěr kontingenční typicky může zrušit smlouvu a získat náhradu za jejich vážné peníze vklad.
Pokud kupující domů nemohou získat úvěr kvůli posouzení události, protože hodnocení přišlo nízké a prodávající nebude snížit kupní cenu, to je typicky také důvody k zrušení. Chcete-li být za těchto okolností zcela chráněna, musíte mít úvěrovou událost a posouzení případných událostí. Ujistěte se, že jste před podpisem kupní smlouvy s vaším realitní agentem získali pevné pochopení toho, jak úvěrová událost funguje ve vašem státě.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie