Předpoklady prodeje nejsou předpoklady úvěru
Co je předmět nákupu?
"Koupě předmětu" znamená nákup domu, který je předmětem stávající hypotéky.
Znamená to, že prodávající neplatí stávající hypotéku a kupující přebírá platby. Nezaplacený zůstatek stávající hypotéky se pak vypočítá jako část kupní ceny kupujícího.
Proč by kupující koupil domov, který je předmětem hypotéky?
Hlavním důvodem nákupu, který je předmětem nákupu, je převzetí stávající úrokové sazby prodávajícího. Pokud jsou současné úrokové sazby 7% a prodávající má 5% pevnou úrokovou sazbu, může tato odchylka 2% způsobit obrovský rozdíl v měsíční platbě kupujícího.
- Hypotéka ve výši 200 000 USD s úrokovou sazbou 5% se odepisuje za platbu ve výši 1 073,64 USD měsíčně.
- Hypotéka ve výši 200 000 USD s úrokovou sazbou 7% se odepisuje za platbu ve výši 1 303,60 USD měsíčně.
- Měsíční úspory kupujícímu za těchto okolností činí 256,96 dolarů nebo 3 083,52 dolarů ročně.
Druhý důvod: obecně kupující nesplňuje podmínky pro nákup domů, pokud využívají předmět financování, pokud se prodejce nerozhodne vytisknout úvěrovou zprávu kupujícího.
Je-li prodávající ochoten, i kupující se špatným úvěrem může koupit domů předmět.
Tři typy předmětů na možnosti
Předmětem prodeje nemusí být financování vlastníkem, ale mohlo by to být. To, zda prodávající nese jakýkoliv druh financování, závisí na tom, zda prodávající uzavře hypotéku a / nebo výši zálohy ve srovnání s kupní cenou.
- Přímý předmět splatnosti: Nejběžnějším typem předmětu je, když kupující zaplatí v hotovosti rozdíl mezi kupní cenou a stávající zůstatek úvěru prodávajícího. Pokud je například stávající zůstatek prodávajícího ve výši 150 000 USD a prodejní cena činí 200 000 USD, musí kupující předat prodávajícímu 50 000 dolarů v hotovosti.
- Přímý předmět s převzetím prodávajícího: Náklady na prodejce , známé také jako financování prodávajícím nebo vlastníkem, se nejčastěji nacházejí ve formě druhé hypotéky . Výměna prodejce by mohla být také smlouvou o pozemku nebo nástrojem prodeje opčních listů.
Například pokud je prodejní cena 200 000 dolarů, stávající zůstatek úvěru je 150 000 dolarů a kupující uhradí zálohu ve výši 20 000 dolarů, bude prodávající nést zbývající zůstatek ve výši 30 000 dolarů za samostatnou úrokovou sazbu a sjednané podmínky mezi stranami. Kupující by souhlasil s tím, že prodávajícímu uhradí jednu platbu věřiteli prodávajícího a samostatnou platbu za jinou úrokovou sazbu.
- Obtékání v závislosti na: Obálka kolem obalu přináší prodávajícímu překážku, protože prodávající vydělává na stávající hypoteční zůstatek. Řekněme, že stávající hypotéka nese 5% úrokovou sazbu. Pokud je prodejní cena 200 000 dolarů a kupující dává 20 000 dolarů, převzetí prodejce by činilo 180 000 dolarů. Ve výši 6% prodávající činí 1% ze stávající hypotéky ve výši 150 000 USD a 6% ze zůstatku ve výši 30 000 USD. Kupující zaplatí 6% ze 180 000 dolarů.
Rozdíl mezi předmětem a přijetím úvěru
V předmětu transakce prodejce ani kupující nevěří stávajícímu věřiteli, že prodávající prodal tento majetek a kupující nyní provádí platby. Kupující nezískal povolení banky převzít úvěr. Věřitelé dali do svých hypoték speciální věcné břemeno a důvěřují skutkům, které dávají věřiteli právo urychlit půjčku v případě odcizení .
Mají banky tyto splátky splatné a splatné při převodu? Záleží. V některých situacích jsou některé banky prostě šťastné, že někdo - někdo - provádí platby. Banky však mají právo kvůli akcelerační klauzuli v hypoteční nebo svěřenecké listině. To je to, co je pro kupujícího riskantní. Pokud kupující nemůže na požádání banky splácet úvěr, může banka zahájit uzavření trhu .
Pokud kupující předloží úvěr , kupující formálně přebírá půjčku s povolením banky. To znamená, že jméno prodávajícího je odebráno z úvěru a kupující má nárok na půjčku, stejně jako jakýkoli jiný úvěr na nákup peněz . Obecně platí, že banky účtují kupujícímu předpokladový poplatek za účelem zpracování předpokladu půjčky, ale tento poplatek je mnohem nižší než poplatky za získání konvenčního úvěru . Úvěry FHA umožňují převzetí úvěru, ale většina běžných úvěrů není.