Čekání na zavření v domě
To znamená, že věřitel hraje důležitou roli, kterou nelze přehlédnout.
Kupující a prodávající se mohou dohodnout na dřívějším termínu uzávěrky v kupní smlouvě , ale v případě, že věřitel nemůže v tomto časovém okně provádět, nezáleží na tom, který den je vybrán, protože se blíží k datu kupující a prodejce specifikovat. Zavře se, když je věřitel připraven zavřít. Dále ne každý věřitel pokladá za účelnost.
Proces uzavření úschovy
V závislosti na tom, kde žijete, může proces uzavírání zvládnout libovolný počet subjektů. Pojďme se o pár diskutovat. Závěrečným agentem může být důvěřující důvěrník , blíž, titulní společnost nebo právník v oblasti nemovitostí .
Procesy uzavírání se mohou značně lišit i ve stejném stavu. Například v Kalifornii je eskrovský proces odlišný v severní Kalifornii versus jižní Kalifornii. Hlavní rozdíl mezi těmito dvěma pokyny jsou eskrovy, které jsou nakresleny a podepsány na předním konci (krátce po přijetí nabídky) v jižní Cal a na zadním konci (těsně před zavřením) v severní Cal.
Předtím, než se uzavření smlouvy uzavře, musí být splněny všechny podmínky kupní smlouvy; pak prodávající vkladá listinu a kupující vloží finanční prostředky. Zde jsou vzorové typy podmínek vyžadovaných v Kalifornii. Proces uzavírání státu se může lišit.
- Plně realizovaná kupní smlouva a dodatky.
- Vklad zálohy na peněžní prostředky .
- Kontrola domů nebo zproštění povinnosti.
- Plnění závazků prodávajícího, jako je předložení zprávy o inspekci hmyzu a / nebo dokončení, certifikace střechy , domácí záruka , předběžná záhlaví , příjem žádosti o oprávnění , případné opravy podle požadavku na opravu.
- Dokončení inspekcí odběratelů, včetně uvolnění nepředvídaných událostí, pokud je to požadováno.
- Konečná kontrola kupujícího nebo jeho prominutí.
- Ocenění majetku věřitelem.
- Půjčka úvěr schválení a spokojenost s podmínkami úvěru kupujícím, jako je uložení důkazu o pojistné smlouvy vlastníka domu .
- Prodávající a kupující podepsané pokyny pro úschovu.
- Prodávající podepsaný a notářský list sdělující titul.
- Kupující podepsal a notářsky ověřil listinu důvěry a provedl směnku .
- Podpisy kupujícího na všech dokladech o půjčce.
- Záloha kupních prostředků od věřitele.
- Záloha zůstatku zálohy kupujícího a závěrečné náklady kupujícího .
Jak dlouho trvá uzavření domova?
Kupující, kteří obdrželi předběžné schválení úvěru versus předkvalifikace, jsou často schopni dříve uzavřít. Postup předběžného schválení zahrnuje ověření určitých položek v předstihu před podpisem kupní smlouvy, přesunutí dlužníka o několik kroků blíž k uzavření.
Pokud věřitel ověřil zaměstnání dlužníka, bankovní účty a úvěrovou zprávu , uzavření se může uskutečnit tak rychle, jak mohou upisovatelé zpracovávat papíry a přezkoumat hodnocení, obvykle během jednoho až dvou týdnů. Pokud však dokument chybí ze souboru, například předběžná hlášení o titulu nebo prodejní podmínka prodávajícího, může být uzavření odloženo.
Většina federálních hypotečních úvěrů může být uzavřena do 30 dnů. Zvláštní programy pro první kupující domů , zejména ty, které zahrnují pomoc s kupujícím , mohou trvat 35 až 45 dní. Tyto speciální úvěry obvykle vyžadují schválení ze dvou postupů upisování.
Na druhou stranu, dodržování pokynů TRID může někdy zpomalit proces, protože subjekty, které spolupracují, nemají žádný již existující vztah.
Home Zavírací zpoždění
Největší problémy se často vyskytují po odeslání souboru pojistníkovi. Úvěroví důstojníci jsou obecně obeznámeni s upisováním pokynů; nicméně nemohou vždy předvídat reakci upisovatele. Každý upisovatel je jedinečný.
Malé je pro kupce mnohem horší než sedět na krabicích, které obsahují všechny cenné věci, které vlastní, čekají na přesuny a nevědí, zda půjčku schválí upisovatel. Poslední pár dnů uzavření může být velmi napínavé.
Zdá se, že institucionální věřitelé způsobují větší zpoždění než hypoteční makléři. Nejsem si jistý, jestli je to proto, že velké banky postupují podle svých vlastních postupů nebo že jejich zaměstnanci dávají hodiny a opravdu se o soubor nezaměřují, jako jsou pověřené protistrany, ale většina zpoždění v mých úschovech pochází z velkých bank.
Zde jsou běžné problémy, které mohou zpomalit nebo zabránit uzavření, z nichž mnohé, které mě bolest říkají, měly být řešeny před podáním pojistníkovi, ale někdy se míč dostává:
- Nízké hodnocení nebo upisovatel objednává hodnocení, které neodpovídá prvnímu hodnocení.
- Další dluh nalezený v aktualizované kreditní zprávě kupujícího.
- Chyby uvedené v úvěrové zprávě kupujícího.
- Nové zástavní práva nebo rozsudky podané proti kupujícímu nebo prodávajícímu po aktualizaci titulu.
- Mraky na titul.
- Změna rodinného stavu pro kupujícího nebo prodávajícího.
- Požadované aktualizované bankovní výkazy nebo finanční dokumenty.
- Pojistné informace chybí.
- Zanikl závazek nebo programový závazek.
- Podstatné změny poplatků v odhadu úvěru.
Pokud kupní smlouva neobsahuje ustanovení, které by učinilo uzavření závislé na schválení úvěru, mohl by být rizikový vklad kupujícího ohrožen, pokud úvěr není schválen a transakce se nezavře.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.