Vaše daňové dotazy ohledně odpisů domácí kanceláře odpovídaly
V příštích několika letech chci prodat svůj domov. Jednou z jeho pokojů používám pouze jako domácí kancelář pro mé podnikání. Požádal jsem o odpočet domácích kanceláří za poměrný podíl odpisů a dalších výdajů spojených s obchodním využitím místnosti, stejně jako odpisuji veškeré vybavení a nábytek plněné do kanceláře. Jak fungují daňová pravidla, když prodávám svůj domov?
Odpovědět:
Před rokem 2002 byla pravidla silnější, pokud jste použili část svého bydliště pro obchodní účely a poté prodali svůj domov. Ano, zákon umožňuje vyloučení - únik z daní - zisk z prodeje hlavního bydliště. Výše vyloučení je až 250 000 dolarů pro jednotlivé osoby a manželské páry, kteří podávají samostatné výnosy , a 500 000 dolarů pro manželské páry, kteří podávají společné výkazy . Tyto předpisy však povolily vyloučení pouze z části zisku, kterou lze připsat rezidentské části a zakazující vyloučení z kancelářské části za účelem zisku.
Rezidenční vs. obchodní jednání
Ve skutečnosti se s tímto druhem prodeje zabývala IRS, jako kdybyste prodali dva kusy nemovitosti: jednu rezidenci a další obchodní nemovitosti. Proto jste museli provést samostatné výpočty pro rezidentní a obchodní zisky, rozdělovat prodejní cenu, prodejní náklady a základnu mezi bydlištěm a obchodními částmi.
IRS zrušila stará pravidla a nahradila je novými, která zrušují alokaci mezi bydlištěm a obchodem. Prodej je jedinou transakcí, pokud domácí kancelář a obytná část jsou uvnitř jednoho obydlí - "bytová jednotka", jak to stanovují agenturní předpisy. Proto může někdo, jako jste vy, vyloučit celý zisk, a to navzdory použití části domu pro podnikání.
Znovuzískávání odpisů
Tato přestávka je předmětem omezení "zpětného získání", které má zabránit dvojímu prospěchu. Ztrácíte veškeré vyloučení z částky zisku rovnající se případným odpočetům povoleným nebo povoleným na domácí kanceláři po květnu 1997. Místo toho platíte daně z této části. Povoleno nebo povoleno znamená to, co jste předtím nárokovali, nebo pokud jste nárokli méně, než jste mohli nárokovat, částku, kterou jste mohli uplatnit. V tomto ohledu se nová pravidla neliší od toho, co jste udělali starými pravidly.
Co IRS dosahuje, je získat zpět odpisy odpisů, které vám umožnily snížit daně v letech před prodejem. Agentura stále uplatňuje pravidla o zpětném získávání, a to i tehdy, když přestanete používat tuto místnost z obchodních důvodů a celý domov je hlavní bydliště po dobu nejméně dvou let z pětiletého období, které končí dnem prodeje.
Osvobození od Recapture
Abyste získali nárok na úlevu od opětovného získání , musíte prokázat "odpovídající záznamy nebo jiné důkazy" - zpravidla by měly stačit minulé výnosy - "že povolená odečtení odpisů byla nižší, než je povolená částka." Pak částka, nemůže vyloučit, je povolená částka. "
Pro ilustraci předpokládejme, že vaše domácí kancelář Vás kvalifikovala k uplatnění nároku na odpis, ale můžete prokázat, že jste nikdy žádnou.
Pak nedochází ke snížení výše vyloučení a k žádnému opětovnému zachycení.
Daňová povinnost splatná za zpětně získané odpisy
Znovuzískání odpisů je zdaněno maximální sazbou 25% namísto nejvyšší sazby 15% pro dlouhodobé kapitálové zisky plus příslušné státní daně z příjmů. Nahrajte tuto zpětně získanou částku na seznamu D (Kapitálové zisky a ztráty), nikoliv Formulář 4797 (Prodej podnikatelského majetku). Na straně plus, nedojde k žádnému opětovnému získání dalších výdajů, jako jsou daně z nemovitostí a úroky z hypoték .
Stejně jako u všech daňových otázek, obraťte se na svého daňového zpravodaje.
Julian Block je advokát, syndikovaný publicista a bývalý agent IRS (vyšetřovatel). Tento článek byl vyčerpán s povolením z brožury: "Průvodce domácím daňovým úsporám: Jednoduché způsoby, jak pro každého prodejce snížit daně na zákonné minimum", který lze objednat zasláním 19,95 dolarů za kopii na adresu J. Block, 3 Washington Sq., # 1-G, Larchmont, NY 10538.
Od tohoto psaní, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 je makléř-spolupracovník v Lyon Real Estate v Sacramentu, CA.