Důvod výzvy zahrnuje typ nejčastějších úvěrových případů.
V Kalifornii nemovitosti, například jako mnoho jiných míst v zemi, domů kupující může podívat se na několik druhů úvěrů nepředvídatelných okolností a začlenit jeden nebo více těchto nepředvídaných událostí do nákupní nabídky .
Pouze kupující domů, kteří získávají financování, mají tendenci provést kupní smlouvu na získání půjčky. Kupující v hotovosti nevyžadují úvěrovou pojistku, protože neexistuje půjčka. Smlouva může být podmíněna tím, že kupující získá:
- Úvěr FHA , který má vlastní soubor požadavků, nebo
- úvěr VA , který je garantován správou veterána, nebo
- konvenční půjčka , která se obvykle prodává na sekundárním trhu, nebo
- úvěr od družstevní záložny, ve které je dlužník členem, nebo
- soukromé financování, které je někdy nazýváno půjčkou za peníze
V závislosti na druhu úvěru může mít věřitel určité úvěrové podmínky nebo opravy. Pokud se prodejci a kupující nemohou dohodnout na opravách nebo podmínkách věřitele, kupující nedostane půjčku a transakce se může rozpadnout.
Obecně platí, že kupující má určitou dobu v kupní smlouvě k získání financování. V některých případech by smlouva mohla poskytnout kupujícímu možnost volby, zvolit si určitý počet dní před tím, než bude muset být úvěrová událost odstraněna nebo uspokojena, nebo zachovat pojistnou událost, pokud všechny strany souhlasí, až do uzavření.
Zde začíná problém. Většina prodejců očekává, že kupující bude muset získat financování. Prodejci jsou zpravidla poněkud rozumní a umožní určitému časovému období předat kupujícímu, aby získal financování a odstranil úvěrovou událost, ale ne každý prodejce bude chtít počkat až do dne uzavření, aby zjistil, zda je kupující skutečně schopen k uzavření úschovy. Není pro prodejce úplně spravedlivé, aby kupující požádal o 30denní uzavírací období bez pevného závazku uzavřít. Na druhé straně, odstranění úvěrové události před uzavřením může dělat kupujícího velmi nervózní.
Kupující se může zajímat, co se stane, pokud se věřitel z nějakého nepředvídatelného nebo zvláštního důvodu rozhodl odmítnout úvěr. Pokud kupující odstranil úvěrovou událost, kupující by mohl být prodávajícího milosrdný a záchranný vklad kupujícího by mohl být ohrožen. Jen málo kupujících je ochotno přijmout hazard při ztrátě vkladu.
Samozřejmě kupující obdrží a předloží předběžný dopis před provedením nabídky. Jedná se o předběžný dopis, na který se prodejce opírá jako důkaz o bonitě kupujícího a schopnosti získat nárok na půjčku. Ale poté, co je soubor zabalen pro upisování, mohou se objevit další problémy.
Neznámé rozsudky se mohou objevit ve veřejných dokladech, kupující by mohl mít na kreditní zprávu, který se proklouzl přes trhliny, bývalý ex, s předchozím krátkým prodejem může způsobit tlumení kvalifikací, kupující by mohl ztratit svou práci, kupující by mohl být zaměstnáni těsně za požadované období dvou let nebo pobírat mzdy nezřetelné na mzdových výpadcích. Existují věci bazilionu, které se mohou pokazit. Nezapomínejme, že druhým typem úvěrové události je hodnocení. Ocenění pojistné události je často odděleno od úvěrové události. Ocenění nepředvídaných událostí znamená, že domov musí ocenit za kupní cenu. Pokud je ocenění nižší než kupní cena, pak kupující může zrušit, pokud má kupující v kupní smlouvě náhodný odhad. Pokud prodávající souhlasí s tím, že sníží cenu, aby splnil hodnocení, pak se očekává, že odběratel odstraní případnou událost.
Ale co se stane, když se při uzavření pojistníka rozhodne v 11. hodině, aby si objednalo druhé hodnocení a druhý názor na hodnotu se ukáže jako nízké hodnocení ? Pokud kupující uvolnil posouzení události, nedojde k žádnému posouzení události. Pokud však úvěrová událost ještě nebyla uvolněna, kupní smlouva může stále záviset na schopnosti kupujícího získat úvěr.
To jsou obavy, které je třeba řešit u vašeho realitního makléře před tím, než uděláte nabídku na koupi domu. Někteří kupující jsou pohodlně odstranění úvěrové události, když věřitel ujišťuje kupujícího soubor je připraven k financování. Pokud však má věřitel obavy, nemusí být vhodné zrušit úvěrovou událost. Nepředvídatelné úvěry také mluví s prodávajícím. Nevýhodou je, když se nabídka nachází mezi několika nabídkami a ostatní kupující jsou ochotni odstranit případnou úvěrovou událost nebo zkrátit dobu a trváte na tom, že úvěrová událost zůstane neporušená až do konce, a vaše nabídka nemusí být přijata. Prodávající může myslet, že máte problém, který by mohl způsobit potíže při zavírání.
V tak těžkých situacích, jako jsou tyto, někteří domácí kupující požádat věřitele, aby schválil soubor prostřednictvím upisování dříve, než někdy nabídnou koupi domu. Schválení upisování odstraňuje strach z nejistoty a posiluje nabídku.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.