Kdy se může domácí podnikatel pohybovat?
Držení kupujícího na závěr
Mějte na paměti, že uzavření nemusí vždy znamenat zaznamenání skutku, protože v některých částech země jsou kraje týdny za sebou v nahrávání skutků. V takových situacích se uzavírání stává, když se peníze mění rukou, je vyhotoven list a všechny podmínky smlouvy byly splněny. Tam, kde pracuji v Sacramentu, kupující nedostanou klíče, dokud titrační společnost nepotvrdí, že byl dokument zaznamenán, a předal toto potvrzení.
Obvyklé datum držby kupujícího
Místní zvyklost diktuje, jak si kupující žádá o držení, ale vlastnictví je obvykle problémem dohodnutým při přijetí kupní smlouvy . Není neobvyklé, že kupující obdrží klíče v den uzavření transakce. V některých částech země kupující dávají prodejci den nebo dva po uzavření k pohybu. Někdy prodejci půjčují kupující zpět. Cokoli souhlasíte, ujistěte se, že je to písemné.
Jak mohou tržní podmínky ovlivnit data držitele kupujícího
- Na prodejních trzích kupující často dávají prodejcům několik dní, aby se kupujícímu nepodíleli. Tímto způsobem získáte výhodu v případě, že prodávající obdrží více nabídek .
- Na trzích kupujících budou kupci obecně trvat na obsazenosti při uzavření a bylo by známo, že odmítají uzavřít, pokud se nemovitost nebude uzavírat.
- V neutrálních trzích je držení obvykle uzavřeno.
Držení předčasného kupce
Obecně platí, že kupující, kteří mají časné držení, se zamračil, protože na poslední chvíli se může hodit příliš mnoho věcí. Vypuštění není vždy snadné ani levné. Z tohoto důvodu odborníci doporučují, aby prodávající a kupující prováděli nějaký typ nájemních smluv.
Prodejce zpětného odkupu
Kupující chtějí, aby prodejci zaplatili částku rovnou výši jejich hypotéky , plus pojistné a daně. Tato částka je často mnohem větší, než je původní prodejní hypotéka. Ať je dohodnutá jakákoli částka, písemně ji podepište a uzavřete nájemní smlouvu, která ochrání všechny strany. Částka je obchodovatelná a neexistuje žádný skutečný důvod, který by měl být založen na PITI kupujícího. Existuje argument, že částka nájemného by měla být založena na průměrných částkách nájemného pro danou oblast.
Vlastnictví zpoždění z důvodu podmínek financování úvěru
Dokonce i nejlépe položené plány běží občas. Ve vaší smlouvě lze přesně stanovit, kdy je obsazenost povolena, ale transakce nemusí být uzavřena včas. Obvyklé důvody zahrnují půjčku. V okamžiku, kdy jsou podepsané úvěrové dokumenty a věřitel je přezkoumává, může upisovatel požádat o splnění podmínky půjčky před jejich financováním.
Uspokojením této podmínky může úvěr snadno odložit.
Nedávná prodejce z Carmichaela, CA, zjistila, že nemohla najít žádnou osobu, která by měla pracovat na dovolené, v den, kdy měla propustit domov 40 let. Odběratelé odmítli dát prodávajícímu další den, aby se přestěhoval, tvrdíc, že prodávající by měl učinit opatření daleko před datem vyjíždění. Neochotně a za další náklady prodávající změnil svůj pohyblivý den, aby splnil požadavky kupujících.
V poslední chvíli požádal věřitel o úvěr a odmítl financovat půjčku, dokud nebude splněna podmínka. Splnění podmínek zpoždění uzavření o 2 dny, ale kupující chtěl klíče do domu v den, kdy byl původně naplánován k uzavření. Nechtěli se fyzicky pohybovat. Chtěli šamponovat koberec.
Kdybyste byl prodejcem, který se přestěhoval a odešel z prázdnin domů, za těchto podmínek byste dali klíče těmto kupcům?
Prodávající, když je informován o tom, že klíče nesmí být předány kupujícímu, dokud se transakce nezavře, rozhodl se zadržet klíče. Byla v jejích právech. Proč riskovat nějaký problém?
Tip: Namísto určení vlastnictví k určitému datu je chytřejší psát smlouvy, které dávají vlastnictví buď při "uzavření", nebo X dny před nebo X dny po, nikoliv konkrétní den.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.