Nákup domu s financováním vlastníka
Pokud se zeptáte prodejce přímo, prodejce pravděpodobně řekne ne. Prodejci často odmítají návrh financování vlastníkem, protože nikdo nevysvětlil výhody nebo navrhované financování vlastníkem jako způsob, jak prodat dům.
Většina prodejců denně neprodává dům. Jejich znalosti jsou omezeny na konvenční praktiky, kdy kupující jde do banky, aby získal hypotéku .
Nicméně, pro prodejce, jehož dům není prodáván, nebo když jsou tradiční pokyny věřitele zpřísněny, financování majitelů se náhle stává velmi oblíbeným. Financování vlastníkem je určitě životaschopnou volbou pro některé na trzích kupujících . Jen tak ne tak v prodejních trzích.
Co je financování vlastníkem?
Pokud je část nebo veškerá kupní cena, snížená o zálohu kupujícího, provedena (financována) prodejcem, prodávající poskytuje financování vlastníkem. Nezáleží na tom, zda má majetek stávající úvěr, s výjimkou případů, kdy by stávající věřitel mohl urychlit půjčku při prodeji kvůli doložené doložce . Místo nákupu do banky kupující dává prodávajícímu finanční instrument jako důkaz o úvěru a provádí platby prodávajícímu.
Je-li majetek volný a jasný, což znamená, že prodávající má jasný titul bez jakýchkoliv půjček, prodávající by mohl souhlasit s tím, že převezme veškeré financování.
V takovém případě se kupující a prodávající dohodnou na úrokové sazbě, výši měsíční platby a době trvání úvěru a kupující zaplatí prodávajícímu za vlastní kapitál prodávajícího na základě splátky.
Bezpečnostní nástroj je obecně zaznamenáván do veřejných záznamů, které chrání obě strany. Mějte na paměti, že některé zákony zakazují platby balónem.
Některá federální vládní legislativa může také řídit financování vlastníka. Možná budete chtít získat právní pomoc, abyste se ujistili, že dodržujete zákon.
Typy financování vlastníkem
Většina transakcí s kupními penězi je obchodovatelná. Prodejci a kupující mohou svobodně jednat o podmínkách financování vlastníkem, podléhajícím zákonům o úkonech a jiným státním předpisům. Opět můžete chtít vyhledat právní poradenství.
I když neexistuje žádná standardní záloha, mnoho prodejců si přeje dostatečnou zálohu na ochranu jejich vlastního kapitálu . Zálohy se mohou lišit od velmi malých až po 30 procent. Prodejci se domnívají, že jejich kapitál je zajištěn kupujícím na zálohu, protože kupující je méně pravděpodobné, že dojde k uzavření trhu, pokud investovali spoustu peněz předem.
Některé varianty financování vlastníkem zahrnují:
- Pozemkové smlouvy.
Smlouvy o pozemku nesdělují kupujícímu právní nárok, ale kupujícímu poskytují spravedlivý titul. Kupující provede platby prodávajícímu na určité období. Při konečné platbě nebo refinancování kupující obdrží listinu.
- Dluhopisy a hypotéky.
Prodejci mohou nést hypotéku za celou zůstatek kupní ceny (sníženou o zálohu), která může zahrnovat podkladovou půjčku. Tento typ financování se nazývá "all-inclusive hypotéka" nebo "all-inclusive trust list" (AITD). Prodávající obdrží přepsání úroku z podkladového úvěru.
Prodávající může také mít juniorskou hypotéku, v takovém případě by kupující převzal titul podléhající stávající půjčce nebo získal novou první hypotéku. Kupující obdrží listinu a dává prodávajícímu druhou hypotéku za zůstatek kupní ceny, sníženou o zálohu a první výši hypotéky.
- Smlouvy o koupi pronájmu.
Prodej na základě smlouvy o nájmu a koupě znamená, že prodávající dává kupujícímu spravedlivý nárok a leasing nemovitosti kupujícímu. Po splnění smlouvy o pronájmu kupující obdrží kupující titul a typicky získá půjčku na zaplacení prodávajícího po obdržení zápočtu za všechny nebo část nájemného směrem k kupní ceně.
Finanční výhody majitelům domácnosti
- Malá nebo žádná kvalifikace.
I když prodávající požaduje úvěrovou zprávu kupujícímu, interpretace kupujícího prodávajícího je zpravidla méně přísná a pružnější než interpretační metody stanovené konvenčními věřiteli.
- Přizpůsobené financování.
Na rozdíl od běžných úvěrů si mohou prodejci a kupující vybrat z různých platebních možností, jako jsou pouze úroky, amortizace s pevnou úrokovou sazbou , méně než úrokové platby nebo balónové platby . Platby se mohou míchat. Úrokové sazby se mohou pravidelně měnit nebo zůstat po dobu splatnosti půjčky jednou.
- Flexibilita při splácení.
Zálohy jsou směnitelné. Pokud má prodávající větší zálohu než kupující, někdy prodejci nechávají kupujícímu pravidelně platit paušální částky na zálohu.
- Nižší náklady na uzavření .
Bez institucionálního věřitele neexistují žádné slevové nebo slevové body . Žádné originály, poplatky za zpracování, správní poplatky nebo jiné rozmanité různé poplatky, které běžně účtují věřitelé, což automaticky ušetří náklady na uzavření kupujícího .
- Rychlejší držení.
Vzhledem k tomu, že kupující a prodejci neočekávají na to, že půjčitel zpracuje financování, kupující se mohou rychleji uzavřít a získat předtím kupujícího prostřednictvím konvenční půjčky.
Finanční výhody majitelům domácích prodejců
- Vyšší prodejní cena.
Vzhledem k tomu, že prodávající nabízí financování vlastníkem, může být prodávající schopen ovládat úplnou nebo vyšší cenu.
- Daňové přestávky .
Prodávající může platit méně daní z prodeje splátky a vykazovat pouze výnosy získané v každém kalendářním roce.
- Měsíční příjem.
Platby od kupujícího zvyšují měsíční peněžní tok prodávajícího, což má za následek výdělečný příjem.
- Vyšší úroková sazba.
Financování vlastníkem může mít vyšší úrokovou sazbu, než by prodávající mohl dostat na účet peněžního trhu nebo jiné druhy investic s nízkým rizikem.
- Kratší termín zápisu.
Financování vlastníkem přitahuje jinou skupinu kupujících. Pokud se nemovitost neprodává za konvenčních metod, nabízení financování vlastníkem je jedním z způsobů, jak se vyhnout od moře inventáře a přesunout těžko prodávaný majetek, který by jinak nemohl prodávat.
Na závěr před uzavřením transakce s vlastním financováním se obraťte na právníka nemovitosti a obdržíte příslušné právní poradenství. Nespoléhejte se na svého realitního agenta k informacím, pokud váš agent není praktickým právníkem v oboru nemovitostí.