Uzavření Když hodnocení dosáhne nízké úrovně
Bavíte se při přijímání nízkého hodnocení nebo jste již dokončili hodnocení v hodnotě nižší, než jste očekávali? Je nám líto, že se vám to stalo. Na trzích prodávajících často nabízejí více nabízených nákupních cen vyšší než srovnatelný prodej v oblasti; což je důvod, proč se v těchto případech mnohí prodejci obávají, že hodnocení budou na nízké úrovni. Na trzích kupujících , kdy jsou ceny měkké nebo klesají, se prodejci také obávají, že hodnocení bude nízké hodnocení.
Nízké hodnocení se mohou stát na jakémkoli trhu, ačkoli: horké, studené nebo neutrální .
Proč se vyskytují nízké hodnocení?
Národní asociace realitních kanceláří hlásí v měsíčním průzkumu Index důvěry REALTOR v období od listopadu 2016 do ledna 2017, 22% respondentů se setkalo s otázkami hodnocení. V průzkumu o původu hypoték NAR uvedlo 55% respondentů za uvedené období vyhodnocení.
Existuje celá řada důvodů, proč domácnosti nehodnotí prodejní cenu a hodnocení se nedostaví. Zde je několik:
- Uměle nahuštěné ceny vyplývající z několika nabídek .
- Klesající tržní hodnoty z důvodu menšího počtu kupujících, kteří nakupují mezi větším inventářem domů.
- Fallout z množství uzavření trhu nebo krátkých prodejů v okolí, zejména když neexistuje žádný jiný srovnatelný prodej .
- Nesprávné hodnocení pojistného .
- Předražení prodejcem.
- Nezkušený odhadovač, který nerozumí místním vlivům na hodnotu.
- Rostoucí tržní hodnoty kvůli omezené zásobě a několika kompromisům.
- Hodnotitel přehlédl očekávané údaje o prodeji, které by mohly odrážet vyšší srovnatelné tržby, když byly uzavřeny, nebo hodnotitel vybraný srovnatelný prodej z nesprávných čtvrtí.
- Kupující obdrží od prodávajícího peněžní hotovost , což věřiteli věří, že cena byla nafouknutá.
Jedním z faktorů, které nezajímá, je, zda věřitel chce půjčku půjčit. Úvěry chtějí půjčovat peníze a poskytovatelům úvěrů je zakázáno opakovat .
Řešení pro nízké hodnocení
Nestanejte se panic, pokud se hodnocení nedostane. Je těžké zůstat v klidu, když se zdá, že probíhající prodej se rozpadne, ale obě strany mají možnosti:
- Kupující může rozdělit hotovost.
Poskytovatel úvěru se stará o posouzení pouze v míře, která ovlivňuje poměr úvěru k hodnotě . Nízké hodnocení neznamená, že půjčitel nebude půjčovat. Znamená to, že půjčitel půjčí na základě poměru dohodnutého ve smlouvě za ocenenou hodnotu. Někdy věřitel kupujícího nedovolí kupujícímu, aby dala rozdíly v hotovosti, a v takovém případě kupující zaplatí část nákladů za uzavření prodávajícího.
- Prodávající může snížit cenu.
Pokud by byl dům nadhodnocen nebo hodnota byla nahuštěná, často je to nejlepší řešení. To dělá kupujícího šťastný a věřitel je spokojen. Neexistuje žádná záruka, že pokud kupující odjede, prodávající nedostane nízké ocenění od druhého kupujícího věřitele, nemluvě o čase a problémech, které potřebuje prodat nemovitost znovu. Někdy je v ruce nejlepší pták.
- Prodávající může nabízet další rozdíl za hypotéku.
Pokud kupující skutečně chce doma, ale nemůže přijít s rozdílem v hotovosti, provádí platby nebo paušální platbu později prodávajícímu. Po uzavření úschovy se prodávající často uchovávají práva na slevu na druhou hypotéku , prodávají ji investorovi za méně než nominální hodnotu.
- Objednejte si druhé hodnocení.
Za prvé, pokud je váš úvěr půjčkou FHA, požádejte věřitele o seznam schválených odhadců. Buď prodávající nebo kupující mohou platit za druhé hodnocení. Někdy druhé hodnocení přijde na vyšší než první, zvláště pokud první odhadce nebyl zkušený nebo udělal chyby.
Pokud je váš úvěr běžným úvěrem , pak se na něj vztahují pravidla Kodexu chování pro domovské ocenění (HVCC). Barb Torres, akreditovaný starší odhadce, říká: "Jakmile strany zjistí, že se objeví odhadce, který není s místním trhem obeznámen, má právo na kontakt s věřitelem (nejlépe písemně) a požaduje, aby byl využit místní odhadce . "
- Nabídněte seznam srovnatelných prodejů .
Požádejte zúčastněné osoby, aby sestavily seznam nedávných srovnatelných prodejů, které odůvodňují dohodnutou prodejní cenu. Předložte tento seznam pojistníkovi a požádejte o přezkoumání hodnocení. Snažte se používat komponenty blíže k vlastnostem objektu než komponenty používané hodnotitelem.
- Také požádejte agenty, aby zavolali zprostředkovatele výpisu nevyřízených prodejů, aby se pokusili zjistit aktuální prodejní cenu těchto nemovitostí. Agenti výpisů nemusí zveřejňovat prodejní cenu, ale mnozí s radostí pomohou, protože se ocitnou ve stejné situaci. Vždy se můžete zeptat, jestli agent myslí, že vaše cena bude zhodnocena, pokud agent odmítne zveřejnit očekávanou cenu.
Kompromis o hodnotě. Někdy se prodejci na kupujícího trochu odvrátí a zaplatí celý rozdíl a usadí se někde mezi plným hotovostním příspěvkem a úplným snížením ceny. Pokud jde o rozdíl, například 10 000 dolarů, může prodejce souhlasit s přijetím 5 000 dolarů v hotovosti a snížit cenu o 5 000 dolarů.
- Požádejte prodejce, aby zaplatil za nezávislé hodnocení. Pokud kupující klesne například o 20%, kupující by mohl přejít na úvěrový program o 10% nižší a využít této nově uvolněné hotovosti k vyjednání vyšší platby v hotovosti prodávajícímu.
- Zrušte transakci.
Mnoho kupních smluv obsahuje úvěrovou podmíněnost . Pokud je hodnocení nízké, kupující nemá nárok na koupi nemovitosti v dohodnutých podmínkách ve smlouvě. Náležitá písemná úvěrová událost umožňuje kupujícímu zrušit smlouvu a vyžaduje prodávajícímu, aby uvolnil zálohu pro kupujícího .
Stejně tak prodejce může prodávat více tím, že vrátí domů zpět na trh a hledá nového kupce. Dokud nízké hodnocení nebylo FHA, nové hodnocení by mohlo být velmi odlišné. Při hodnocení FHA je přiděleno číslo případu, takže jestliže první kupujícím byl FHA a druhým kupujícím byl FHA, použije se toto hodnocení.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.