Zda je prodejní cena důležitější než úroková sazba závisí na vaší perspektivě. Veškerá nemovitost je místní. To znamená, že vše, co se děje na vašem místním trhu ve Phoenixu, se například může divoce lišit od manhattanského trhu, řekněme. Trh nemovitostí je téměř nemožný, ale můžete se pokusit využít způsob, jakým se trh pohybuje.
Stejně jako Bono zpívá, " se pohybuje tajemnými způsoby ," nemůžete vždy předpovídat, jak se trh bude pohybovat.
Ale můžete sledovat, jak se pohybuje. Podíváme se na historické úrokové sazby pro 30letou hypotéku s pevnou úrokovou sazbou . Obecně platí, že při zvýšení úrokových sazeb se prodejní ceny pohybují dolů, aby kompenzovaly, ale ne vždy.
Růst prodejních cen oproti klesajícím úrokovým sazbám
Řekněme, že srovnáváte dům ve Phoenixu, který činil 240 000 dolarů a úroková míra je 4,5%. Pokud jste kupovali na klesajícím trhu a čekali, až se cena snížila na 210 tisíc dolarů, ale ceny se zvýšily na 6,5%, možná byste měli lépe koupit za vyšší cenu. Ano, je to pravda. Platba na 80% LTV hypotéku za doma ve výši 240 000 USD na 4,5% činí 972,84 USD.
Platba na 80% LTV hypotéku za domovskou cenu $ 210,000 na 6,5% činí 1067,87 USD.
Dejte jinou cestu, pokud jste zaplatili 30 000 dolarů více za domov zaplacením 240 000 dolarů a žili jste v tom domě po dobu 30 let, kdy jste zaplatili půjčku, zaplatili byste celkem 350.222,24 dolarů.
Pokud jste zaplatili 30 000 dolarů méně tím, že jste zaplatili 210 000 dolarů, ale platili za vyšší úrokovou sazbu po dobu 30 let, kdybyste zaplatili půjčku, zaplatili byste celkem 384 433,20 dolarů.
V tomto případě není lepší platit méně výměnou za vyšší úrokovou sazbu.
Kolik ztrácíte v prodejní ceně s každým .50% zvýšením úrokových sazeb?
Nyní porovnejme tento domov na 240 000 dolarů, pokud by sazby stoupaly o 1/2 bodu a chtěli byste zachovat stejnou platbu. Amortizace většiny hypoték je po dobu 30 let.
Pokud vaše záloha činí 20% z prodejní ceny, kolik z domova byste mohli koupit, aby se vaše platba udržovala kolem 975 USD?
- $ 240,000 x 80% se úrokem 4,5% se rovná platbě ve výši 972,84 USD
- $ 226,260 X 80% při 5,0% úroku se rovná platbě 971,65 USD
- 214 062 USD X 80% s úrokem 5,5% se rovná platbě ve výši 972,34 USD
- $ 202,500 X 80% s úrokem 6,0% se rovná platbě 971,27 USD
- 192 188 USD X 80% s úrokem 6,5% se rovná platbě ve výši 971,80 USD
Vidíte, že 2% nárůst úrokové sazby by v této cenové oblasti ztratil asi 50 000 dolarů kupní síly. Pokud zdvojnásobíte prodejní cenu, ztratíte asi 100 000 kupní síly za 2% úrokové rozpětí.
To je důvod, proč úrokové sazby hrají obrovský faktor pro mnoho prvních domácích kupců. Pokud jste natáhl příliš blízko k horní hranici svého cenového bodu a ceny vzrostly, pravděpodobně nebudete moci koupit dům snů, který chcete, protože již nebudete mít nárok na tuto prodejní cenu. A právě tak víte, dělat nabídku lowball není vždy odpověď.