Jak fungovaly hypoteční cenné papíry, dokud ne
Když investujete do MBS, kupujete si práva na získání hodnoty balíku hypoték.
To zahrnuje měsíční platby a splácení jistiny. Jelikož je to jistota, můžete si koupit jen část hypotéky. Obdržíte rovnocennou část plateb. MBS je derivát, protože odvozuje svou hodnotu z podkladového aktiva.
Jak funguje zabezpečení založená na hypotéce
Za prvé, bankovní nebo hypoteční společnost dělá úvěr na bydlení. Banka poté tento úvěr prodá investiční bance . Využívá peníze získané od investiční banky k získání nových úvěrů.
Investiční banka přidává úvěr do svazku hypoték s podobnými úrokovými sazbami . Svazku dává do zvláštní společnosti navržené pro tento účel. Říká se jí speciální účelové vozidlo nebo speciální investiční vozidlo. Tím se cenné papíry zajištěné hypotékou oddělují od ostatních služeb banky. Společnost SPV obchoduje s cennými papíry zajištěnými hypotékami. Hypotéka zůstává v SPV.
Ve většině cenných papírů krytých hypotékami se také podílejí vládní agentury.
Jsou to Fannie Mae , Freddie Mac a Ginnie Mae. Fannie Mae a Freddie Mac kupují a prodávají MBS. Federální vláda garantuje platby. Ti, kteří koupili MBS, věděli, že neztratí svou investici. Ginnie Mae také garantuje, že investoři dostanou platby. (Zdroj: "Hypoteční záložní cenné papíry", SEC.)
Druhy hypotečních cenných papírů
Nejjednodušší MBS je průkazový certifikát . Majitelům platí jejich spravedlivý podíl jak na jistinách, tak na úrocích z hypotečního balíčku.
Začátkem roku 2000 se trh MBS stal velmi konkurenceschopným. Banky vytvořily složitější investiční produkty, které přitahují zákazníky. Například rozvinuli kolateralizované dluhové závazky za úvěry jiné než hypotéky. Ale také tuto derivátovou strategii použili na MBS.
Investiční banky rozdělily balíčky hypoték do podobných rizikových kategorií, známé jako tranše . Nejméně riziková tranše obsahovala první až tři roky plateb. Dlužníci měli s největší pravděpodobností platit první tři roky. U hypotečních úvěrů s nastavitelnou sazbou mají tyto roky také nejnižší úrokové sazby.
Někteří investoři upřednostňovali rizikovější tranši, protože mají vyšší úrokové sazby . Tyto tranše obsahovaly čtvrtý až sedmý rok plateb. Dokud zůstanou úrokové sazby nízké, rizika zůstávají předvídatelná. Pokud dlužník zaplatil hypotéku, protože refinancoval, pak investoři obdrželi zpět své původní investice.
Riziko rostlo, když úrokové sazby vzrostly. Dlužníci hypoték s nastavitelnou úrokovou sazbou byly odhaleny, když se jejich platba zvýšila.
Nemohli refinancovat, protože úrokové sazby byly vyšší. To znamenalo, že je pravděpodobnější selhání. Investoři ztratili všechno. Tady je Ryan Gosling vysvětluje to ve filmu The Big Short .
Hypoteční záložní cenné papíry změnily průmysl bydlení
Vynález cenných papírů zajištěných hypotékou zcela převratoval podnikání v oblasti bydlení, bankovnictví a hypotéky. Nejprve cenné papíry zajištěné hypotékou umožnily více lidí koupit si domy. Během boomu s nemovitostmi mnoho bank a hypotečních společností půjčilo bez peněz. To umožnilo lidem dostat se do hypoték, které si nemohli dovolit. Věřitelům to nestaralo. Věděli, že mohou půjčky prodat, a neplatí důsledky, pokud a kdyby dlužníci neplatili.
Tím vznikla bublina aktiv . V roce 2006 propukla s krizí hypotečních úvěrů .
Vzhledem k tomu, že tolik investorů, penzijních fondů a finančních institucí vlastnilo cenné papíry zajištěné hypotékami, každý utrpěl ztráty. To je to, co vytvořilo finanční krizi v roce 2008 .
Jak chyběly hypotéční cenné papíry
Prezident Lyndon Johnson vytvořil cenné papíry zajištěné hypotékou, když schválil Listinový zákon z roku 1968. Vytvořil také Fannie Mae . Chtěl dát bankám možnost prodat hypotéky. To by uvolnilo prostředky na půjčky více majitelům domů.
LBJ neočekával, že zákon o chartě odstraní dobré úvěrové postupy. Banky si brzy uvědomily, že nebudou muset ztrácet ztrátu, pokud dlužník nezaplatil půjčku. Banky se zaplatily za zaplacení půjčky, ale nebyly poškozeny, pokud půjčku půjde špatně. Nebyli tak opatrní ohledně úvěrové bonity dlužníků.
Cenné papíry zajištěné hypotéky rovněž umožnily nebankovním finančním institucím vstoupit do hypotečního obchodu. Před MBS měli pouze banky dostatečně velké vklady na dlouhodobé půjčky. Mají hluboké kapsy, aby počkaly, až budou tyto půjčky splaceny 15 nebo 30 let později. Vynález MBS znamenal, že věřitelé dostali svou hotovost okamžitě od investorů na sekundárním trhu . Hypoteční věřitelé vyrostli všude. Rovněž nebyli příliš opatrní ohledně solventnosti svých zákazníků. Vytvořila větší konkurenci pro tradiční banky. Museli snížit své standardy, aby mohli soutěžit.
Nejhorší ze všech, MBS nebyly regulovány. Federální vláda regulovala banky, aby se ujistil, že jsou jejich vkladatelé chráněni. Tato pravidla se však nevztahují na MBS a hypoteční makléře . Bankovní vkladatelé byli v bezpečí, ale investoři MBS nebyli vůbec chráněni.