Vše, co zisk z vašeho domácího prodeje nepřesáhne, nebude zdanitelným příjmem
Není to nutně tak. Mnoho daňových poplatníků může držet většinu - ne-li všechny - z těchto peněz. Můžete jej vyloučit ze svého zdanitelného příjmu za použití vyloučení z prodeje domů poskytnutého vnitřním daňovým zákoníkem.
250.000 dolarů vyloučení z prodeje hlavního domu
Nezosobení jednotlivci mohou z prodeje svého hlavního domova vyloučit až 250 000 dolarů. Pokud jste ženatí, můžete vyloučit částku 500 000 USD.
Zde je návod, jak to funguje: Pokud jste jediný a uvědomíte si zisk z prodeje svého domova ve výši 200 000 dolarů, nemusíte vykazovat žádné z těchto peněz jako zdanitelný příjem. Je to menší, než částka vyloučení 250 000 USD, na kterou máte nárok. Pokud si uvědomíte zisk nebo zisk ve výši 255 000 dolarů, musíte o něm uvést 5 000 dolarů jako zisk.
Samozřejmě platí poměrně málo pravidel.
Pravidlo 2 z pěti let
Výjimka závisí na majetku, který je vaším bydlištěm, nikoliv na investičním majetku. Museli jste žít v domě minimálně dva z posledních pěti let bezprostředně před datem prodeje.
Tyto dva roky nemusí být po sobě jdoucí a v době prodeje nemusíte vlastně žít. Můžete žít v domácnosti po dobu jednoho roku, pronajmout ji za tři roky, poté se vrátit zpět na 12 měsíců.
IRS uvádí, že pokud jste strávili tolik času pod touto střechou, doma se můžete kvalifikovat jako hlavní bydliště.
Můžete použít toto pravidlo o dvou letech za 5 let, abyste vyloučili svůj zisk pokaždé, když prodáváte svůj hlavní domov, ale to znamená, že můžete vyloučit vyloučení pouze jednou za dva roky, protože musíte strávit alespoň tolik času rezidence.
Nemůžete vyloučit zisk z jiného domova za poslední dva roky.
Výjimky k pravidlu 2 na 5 let
Pokud jste žili ve svém domě méně než 24 měsíců, můžete vyloučit alespoň část zisků, pokud máte nárok na jednu z hrstky zvláštních okolností. Potom můžete vypočítat částečné vyloučení podle doby, po kterou jste tam skutečně žili.
Spočítejte měsíce, v nichž jste se ubytovali, a poté rozdělte číslo o 24. Vynásobte tento poměr částkou 250 000 dolarů nebo 500 000 dolarů, pokud jste ženatí. Výsledkem je částka zisku, kterou můžete vyloučit ze svého zdanitelného příjmu.
Například byste mohli žít ve svém domě po dobu 12 měsíců, pak jste to museli prodávat z důvodů. Nejsi ženatý. Dvanáct měsíců rozdělených o 24 měsíců vyjde na 0,50. Vynásobte to maximálním vyloučením 250 000 USD. Výsledek: Můžete vyloučit až 125 000 dolarů nebo 50 procent svého zisku.
Pokud je váš zisk vyšší než 125 000 dolarů, zahrnete do daňového přiznání pouze částku přesahující 125 000 dolarů jako zdanitelný příjem. Pokud zjistíte, že získáte zisk ve výši 150 000 dolarů, vykázáte a zaplatíte daně za 25 000 dolarů. Pokud se váš zisk rovná nebo je nižší než 125 000 USD, můžete vyloučit celou částku z vašeho zdanitelného příjmu.
Kvalifikační přestávky v rezidenci
Nemusíte počítat s rozumně dočasnými nepřítomnostmi z domova, protože tam žijete. Máte dovoleno trávit čas na dovolenou nebo z obchodních důvodů za předpokladu, že stále udržujete majetek jako své bydliště a chcete se tam vrátit.
A pokud se skutečně budete muset přestěhovat, můžete se kvalifikovat pro částečné vyloučení. Pokud jste žili ve svém domě méně než dva roky, můžete vyloučit část zisků, pokud se změní pracovní místo. Tato výjimka by platila, pokud byste zahájili novou práci nebo pokud váš současný zaměstnavatel požadoval, abyste se přestěhovali na nové místo.
Pokud prodáváte svůj dům z lékařských nebo zdravotních důvodů, zdokumentujte tyto důvody dopisem od vašeho lékaře. To také vám umožňuje žít v domě méně než dva roky. Nemusíte podat tento dopis s vaším daňovým přiznáním , ale uchovávejte si ho s osobními záznamy pouze v případě, že IRS chce potvrdit.
Budete také chtít dokumentovat nepředvídané okolnosti, které by vás mohly donutit k prodeji vašeho domova dříve, než tam budete žít po požadovanou dobu. Podle IRS je nepředvídatelnou okolností "výskyt události, kterou jste nemohli rozumně očekávat před nákupem a obsazením svého hlavního domova", jako jsou přírodní katastrofy, změna ve vašem zaměstnání nebo nezaměstnanost, která vám nedokázala splnit základní životních nákladů, úmrtí, rozvodu nebo vícečetných porodů ze stejného těhotenství.
Členové služby aktivní služby nepodléhají pravidlu bydliště. Oni mohou upustit od pravidla až na 10 let, pokud jsou na "kvalifikované úředně rozšířené povinnosti." To znamená, že vláda vám nařídila, abyste pobývali ve vládním bydlení po dobu nejméně 90 dnů nebo po určitou dobu bez určitého konečného data. Budete se kvalifikovat i v případě, že jste vyslán na stanici, která je vzdálená 50 mil nebo více od vašeho domova.
Pravidlo vlastnictví
Musíte vlastnit také nemovitost alespoň dva z posledních pěti let. Můžete ji vlastnit v době, kdy tam nežijete nebo tam žijete po určitou dobu, aniž byste vlastně vlastnili. Dvě roky bydliště a dva roky vlastnictví nemusí být souběžné.
Možná jste si pronajali svůj domov a žili tam tři roky, pak jste ho zakoupili od svého pronajímatele. Vy jste se okamžitě přestěhovali a pronajímali vám jinému, pak jste o dva roky později prodali. Dosáhli jste dvouletých pravidel vlastnictví a bydliště - tam jste tam žili tři a vlastnili jste je za dvě.
Členové servisu se mohou vzdát tohoto pravidla i po dobu až 10 let, pokud jsou na kvalifikované úřední povinnosti.
Ženatí daňoví poplatníci
Ženatí daňoví poplatníci musí podat společné přiznání k uplatnění nároku na vyloučení a oba musí splňovat pravidlo bydliště v délce 2 let, přestože nemusí žít současně v rezidenci. Pouze jeden z manželů musí splňovat test vlastnictví.
Pokud jeden z manželů zemře během vlastnického období a pozůstalá osoba se znovu nezavdá, může využít její bydliště a dobu vlastnictví zesnulého manžela jako svého vlastního.
Rozvedení daňoví poplatníci
Vaše bývalé manželství je vlastník domova a čas bydlení v domě může počítat jako vaše vlastní, pokud si koupíte nemovitost v rozvodu. Tyto měsíce můžete přidávat do doby svého vlastnictví a bydlet, abyste splnili pravidla vlastnictví a bydliště.
Nahlášení zisku
Pokud zjistíte, že zisk převyšuje částku vyloučení nebo se nezapočítává, příjem z prodeje vašeho domu je uveden v seznamu D jako kapitálový zisk . Pokud jste váš dům vlastnili po dobu jednoho roku nebo méně, zisk se vykazuje jako krátkodobý kapitálový zisk. Pokud jste jej vlastnili více než rok, je to hlášeno jako dlouhodobý kapitálový zisk.
Krátkodobé zisky jsou zdaněny stejnou sazbou jako vaše pravidelné příjmy, zatímco sazby z dlouhodobých výnosů jsou výhodnější: nula, 15 nebo 20 procent, v závislosti na vaší daňové pásmo.
Udržování přesných záznamů je klíčové. Ujistěte se, že váš realitní maker ví, že máte nárok na vyloučení, pokud tak učiníte, a v případě potřeby nabídnete důkaz. V opačném případě musí vydat formulář 1099-S a poslat kopii do IRS. To vám nebrání v tom, abyste nárok na vyloučení vyloučili, ale může to komplikovat.
Pokud obdržíte formulář 1099-S, musíte podat zprávu o prodeji vašeho domova na vašem daňovém přiznání. Obraťte se na daňového odborníka, abyste se ujistili, že nebudete mít daňový zásah, pokud nebudete muset.
Výpočet nákladů a zvýšení kapitálu
Vzorec pro výpočet zisku zahrnuje odečtení vašeho nákladového základu z prodejní ceny.
Začněte tím, co jste zaplatili za bydlení, a poté přidejte náklady, které jste vynaložili při nákupu, jako jsou poplatky za titul a úschovu a provize z nemovitostí . Nyní přidejte náklady na jakékoli významné zlepšení, které jste udělali, jako například výměnu střechy nebo pece. Omlouvám se, obraz rodinného pokoje se nezapočítává.
Odčistěte veškeré nahromaděné odpisy, které jste v průběhu let získali, jako kdybyste někdy využili odpočítávání domácí kanceláře. Výsledné číslo je vaše nákladová základna.
Vaším kapitálovým ziskem by byla prodejní cena vašeho domu snížená o náklady. Je-li to záporné číslo, došlo ke ztrátě. Bohužel nemůžete odečíst ztrátu z prodeje svého hlavního domova.
Je-li výsledné číslo kladné, dosáhli jste zisku. Odečtěte částku vyloučení a zůstatek je zdanitelný zisk.