Znáte varovné signály a co byste měli udělat teď
Varovné značky
Existuje spousta signálů, že trh s bydlením míří na území s bublinami. Většina zhroucení nastane pouze proto, že se objevila bublina aktiv .
Jedním z příznaků bubliny aktiv je to, že ceny domů eskalovaly. Ceny domácích středních rodinných domů jsou o 32 procent vyšší než inflace . To je podobné roku 2005, kdy bylo o 35 procent nadhodnoceno.
Bariérový ukazatel bydlení je indexem domů a hypotečních společností. V roce 2017 to vyvrcholilo jako v letech 2004 a 2005. To je podle jeho tvůrce Stack Financial Management, který ho použil k předpovědi finanční krize 2 008 . Stejně tak od března 2009 vzrostla společnost SPDR S & P Homebuilders ETF o 400 procent. Překonala růst S & P 500 o 270 procent.
V prosinci roku 2016 zaznamenal národní index Case-Shiller rekordní rekordy. Cenové přírůstky jsou soustředěny v sedmi městských oblastech. Ceny domů v Denveru a Dallasu jsou o 40 procent vyšší než jejich předchůdcové vrcholy. Ceny v Portlandu a Seattle jsou o 20 procent vyšší a Boston, San Francisco a Charlotte jsou o 10 procent nad jejich vrcholy.
Ceny domů v Denveru, Houstonu, Miami a Washingtonu DC jsou podle CoreLogicu minimálně o 10 procent vyšší než udržitelné úrovně.
Zároveň dochází k prudkému poklesu bydlení. V roce 2010 bylo 11 procent pronajatých jednotek v celé zemi dostupné pro domácnosti s nízkými příjmy. Do roku 2016 klesla na pouhých 4 procenta.
Nedostatek je nejhorší ve městech, kde vzrostly domácí ceny. Například, Colorado zásoby cenově dostupného nájemného poklesly od 32,4 procenta na pouhých 7,5 procenta od roku 2010.
V březnu roku 2017 varoval William Poole, vysokoškolský kolega v Institutu Cato o další krizi s rizikovými hypotékami. Varoval, že 35 procent úvěrů společnosti Fannie Mae vyžaduje hypoteční pojištění. To je asi úroveň v roce 2006. V některých ohledech jsou tyto úvěry horší. Fannie a Freddie snížili definici subprime z 660 na 620. To znamená, že banky již nevyzývají dlužníky se skóre mezi 620 a 660 subprime. Poole byl vedoucím Federální rezervní banky v Kansasu, který varoval před rizikovou hypotékou v roce 2005.
V roce 2016 bylo koupeno 5,7 procent všech domácích prodejů za účelem rychlého dalšího prodeje. Tyto domy typu "flip" jsou renovovány a prodány za méně než rok. Společnost Atto Data Solutions uvedla, že je to nejvyšší procento od roku 2006, během posledního boomu.
Crash trhu s bydlením v roce 2008
Lidé, kteří byli zachyceni při havárii v roce 2008, jsou vystrašeni, že bublina v roce 2017 povede k další havárii. Ale to bylo způsobeno silami, které již nejsou přítomné. Úvěrové swapy zajišťují deriváty, jako jsou cenné papíry zajištěné hypotékou . Manažeři hedžových fondů vytvořili obrovský požadavek na tyto údajně bezrizikové cenné papíry.
To vyvolalo poptávku po hypotékách, které je podporovaly.
Ke splnění této poptávky po hypotékách , banky a hypoteční makléři nabízejí úvěry na bydlení téměř každému. V roce 2006 vytvořili hypotéční krizi s rizikovými hypotékami .
Jak mnoho nekvalifikovaných kupujících vstoupilo na trh, poptávka stoupla. Mnoho lidí koupilo domy jako investice k prodeji, protože ceny stále stoupaly. Vystavovali iracionální bujarost , charakteristickou rysku bubliny.
V roce 2006 konečně domácí výrobci naplnili poptávku. Když poptávka překonala poptávku, ceny nemovitostí začaly klesat. To roztrhlo bublinu aktiv.
V září 2006 zveřejnila Národní asociace realitních kanceláří, že ceny domů poprvé klesly za 11 let. Inventář byl vysoký a poskytoval 7,5 měsíční nabídku. V listopadu oddělení obchodu odhalilo, že nové domácí povolení byly o 28 procent nižší než v roce 2005.
Ale Federální rezerva ignorovala tato varování. Domnívalo se, že ekonomika je natolik silná, že vytáhne bydlení z jejího propadu. Poukázala na silnou zaměstnanost, nízkou inflaci a vyšší spotřebitelské výdaje. Zároveň slíbila snížení úrokových sazeb . To by dalo hospodářství dostatek likvidity k růstu paliva.
Fed podhodnocoval velikost a dopad trhu cenných papírů zajištěných hypotékami . Banky si najaly "kvantové jockery", aby vytvořily tyto nové cenné papíry. Napsali počítačové programy, které tříděly balíčky hypoték do vysoce rizikových a nízkorizikových svazků. Vysoce rizikové svazky platily více, ale pravděpodobně došlo k selhání. Balíky s nízkým rizikem byly bezpečnější, ale platily méně.
Tyto svazky obsahovaly neznámé částky subprime hypoték . Banky se nestaraly o úvěrovou bonitu dlužníků, protože prodávají hypotéky na sekundárním trhu .
Těsnící bomba byla miliony úročených půjček . Tito dlužníci mohli získat nižší měsíční platby. Tato hypoteční sazba se však po třech letech obnoví na vyšší úrovni. Mnoho z těchto majitelů domů nemohlo zaplatit hypotéku. Pak poklesly ceny bydlení a nemohly prodávat své domy za účelem zisku. V důsledku toho selhaly.
Když byly dobré časy, nezáleželo na tom. Každý si koupil vysoce rizikové svazky, protože daly vyšší výnos. Vzhledem k poklesu trhu s bydlením každý věděl, že výrobky ztrácejí hodnotu. Vzhledem k tomu, že je nikdo nerozuměl, prodejní hodnota těchto derivátů byla nejasná.
V neposlední řadě, mnoho z kupujících těchto MBS nebylo jen dalšími bankami. Jednalo se o individuální investory , penzijní fondy a zajišťovací fondy . To rozložilo riziko v celé ekonomice. Hedgeové fondy používaly tyto deriváty jako zajištění k půjčování peněz. To vytvářelo vyšší výnosy na býčím trhu, ale zvětšovalo dopad jakéhokoli poklesu. Komise pro cenné papíry a burza neregulovala hedgeové fondy, takže nikdo nevěděl, kolik toho se děje.
Fed si neuvědomil, že do března 2007 došlo k pádu. Zjistil, že ztráty na krytí hedgeových fondů by mohly ohrozit ekonomiku. V létě banky nechtěly půjčovat si navzájem. Měli strach, že na oplátku přijmou špatné MBS. Bankéři nevěděli, kolik špatných dluhů mají na svých knihách. Nikdo nechtěl to přiznat. Pokud tak učiní, pak by se jejich rating snížil. Následně by jejich cena akcií klesla a nebylo by možné získat více finančních prostředků, aby zůstali v podnikání. Akcie na burze viděly po celé léto, protože pozorovatelé trhu se snažili zjistit, jak špatné jsou věci.
Do srpna se úvěr stal tak těsným, že Fed půjčil bankám 75 miliard dolarů. Chtěla obnovit dostatečnou likviditu, aby banky mohli zapsat své ztráty a vrátit se zpět do podnikání půjček. Místo toho banky přestaly půjčovat téměř všem.
Dolní spirála byla v chodu. Jak banky snižují hypotéky, ceny nemovitostí klesly dále. To způsobilo, že více dlužníků se dostalo do selhání, což zvýšilo špatné úvěry na knihy bank. To způsobilo, že banky půjčují ještě méně.
Devět důvodů, proč havárii bydlení není bezprostředně zapotřebí
- Mezi trhem bydlení v roce 2005 a současným trhem existuje mnoho rozdílů. V roce 2005 dosáhly úvěry s rizikovým kapitálem více než 620 miliard dolarů a představovaly 20 procent hypotečního trhu. V roce 2015 činily 56 miliard dolarů a představovaly 5 procent trhu.
- Banky zvýšily úvěrové standardy. Podle indexu úvěrového úvěru společnosti CoreLogic úvěry, které vznikly v roce 2016, patřily k nejvyšší kvalitě, která vznikla za posledních 15 let. V říjnu 2009 bylo průměrné skóre FICO 686, podle Fair Isaac. V roce 2001 bylo průměrné skóre 490-510.
- Přísnější úvěrové standardy se změnily na trhu "flip". Věřitelé financují pouze 55 procent hodnoty domu. "Flipper" musí přijít s ostatními. Během krize rizikových hypoték banky poskytly 80 procent a více.
- Počet prodaných domácností je dnes o 20 procent nižší než vrchol před nárazem. To znamená, že je k dispozici pouze čtyři měsíční dodávky domů k prodeji. Výsledkem je, že 64 procent Američanů vlastní vlastní domy, ve srovnání s 68 procentami v roce 2007.
- Domácí prodeje jsou nižší, protože recese zbrzdila schopnost mladých lidí začít kariéru a koupit si domy. Tváří v tvář špatnému trhu práce, mnozí podporovali své vzdělání. V důsledku toho jsou nyní zatíženy školními půjčkami. Tím je méně pravděpodobné, že dokážou ušetřit na nákup domova. To bude udržet poptávku dolů.
- Ceny domů překonaly příjmy. Průměrný poměr nákladů k bydlení je 30 procent. V některých metropolích je výkyv na 40 nebo 50 procent. Bohužel, metro oblasti jsou také kde jsou pracovní místa. To přiměje mladé lidi, aby zaplatili víc za pronájem, aby byli blízko k práci, která neplatí dost na nákup domu. Třicet dvacát procent domácího prodeje dnes jde poprvé s domácími kupci, ve srovnání s 40 procenty historicky, říká NAR. Typicky je tento kupující 32, vydělá 72 000 dolarů a zaplatí za domov 182 500 dolarů. Pár párů s příjmem platí v průměru 208 500 dolarů.
- Majitelé domů nevezmou z vlastních domovů tolik spravedlnosti. Home equity se v roce 2006 zvýšil na 85 miliard dolarů. V roce 2010 se zhroutil na méně než 10 miliard dolarů a zůstal tam až do roku 2015. Do roku 2017 se zvýšila pouze na 14 miliard dolarů. Obamacare je jeden z důvodů. Úpadek konkurzu klesl o 50 procent od přijetí ACA. V roce 2010 bylo podáno 1,5 milionu lidí. V roce 2016 to bylo jen 770,846.
- Někteří lidé poukazují na to, že národní ceny bydlení překročily svůj vrchol z roku 2006. Ale jakmile se upraví na 11 let inflace, jsou jen na úrovni roku 2004. Mezi lety 2012 a 2017 ceny domů vzrostly v průměru o 6,5 procenta ročně. Mezi lety 2002 a 2006 se zvýšily o 7,5 procenta ročně. V roce 2005 vzrostly o 16 procent.
- Domovní stavitelé se zaměřují na domovy s vysokým příjmem. Nové domy jsou větší a dražší. Průměrná velikost nového rodinného domu je téměř 2700 čtverečních stop. To je v porovnání s 2 500 čtverečních stop v roce 2006.
Co by mohlo způsobit kolaps
Vyšší úrokové sazby způsobily v minulosti kolaps. To proto, že půjčky jsou dražší. To zpomaluje stavbu domu a snižuje nabídku. Zároveň však zpomaluje poskytování úvěrů, které se zpomalují. Celkově pomalý a stabilní růst úrokových sazeb nepovede ke vzniku katastrofy.
Je pravda, že vyšší úrokové sazby předcházely kolapsu bydlení v roce 2006. Ale to je způsobeno řadou dlužníků, kteří měli úvěry pouze z úroků a hypotéky s nastavitelnou sazbou . Na rozdíl od konvenčního úvěru úrokové sazby narůstají spolu s úrokovými sazbami. Mnozí také měli úvodní časy, které se po třech letech obnovily. Když Federální rezerva zvýšila sazby ve stejnou dobu, než se vynulovala, dlužníci zjistili, že již nemohou platit. Ceny domů klesly ve stejnou dobu, takže tito držitelé hypoték nemohli platit nebo prodat dům. To je důvod, proč jsou defaultní sazby tak vysoké.
Historie sazeb Fed fondu ukazuje, že Fed zvýšil sazby příliš rychle mezi roky 2004 a 2006. Tato sazba byla 1,0 procenta v červnu 2004, zdvojnásobit na 2,25 procent do prosince. Do prosince 2005 opět zdvojnásobila sazby na 4,25 procenta. O šest měsíců později byla míra 5,25 procenta.
Fed zvýšila sazby od roku 2015 mnohem pomaleji. V prosinci 2015 to zvýšila na 0,5 procenta. Do konce roku 2016 to zvýšila o 1/4 bodu a do června 2017 na 1,25 procent .
Trh s nemovitostmi by se mohl zhroutit, kdyby se banky a hedgeové fondy vrátily investovat do rizikových finančních produktů. Tyto deriváty byly hlavní příčinou finanční krize . Banky rozdělily hypotéky a prodaly je v cenných papírech zajištěných hypotékou. Tyto cenné papíry byly větší záležitostí než samotné hypotéky. To je důvod, proč banky prodávaly hypotéky téměř každému. Potřebovali je na podporu derivátů. Nakrájely je tak, aby špatné hypotéky byly ukryty ve svazcích s dobrými. Pak, když dlužníci selhali, všechny deriváty byly podezřelé z toho, že jsou špatné. To je důvod, proč způsobil zánik Bear Stearns a Lehman Brothers.
Režim daňové reformy společnosti Trump může způsobit pokles cen, který by mohl způsobit kolaps. Kongres navrhl odstranit odpočet hypotečních úrokových sazeb. Tento odpočet činí 71 miliard dolarů. Jedná se o federální dotaci na trhu s bydlením. Daňová újma pomáhá majitelům domů mít průměrnou čistou hodnotu 195 400 USD. Je to mnohem větší než průměrná čistá hodnota pronájmů ve výši 5400 dolarů. Dokonce i v případě, že daňový plán zachovává odpočet, daňový plán odvádí většinu pobídky. Trumpův plán zvýšil standardní odpočet. V důsledku toho Američané už nebudou uvádět. Když k tomu dojde, nemohou využít odpočtu úroků z hypoték. Odvětví nemovitostí je proti daňovému plánu.
Trh by se mohl zhroutit, kdyby se výnosová křivka amerických státních pokladničních poukázek stala obrácenou . To znamená, že úrokové sazby pro krátkodobé Treasury jsou vyšší než dlouhodobé výnosy. Normální krátkodobé výnosy jsou nižší, protože investoři nevyžadují vysokou návratnost investic za méně než rok. Když to invertuje, znamená to, že investoři si myslí, že krátkodobý je riskantnější než dlouhodobý. To má za následek spouštění hypotečního trhu a signalizuje recesi. Výnosová křivka obrácena před recesemi v letech 2008, 2000, 1991 a 1981.
Budou ceny domů klesat?
V poslední bublině na bydlení předložili stavebníci povolení k nové výstavbě. To bylo méně než 1 milion v roce 1990 během recese. Postupně se v průběhu devadesátých let zvýšila, v roce 1998 přesáhla 1 milion. Zůstala na této úrovni až do roku 2002, kdy překročila 1,5 milionu. V roce 2004 a 2005 zaznamenala rekord ve výši 2 miliony. V roce 2006 začaly ceny bydlení klesat. Domácí stavebníci požadovali více než 1,5 milionu povolení. To kleslo na méně než 1 milion v roce 2007. Do roku 2009 se zhroutil na 500.000.
Postupně se postupně zotavily na 1,3 milionu v roce 2017. Očekává se, že do roku 2020 poklesnou na 1,1 milionu.
Kdy bude trh s bydlením opadat znovu?
Další trhová havárie nastane v roce 2026, podle profesora Teowallovy profesury Harvard Extension School Teo Nicholas. On to založil na studii ekonoma Homera Hoyta. Populace a busty nemovitostí následovaly 18letý cyklus od roku 1800. Jedinými výjimkami byla druhá světová válka a stagflace.
Nicholas říká, že trh s nemovitostmi v roce 2017 je stále ve fázi expanze. Další fáze, hypersupply, nedojde, dokud se počty neobsazených nájmů nezvýší. Pokud k tomu dojde, když Fed zvýší úrokové sazby, může to způsobit havárii.
Jak se chránit před havárií
Pokud jste mezi většinou Američanů, kteří mají strach, pak je sedm věcí, které můžete udělat, abyste se ochránili před havárií v oblasti nemovitostí.
- Prodávejte dům, ve kterém žijete, nikoli flip. Dvě třetiny domů ztratily ve finanční krizi druhé a třetí domovy. Když prodejní cena klesla pod hypotéku, majitelé odešli. Chovali si své domy, ale ztratili své investice.
- Získejte hypotéku s pevnou úrokovou sazbou. Vzhledem k tomu, že sazby hypoték stoupají, vaše platba zůstane stejná. Pokud to znamená, že si můžete dovolit pouze menší dům, tak to bude. To je lepší než riziko a pozdější ztrátu.
- Pokud získáte hypotéku s proměnlivou úrokovou sazbou, zjistěte, jaká bude úroková sazba při její resetu. Vypočítejte měsíční platbu a ujistěte se, že si ji můžete dovolit zaplatit současným příjmem. Udělejte rozdíl mezi touto budoucí platbou a tím, co platíte dnes s nižší úrokovou sazbou, a uložte ji. Tímto způsobem budete mít prostředky na zaplacení hypotéky, pokud váš příjem klesá.
- Koupit ten nejhorší dům v té nejlepší oblasti, kterou si můžete dovolit. Ujistěte se, že oblast má dobré školy, i když nemáte v plánu mít děti samy. Potenciální kupci budou. Vždy můžete dům zlepšit v průběhu let, pokud váš příjem dovolí. Dobré čtvrti nebudou trpět tolik v příštím útlumu jako chudší oblasti. Také se odrazí rychleji.
- Ujistěte se, že váš dům má alespoň tři ložnice. To přiláká rodiny, pokud potřebujete prodávat.
- Nejlepší způsob, jak se chránit, je dobře rozvinuté portfolio aktiv. Diverzifikace znamená vyváženou kombinaci akcií , dluhopisů, komodit a vlastního kapitálu ve vašem domě. Většina finančních plánovačů nezahrnuje domácí kapitál jako majetek, ale měli by to být. Je to největší aktivum, které většina lidí vlastní.
- Chcete-li omezit škody na kolapsu nemovitostí, kupte si nejmenší dům, ve kterém můžete rozumně bydlet. Snažte se splácet hypotéku brzy, a proto neztratíte svůj domov v útlumu. Zvyšte své investice do akcií, dluhopisů a komodit tak, aby se rovnali nebo překračovali váš vlastní kapitál. Pokud je v bydlení bublina aktiv, nepodcházejte pokušení refinancovat a vybírat kapitál. Místo toho přehodnoťte alokaci aktiv, abyste se ujistili, že je stále vyrovnaný.