Proč kupující domů mají podobné pozemky
Pozemkové smlouvy na nákup domů byly velmi populární v pozdních sedmdesátých a počátku osmdesátých let. V té době se smlouvy o splátkových prodejích, někdy nazývané smluvními smlouvami, nabízely atraktivnější podmínky financování nad vyššími sazbami a přísnými kvalifikačními standardy institucionálních poskytovatelů úvěrů.
Pozemkové smlouvy začaly zmizet, když požadavky na úvěry zmírnila a sazby klesly pod 8%. Ale nezmizely úplně a ve skutečnosti se vrátily na trh během hypoteční krize.
Dřívější majitelé domů, kteří přišli o své domovy s uzavřením nemovitosti nebo prodáni prostřednictvím krátkého prodeje, se začali opírat o pozemkové smlouvy jako alternativa financování, když je velké banky odvrátily.
Co je smlouva o splátkovém prodeji?
Smlouva o prodeji splátky je jakýkoli druh smlouvy, která vyžaduje pravidelné platby, ale v oblasti nemovitostí se obecně označuje jako pozemková smlouva, smlouva o zakládání nebo smlouva o prodeji. Pojem "pozemky" je zavádějící, neboť pozemková smlouva může být použita k nákupu jakéhokoli druhu nemovitosti s vylepšeními nebo bez nich.
Smlouva o prodeji splátky uvádí prodejní cenu, výši zálohy, úrokovou sazbu, výši měsíčních (nebo pravidelných) plateb a povinnosti jednotlivých stran. Zahrnuje takové povinnosti, jako kdo bude udržovat domov, platit za pojištění a daně z majetku - což je obecně kupující. Smlouva bude obsahovat odvolání prodávajícího v případě, že kupující přestane platit splátky.
Specifikace:
- Smlouvy o pozemku nebo smluvní listiny jsou záruční smlouvou mezi prodávajícím nazývaným prodejce a kupujícím nazývaným prodejce.
- Prodávající souhlasí s prodejem nemovitosti financováním nákupu pro prodejce.
- Dodavatel si zachovává právní titul a dodavatel obdrží spravedlivý titul.
- Vlastní financování může zahrnovat stávající hypoteční zůstatek (viz níže) nebo nemovitost může být zdarma a jasná (nejlepší volba).
- Po zaplacení v plné výši dodavatel odevzdá věřiteli listinu k nemovitosti.
All-inclusive (Wrap-kolem) smlouvy o pozemku
- Smlouvy o obalech obsahují stávající hypotéku.
- Prodejce provede jednu platbu dodavateli.
- Po obdržení platby dodavatel zaplatí splátku podkladového věřitele a zbytek zůstane.
- Pokud má stávající hypotéka nižší úrokovou sazbu než úroková sazba ze smlouvy, prodávající získává další úroky z peněz, které nepatří dodavateli. Toto je známé jako potlačení.
Následuje, jak to funguje.
- Řekněme, že prodejní cena je 100 000 USD.
- Vendée dává 10 000 dolarů.
- Dodavatel souhlasí s tím, že provede platby za 90 000 dolarů, přičemž bude mít úroky ve výši 6,5% a bude placeno 567 USD.
- Stávající podkladová půjčka je 50 000 dolarů, splatná za 5% úroky s platbou 268 USD.
- Dodavatel získá 6,5% úrok z 40 000 dolarů z vlastního kapitálu, PLUS 1,5% úroků z existující hypotéky ve výši 50 000 dolarů a kapes 299 dolarů měsíčně.
- Dodavatel také platí daně, pojištění a všechny ostatní náklady na vlastnictví.
Přímé smlouvy
Neexistuje žádný překážkový zájem o přímou smlouvu. Dodavatel může souhlasit s tím, že uhradí stávajícího věřitele přímo a provede další platbu dodavateli, nebo dodavatel může zaslat jednu platbu dodavateli a dodavatel vyplatí platbu věřiteli.
Podívejme se na předchozí příklad přímého kontraktu:
- Prodejní cena 100 000 USD.
- Vendée dává 10 000 dolarů.
- Vendee činí jednu platbu ve výši 268 USD na stávající zůstatek úvěru ve výši 50 000 USD a úročení 5%.
- Společnost Vendee uskuteční druhou platbu dodavateli na 40 000 dolarů financovaných vlastníkem, s úrokem ve výši 6,5% a splatnou za 253 USD za měsíc.
- Celková částka obou plateb je 521 dolarů, což šetří dodavatele 46 dolarů za měsíc během zábalu.
Výkon prodeje
- Některé tituly společnosti připravují a zajišťují pozemkové smlouvy, které obsahují prodejce, prodejce a správce. Budete muset zavolat a najít takovou titulní společnost.
- Stejně jako důvěřovatel v listině důvěryhodnosti , dodavatel a dodavatel přidělí správci, právu a zájmům správce za účelem zajištění závazků dodavatele a dodavatele.
- V případě, že Vendee přestane provádět platby, má správce pravomoc vyloučit z prodeje.
- Proces podávání oznámení o selhání se liší od státu ke státu.
Ustanovení o akceleraci v podkladových úvěrech
Všechny úvěry dnes obsahují klauzule zrychlení a odcizení . Poskytovatelé úvěru měli dlouhou historii okamžitého splacení půjček a splatných půjček, pokud by kupující převzali titul "podléhající" stávajícím úvěrům . To proto, že věřitelé chtěli, aby se kupující kvalifikovali, zaplatili úvěrové body a zvýšili úrokové sazby .
Sue Heimbichner, escrow důstojník na Chicago Title v Sacramentu, je v podnikání od roku 1976 a sledoval popularitu pozemkových smluv přicházejí a odcházejí. Jeden z největších soudních sporů z tohoto období se vyvíjel z kupujících, kteří získali titul v závislosti na stávajících hypotékách držených federálními spořitelními a úvěrovými asociacemi. Kongres přijal zákon o depozitních institucích z roku 1982 a účinně zničil schopnost převzít stávající úvěry.
Heimbichner říká, že věřitelé dnes mají tendenci vypadat naopak. "Někteří věřitelé jsou rádi, že mají své platby," řekla. Nesnažte se však převzít vládní půjčky. "Nechcete, aby se s vládou nepořádek," varuje Heimbichner, "protože se chystáte dostat." Pokud vaše smlouva o pozemku obsahuje stávající hypotéku, měli byste se poradit s advokátem v oblasti nemovitostí.
Vzorky vládních půjček jsou Fannie Mae nebo Freddie Mac a vládní půjčky jsou FHA nebo VA.
Dodavatelský balíček práv
Veškeré praktické účely má Vendéř nemovitost a má právo na:
- Majetek.
- Tichý požitek a využití nemovitosti.
- Vyloučení, které nutí ostatní opustit areál.
- Další prodej.
Výhody pro prodejce
- Žádná kvalifikace, i když dodavatel mohl požádat o kopii úvěrové zprávy kupujícího.
- Flexibilita zálohování. Částka je obchodovatelná.
- Délka smlouvy o pozemku, úrokové sazby a platby jsou obchodovatelné.
- Nízké náklady na uzavření . Neexistují žádné poplatky za půjčku.
- Rychlé uzavření. Transakce mohou být uzavřeny za 7 dní nebo méně.
Výhody pro dodavatele
- Typicky vyšší prodejní cena a žádné hodnocení. I když se kupujícímu doporučuje získat ocenění.
- Jsou-li zdanitelné, mohou mít nárok na odložený zisk.
- Měsíční příjem.
- Často lepší výnosnost než účty peněžního trhu .
- Pokud je nemovitost nevyhovující, je to snadný způsob prodeje.
- Rychlé uzavření.
Tipy pro kupujícího
- Získejte hodnocení.
- Získejte pojištění titulu.
- Zapojit služby holdingové společnosti, aby si udržela držbu provedené listiny a originálních dokumentů.
- Promluvte si s advokátem o nemovitostech .
Tipy pro prodejce
- Vyhledejte kreditní zprávu kupujícího.
- Do stávající pojistné smlouvy zahrňte jak názvy dodavatelů, tak prodejců.
- Zamluvte vyplacenou společnost, která se bude zabývat výběrem smluv.
- Promluvte si s advokátem o nemovitostech.
Tento článek nesmí být chybně interpretován jako poskytování právní rady. Pouze právníci mohou nabízet právní poradenství.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, je makléř-společník v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.