Jak hypotéky ovlivňují americkou ekonomiku
Typy
Nejpopulárnějším typem hypotéky je běžný 30letý úvěr s pevnou úrokovou sazbou. Od roku 1999 představují 70 až 90 procent všech hypoték. 15-letý úvěr s pevnou sazbou je také široce využívaný, protože umožňuje lidem splácet dluh za polovinu času.
Hypotéky s nastavitelnou sazbou nabízejí nižší úrokové sazby a měsíční platby než půjčky s pevnou sazbou. Budou se stát dražší, když úrokové sazby vzroste z dnešních 200 letých minim.
Subprime věřitelé vytvořili řadu exotických půjček. Přilákali zákazníky tím, že nabízejí nízké "teaser" ceny za první pár let. To jsou nebezpečné pro nové dlužníky. Možná si neuvědomí, že platba se dramaticky zvyšuje po počáteční fázi milování. Zde jsou některé z nejpopulárnějších:
- Úvěry pouze úrokové : Super nízké platby, které nezměnily jistinu během prvních několika let.
- Možnosti půjčky ARM : Dlužníci si vybírají, kolik bude platit každý měsíc za prvních pět let.
- Negativní amortizační půjčky : Úrokové půjčky, které každý měsíc zvyšují jistinu. je to proto, že platba byla nižší než úroky.
- Ultra-dlouhé úvěry s pevnou úrokovou sazbou : Jedná se o konvenční hypotéky ve výši 40 až 50 let.
- Balónové půjčky : Musí být refinancovány nebo splaceny po 5-7 letech.
- Úvěry bez peněz : Tyto úvěry umožnily dlužníkovi uzavřít půjčku za předčasné splacení.
Dějiny
Před vypuknutím velké hospodářské krize měly hypotéky v domácnosti 5- až 10-leté půjčky pouze za 50 procent hodnoty domu. Zásilka byla splatná jako balónová platba na konci termínu. Banky měly malé riziko.
Když ceny bydlení během Velké hospodářské krize klesly o 25 procent, majitelé domů si nemohli dovolit placení balónem.
Banky by neumožňovaly refinancování. Do roku 1935 bylo 10 procent všech domů uzavřeno .
Aby zastavil masakr, prezident Roosevelt změnil pět kritických oblastí souvisejících s bydlení jako součást nové dohody :
- Společnost Home Owner's Loan Corporation koupila z bank banky jeden milion hypoték. Změnila je na dlouhodobou hypotéku s pevnou úrokovou sazbou, kterou dnes známe, a obnovila je.
- Federální správa bytů poskytla hypoteční pojištění.
- Federální národní asociace hypoték vytvořila sekundární trh hypoték.
- Federální pojišťovna pro pojištění vkladů pojišťovala bankovní vklady.
- Společnost Glass-Steagall zakázala bankám investovat prostředky vkladatelů do rizikových podniků, jako je akciový trh.
Tyto změny reagovaly na ekonomickou katastrofu. Neměly být navrženy tak, aby byly politikou vlastnictví domů. I přesto však zpřístupnili majitelům domů dostupnější. Prodloužily dobu trvání úvěru. To snižovalo měsíční náklady a eliminovalo nutnost refinancování. Banky financovaly úvěry díky bankovním vkladům pojištěným společností FDIC.
V roce 1944 ministerstvo záležitostí veteránů pojištění hypoték snížilo zálohy. To povzbudilo vražedné válečné veterány k nákupu domů postavených na předměstí. To povzbudilo hospodářskou činnost v odvětví stavebnictví.
Díky všem federálním programům se majitelství domů zvýšilo z 43,6% v roce 1940 na 64% v roce 1980.
Vláda vytvořila zvláštní legislativu, která vytváří úspory a úvěry, které by banky vydaly tyto hypotéky. Během šedesátých a sedmdesátých let byly téměř všechny hypotéky vydány prostřednictvím úspor a půjček . Tyto banky byly úspěšné, protože lidé uložili prostředky na spořicích účtech. Vláda pojišťovala vklady, takže lidé používali účty, přestože úroky nebyly moc. To bylo také regulováno vládou. S & L by mohly zůstat ziskové tím, že budou platit nižší úrokové sazby z vkladů než úroky z hypoték.
V sedmdesátých letech minulého století prezident Nixon vytvořil neustálou inflaci tím, že odstranil všechny vazby mezi americkým dolárem a zlatým standardem . Banky ztratily vklady, protože nemohly odpovídat úrokům placeným účty peněžního trhu .
Tím se snížilo financování potřebné k vydávání hypoték.
Aby pomohl bankám, Kongres předal Garn-St. Zákon o depozitních institucích Germain. Umožnila bankám zvýšit úrokové sazby a snížit standardy poskytování úvěrů. Umožnilo S & L také poskytovat komerční a spotřební úvěry. To vedlo k úspoře a úvěrové krizi a selhání poloviny národních bank.
| Rok | % z příjmu domácností | % majetku domácnosti | % HDP |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Zdroj: Richard K. Green a Susan M. Wachter, "Americká hypotéka v historickém a mezinárodním kontextu", University of Pennsylvania, 21. září 2005)
Jak hypotéky ovlivňují ekonomiku
Během administrace prezidenta Clintona se banky stěžovaly, že nemohou konkurovat na mezinárodních finančních trzích. Kongres dereguloval průmysl a zrušil zákon Glass-Steagall. To umožnilo bankám využívat garantované fondy vkladatelů k investování do rizikových derivátů . Nejpopulárnější z nich byla hypotéka zajištěná jistota .
Banky by spojily podobné hypotéky a poté je prodaly společnosti Fannie Mae, Freddie Mac nebo jiným investorům. Byli pojištěni proti neplnění úvěrovými swapy. Poptávka po těchto cenných papírech byla tak vysoká, že banky začaly snižovat standardy týkající se podkladových úvěrů. Brzy tyto hypotéky umožňují, aby se někdo stal vlastníkem domů.
V důsledku toho se procento hypotečního dluhu ve srovnání s hrubým domácím produktem zrychlilo z 50 procent v roce 2000 na téměř 70 procent do roku 2004. Všechno šlo dobře, dokud ceny nemovitostí nezačaly klesat v roce 2006. Nemohli refinancovat ani prodat své domy, . Tolik investorů inkasovalo své swapy úvěrového selhání, že hlavní pojišťovna AIG téměř bankrotovala. Tak vznikla krize s hypotečními hypotékami, která způsobila finanční krizi v roce 2008 .