Výhody vlastnictví majetku bez potíží
Investice do nemovitostí nebo REIT mohou být výhodným způsobem, jak průměrný investor profitovat bez potíží s přímým nabytím majetku. To je důvod, proč jsme zahrnovali tuto komplexní esej v Průvodci pro začínající investory do nemovitostí .
Před rokem 1960 měly jen bohaté fyzické osoby a korporace finanční prostředky nezbytné k investicím do významných projektů v oblasti nemovitostí, jako jsou nákupní centra, firemní parky a zdravotnická zařízení. V reakci na to Kongres schválil zákon o realitním investičním pojištění z roku 1960. Právní předpisy osvobodily tyto účelové společnosti od daně z příjmů právnických osob, pokud bylo splněno určité kritérium. Bylo očekáváno, že finanční pobídka způsobí, že investoři spojují své zdroje dohromady, aby vytvořili společnosti s významnými nemovitostmi a poskytly stejnou příležitost průměrnému Američanovi, jaký byl k dispozici elitě. O tři roky později vznikl první REIT.
Původní právní úprava však měla některé významné nedostatky v tom, že požadovala, aby vedoucí pracovníci odpovědní za podnikání zaměstnávali třetí strany, aby poskytovali služby správy a správy nemovitostí. Tato omezení byla zrušena v zákoně o reformě daní z roku 1986. O třináct let později v roce 1999 byl schválen zákon o modernizaci REIT.
Zákon dovoluje společnosti REIT, aby vytvořily zdanitelné dceřiné společnosti za účelem poskytování specializovaných služeb nájemcům, kteří obvykle nespadají do oblasti investování do nemovitostí. Ačkoli zákon má ještě určité omezení, pokud jde o typy nabízených služeb, očekává se, že kvalita služeb v nemovitostech řízených REIT se výrazně zlepší v důsledku jeho přechodu.
Požadavky na stav REIT
Podle společnosti Ralph Block in Investing in REITs: Trust pro investování do nemovitostí musí každá společnost REIT každoročně předložit tyto čtyři testy, aby si udržela svůj zvláštní daňový status:
- "Společnost REIT musí vyplatit alespoň 90% svých ročních zdanitelných příjmů, s výjimkou kapitálových zisků , jako dividendy svým akcionářům.
- Společnost REIT musí mít alespoň 75% svých aktiv investovaných do nemovitostí, hypotečních úvěrů , akcií jiných REIT, hotovosti nebo státních cenných papírů.
- Společnost REIT musí odvodit nejméně 75 procent svých hrubých příjmů z nájemného, zástavního práva nebo zisk z prodeje nemovitostí. A z těchto zdrojů musí pocházet alespoň 95 procent spolu s dividendami, úroky a zisky z prodeje cenných papírů.
- Společnost REIT musí mít nejméně 100 akcionářů a musí mít méně než 50% nesplacených akcií soustředěných v rukou pěti nebo méně akcionářů. "
Kromě prevence dvojího zdanění nabízejí REIT řadu dalších výhod, mezi které patří:
Profesionální management
Ve většině případů je investor, který si koupí pronájem nemovitosti, ponechán na vlastní zařízení. REIT umožňují investorovi, aby své nemovitosti spravoval profesionální realitní tým, který zná průmysl, rozumí podnikání a může využít výhod díky možnosti získat finanční prostředky z kapitálových trhů. Přínosy se neomezují pouze na finanční výkonnost řídícího týmu. Majitelé společnosti REIT nebudou během tří hodin přijímat telefonní hovory, aby opravili přeplněné toalety.
Omezení osobních rizik
REIT může výrazně omezit osobní riziko. Jak? Pokud by investor chtěl získat nemovitost, je pravděpodobné, že půjde na dluh půjčováním peněz od přátel, rodiny nebo banky.
Často bude muset osobně zaručit finanční prostředky. To mu může zanechat potenciálně zničující odpovědnost v případě neúspěchu projektu. Alternativou je přinášet značné částky kapitálu přerozdělením ostatních aktiv, jako jsou akcie, dluhopisy, podílový fond a životní pojištění. Žádná alternativa pravděpodobně nebude ideální.
Nákup REIT se na druhé straně může uskutečnit pouze s několika set dolarů, protože ceny akcií jsou často nízké, ne-li nižší, než akcie. Investor, který chce investovat 3 000 dolarů do nemovitostí, bude těžit stejným odměnám na základě prospěchu, protože ti, kteří chtějí investovat 100 000 dolarů; v minulosti jednoduše nebylo možné získat takovou diverzifikaci ve třídě nemovitostí, aniž bychom přebírali partnery nebo využívali pákový efekt.
Likvidita
Na rozdíl od přímého vlastnictví nemovitostí, REIT nabízí likviditu a denní cenové nabídky. Mnozí investoři tuto chybu zhoršují . Poté, co průměrný investor v oblasti nemovitostí získal dům, bytový dům nebo skladovací jednotku, bude se nejvíce zajímat o budoucí vyhlídky na výnosy z pronájmu, ne o potenciální prodejní hodnotu aktiva, pokud ho uvede zpět na trh. Pokud investor vlastnil majetek po dobu dvaceti let, je pravděpodobné, že v realitním cyklu prožil výrazný boom a busty. Ve většině případů lze bezpodmínečně předpokládat, že kvůli nedostatku denní citované hodnoty prodeje se investor nikdy nezastavil, aby se domníval, že jeho nemovitost kolísá stejně jako nějaká běžná akcie (i když v mnohem menším rozsahu). V tomto případě , chybějící kótovaná cena se mýlí se stabilitou. Jak uvedl Benjamin Graham ve svém 70. ročníku The Intelligent Investor :
"Bylo tehdy [během Velké hospodářské krize ] psychologická výhoda při vlastnictví obchodních zájmů, které neměly žádný citovaný trh. Lidé, kteří vlastnili první hypotéky na nemovitosti, kteří pokračovali v placení úroků, si například mohli říci, že jejich investice si zachovaly plnou hodnotu, neexistují žádné tržní nabídky, které by ukazovaly jinak. Na druhou stranu, mnoho kótovaných korporátních dluhopisů s ještě lepší kvalitou a větší podkladovou silou utrpělo výrazné srážky ve svých kotacích na trhu, čímž se jejich majitelé domnívali, že rostou zřetelněji chudšími. Ve skutečnosti majitelé byli s kótovanými cennými papíry lepší, i přes nízké ceny těchto cenných papírů. Pokud by chtěli, nebo by byli nuceni, mohli alespoň tyto věci prodat - možná je vyměnit za ještě lepší vyjednávání. Nebo by mohli stejně logicky ignorovat akci na trhu jako dočasné a v podstatě nesmyslné. Ale je to samo-podvod, když si říkáte, že jste nedošlo k žádnému poklesu hodnoty pouze proto, že vaše cenné papíry nemají vůbec žádný kotovaný trh. "
Jinými slovy, i přes skutečnost, že kótovaná cena REIT může kolísat denně, ekonomická realita investování do nemovitostí se nijak neliší. V podstatě je to, jako by vlastník společnosti REIT jednoduše nevybral dokument a prozkoumal cenu, kterou mu nabídl pan Market. Pokud jde o další krok, je tato nevýhody vnímána jako jedna z výhod vlastnictví REIT. Na rozdíl od přímých nemovitostí jsou to likvidní aktiva, které lze prodávat poměrně rychle, aby získaly peníze nebo využily dalších investičních příležitostí.
Vynikající nástroje pro odchod do důchodu nebo příjem na životní náklady
Významná část návratnosti přiřazená k investicím do REIT je způsobena velkými hotovostními dividendami . Vzhledem k tomu, že distribuce dividend tohoto druhu jsou zdaněny sazbou daně z příjmů fyzických osob, která historicky činila 39,8% (díky snížením daně Bush, tato sazba byla snížena na 35%), strýc Sam může mít značný skus z vašich zisků. Jeden způsob, jak tomu čelit, je držet vaše investice do nemovitostí ve vašem IRA nebo jiném důchodovém účtu. Desítky let bez osvobození od daně může mít za následek stovky tisíc dolarů více v důchodech.
REIT jsou také vhodné zejména pro portfolia pro odchod do důchodu, neboť dividenda v hotovosti nejen poskytuje příjem, z něhož by žil, ale vytváří příznivou podlahu k ceně akcií. V případě volného pádu na trhu se například výnos z dividend nakonec stane natolik atraktivním, aby zabránil dalšímu prodeji (za předpokladu, že základní podnikání není ohroženo.) To může vést k větší stabilitě v době tržních krizí.
Termínem kapitál REIT se rozumí právnická osoba, která se zabývá akvizicí, řízením, budováním, renovací a prodejem nemovitostí. Tento druh investičního fondu pro nemovitosti nabízí největší potenciál odměny a jako takový má tendenci být upřednostňován profesionálními správci peněz . Kapitálové investice REIT často působí ve specifické oblasti odborných znalostí. Některé příklady zahrnují:
- Rezidenční REIT
- Retail REITs
- Kancelářské a průmyslové společnosti REIT
- Healthcare REITs
- Samostatné úložiště REIT
- Hotely a resort REITs
Rezidenční REIT
Tento typ společnosti REIT se specializuje na bytové domy a / nebo jiné obytné nemovitosti pronajaté jednotlivcům. Největší nebezpečí pro rezidenční REIT je nad výstavbou v určité geografické oblasti v průběhu klesajícího ekonomického prostředí . V takových případech, kdy se nabídka s rostoucí poptávkou snižuje, je řídící tým nucen snížit nájemné, aby udržel míru obsazenosti.
Příklad bydlení REIT: Avalon Bay Communities
Podle agentury Reuters společnost Avalon Bay Communities (AVB), známá pro své luxusní bytové komunity, "je realitní investiční fond, který se zaměřuje na rozvoj, rekonstrukci, akvizici, vlastnictví a provoz bytových komunit na vysokých bariérových trzích Spojené státy. Dne 27. února 2004 společnost vlastnila nebo vlastnila přímý nebo nepřímý majetkový podíl ve 131 provozních obytných obcích s 38504 bytovými domy v 10 státech a okrese Columbia, z nichž dvě obce s 1 089 bytovými domy byly v rekonstrukci. Navíc k tomuto datu společnost AvalonBay vlastnila nebo vlastnila přímý nebo nepřímý majetkový podíl ve 11 společnostech ve výstavbě, u nichž se předpokládá, že obsahují celkem 3 493 bytových domů po dokončení. To také vlastnil přímý nebo nepřímý vlastnický podíl na právech rozvíjet dalších 40 obcí, které budou v očekávaném vývoji obsahovat 10 070 bytových domů.
Retail REITs
Existuje řada specializací v oblasti retailových REIT, včetně nákupních středisek a nákupních center. Zvláštní výhodou pro první z nich je, že náklady na výstavbu jsou významné; měřeno v desítkách nebo stovkách milionů dolarů. Tato vysoká cena bariéry vstupu pomáhá udržet expanzi pod kontrolou, čímž se nadměrná nabídka stává menší obavou.
Příklad retailu REIT: Regency Realty Corp.
"Regency Centers Corporation je investiční společnost, která vlastní a provozuje obchodní centra ve Spojených státech. K 31. prosinci 2003 portfolio portfolia investic do nemovitostí zahrnovalo 265 obchodních center ve 22 státech s hrubou pronájmovou plochou (GLA) ve výši 30,3 milionu čtverečních stop a bylo 92,2% pronajato. Geograficky je 19,6% jeho GLA umístěno na Floridě, 19,5% v Kalifornii, 16,8% v Texasu, 6,6% v Gruzii, 6,3% v Ohiu a 31,2% v dalších 17 státech. Regency vlastní a provozuje své nákupní centra prostřednictvím svého operačního partnerství, Regency Centres, LP (RCLP), ve kterém společnost vlastní 98% jednotek operativního partnerství. Operační, investiční a financování společnosti Regency jsou zpravidla prováděny společností RCLP. "- Reuter's Business Summary
Kancelářské a průmyslové společnosti REIT
Území kancelářského trhu s investičními trhy s nemovitostmi je historicky největší. Hlavní nevýhodou je skutečnost, že kancelářské pronájmy mají obvykle mnohem delší nájemní podmínky, což znamená, že v době poklesu nájemného a nižšího obsazenosti budou ti nájemci, kteří podepisují nájemní smlouvy, mít nižší a méně výhodné výnosy uzavřené po mnoho let. To může být také požehnáním, pokud je nemovitost naplněna během krátké nabídky a vysoké poptávky. Office REIT jsou, jak si lze představit, vysoce cyklické. Průmyslové společnosti REIT mají na druhé straně tendenci vytvářet stabilní a předvídatelný peněžní tok díky vysokým sazbám obnovy nájmu a nízkým investičním požadavkům a požadavkům na údržbu.
Příklad Office a průmyslové REIT: Trust CenterPoint Properties
"CenterPoint Properties Trust je realitní investiční společnost, která vlastní a provozuje především skladové a jiné průmyslové nemovitosti v metropolitním městečku Chicago, Illinois. Společnost CenterPoint usiluje o vytvoření hodnoty akcií prostřednictvím správy, investic, vývoje a rekonstrukce skladu, distribuce, lehké výroby, letecké přepravy a zařízení souvisejících se železnicí. Společnost také vyvíjí průmyslové parky s více zařízeními, které jsou strategicky umístěny v blízkosti dálnic, letišť a železnic. K 31. prosinci 2003 bylo investičním portfoliem společnosti provozující skladové a jiné průmyslové nemovitosti 187 nemovitostí o celkové ploše přibližně 34,4 milionu čtverečních stop, s rozmanitou základnou přibližně 284 nájemníků zabývajících se různými podniky. K 31. prosinci 2003 společnost CenterPoint získala kontrolu nad velkým pozemkovým portfoliem, které přesahují 3000 akrů, na kterých lze vyvíjet 50,1 milionu čtverečních stop skladových a jiných průmyslových nemovitostí. "- Reuter's Business Summary
Zdravotní péče REITs
Zdravotní péče REIT staví, získává a pronajme speciální budovy, jako jsou nemocnice, pečovatelské domy, zdravotnické budovy a zařízení s podporou bydlení. Tento sektor REIT je poměrně imunní vůči recesi , i když jsou do značné míry závislé na finančním zdraví nájemce, který se naopak spoléhá na zdravotní úhradu poskytovanou vládou USA. Federální změna zdravotní politiky by samozřejmě měla významný vliv na zdravotní péči REIT.
Příklad zdravotní péče REIT: Health Care REIT, Inc.
"Zdravotní péče REIT, Inc. je investiční společnost založená na vlastním kapitálu (RIET), která investuje do zdravotnických zařízení, především kvalifikovaných ošetřovatelských a pomocných zařízení pro bydlení ve Spojených státech. Společnost také investuje do zařízení specializované péče. V průběhu roku končící 31. prosincem 2003 společnost měla investice do 328 provozoven umístěných ve 33 státech a spravovaných 47 různými operátory. Portfolio zahrnovalo 219 asistenčních zařízení, 101 kvalifikovaných ošetřovatelských zařízení a osm zařízení specializované péče. V říjnu 2003 společnost prodala své investice do společnosti Atlantic Healthcare Finance LP - Reuter's Business Summary
Self-Storage REITs
Samoobslužný sektor REIT je poněkud odolný vůči recesi. Překvapivěji je skutečnost, že firemní zákazníci tvoří podstatnou část úschovy. Překážky vstupu jsou podstatně nižší než jiné typy REIT kvůli menšímu objemu kapitálu nezbytného pro výstavbu skladovacího zařízení.
Příklad vlastního skladování REIT: společnost Sovran Self Storage, Inc.
"Společnost Sovran Self Storage, Inc. je samostatně spravovaná a samospráva realitní investiční společnost, která získává, vlastní a spravuje vlastní vlastnosti. K 1. březnu 2004 měla 265 vlastněných a / nebo spravovaných vlastních skladovacích nemovitostí sestávajících z přibližně 15,5 milionu čistých pronajatých čtverečních stop, umístěných ve 21 státech ve východních a středozápadních Spojených státech, Arizoně a Texasu. Společnost Sovran Self Storage spravuje 11 z těchto vlastností společnosti Locke Sovran I, LLC, což je nekonsolidovaný společný podnik, který ve společnosti vlastní 45%. Od 1. března 2004 provozovaly všechny kromě dvou vlastností obchodní činnost pod obchodní značkou Uncle Bob's Self-Storage. Samostatné skladovací prostory společnosti nabízejí levný a snadno přístupný uzavřený úložný prostor pro domácnosti a komerční uživatele měsíčně. Všechny nemovitosti mají během provozních hodin správce nemovitostí. Zákazníci mají přístup k úložišti během pracovní doby a někteří komerční zákazníci mají k dispozici 24hodinový přístup. "- Reuter Business Summary
Hotel a Resort REIT
Ve světě investic do nemovitostí je hotel a rezort nejvíce propojený s celkovým hospodářstvím. Když jsou špatné časy, lidé cestují méně pro podnikání a potěšení, a to až do srdce spodních linií těchto společností. V důsledku toho se investoři v hotelu REIT musí zabývat nejen s přebudováním, ale také ekonomickým výhledem jak v geografické oblasti, v níž se nachází hotel, tak v resortu, stejně jako v celé zemi.
Příklad hotelu a resortu REIT: LaSalle Hotel Properties
"LaSalle Hotel Properties je samospráva a samospráva realitní investiční důvěra, která kupuje, vlastní a pronajmuje převážně luxusní a luxusní full-service hotely umístěné v kongresových, resortových a velkých městských obchodních trzích. K 31. prosinci 2003 společnost vlastnila podíly v 17 hotelech s přibližně 5 600 místností / apartmánů umístěných v 10 státech a okrese Columbia. Nezávislí hotelové provozovatelé spravují hotely. V podstatě veškerá aktiva společnosti jsou držena společností LaSalle Hotel Operating Partnership, LP. Společnost je jediným generálním partnerem provozního partnerství s přibližně 98,3% vlastníkem k 31. prosinci 2007. , 2003. Zbývajících 1,7% jsou držiteli jiných omezených partnerů. "- Reuter's Business Summary
Proč REIT prodává vlastnosti
Je-li účelem REIT získávat a využívat investice do nemovitostí, proč by se některé manažerské týmy rozhodly prodávat nemovitosti? Podobně jako většina dobrých podniků je vhodné, aby společnosti REIT pravidelně přezkoumaly své portfolio nemovitostí a rozhodly, které aktiva pravděpodobně budou v budoucích letech generovat nižší než průměrné peněžní toky. Výtěžek z prodeje těchto nemovitostí může být znovu investován do příležitostí s vyššími vyhlídkami nebo použit k posílení rozvahy (např. Ke snížení dluhu ) nebo ke zvýšení bohatství akcionářů prostřednictvím programu zpětného odkupu akcií . Investoři si musí uvědomit, že primárním cílem každé úspěšné společnosti by mělo být zvýšení bohatství akcionářů, a to nejen bezmocně pokračovat v podnikání.
Použití REIT pro programy diverzifikace a přidělování aktiv
Investice do nemovitostí nabízí atraktivní alternativu k běžným akciím, dluhopisům a investicím do fondů. Ti investoři, kteří sledují diverzifikaci , si ovšem musí vzpomenout, že není prostě dost na nákup několika REIT a volání svého portfolia diverzifikováno. Místo toho musí investor ujistit, že společnost REIT, kterou získá, představuje geograficky a sektorově různorodou skupinu nemovitostí. Pro defenzivní investora je mnohem bezpečnější vlastnit několik bytových, kancelářských, průmyslových, skladovacích a zdravotních REIT z New Yorku do Kalifornie pod různými řídícími týmy, než by bylo nakupovat pouze samoobslužnou společnost založenou na Pennsylvánii.
Hypoteční REITs
Hypoteční REIT je společnost, která se specializuje na upisování, získávání a držení dluhových závazků zaručených nemovitostmi . Hypotéční REIT jsou v podstatě úvěrové portfolia, na rozdíl od vlastnictví aktiva, jak tomu je u jejich majetkových protějšků.
Hybridní REIT
REIT je označován jako hybrid, jestliže má jak akciové, tak i hypoteční složky. I když nejsou investičními poradci tak silně upřednostňovány jako čisté kapitálové REIT, jsou stále atraktivními investičními alternativami.
Shrnutí: Výhody investic do nemovitostí prostřednictvím REIT
- Zamezilo se dvojímu zdanění, které umožnilo složení více kapitálu investora.
- Odborný, specializovaný manažerský tým zodpovědný za každodenní provoz podniku, který poskytuje investorovi odborné znalosti nad rámec své vlastní znalosti.
- Na rozdíl od nemovitostí přímo držených investorem jsou REITy likvidní aktiva, která lze prodávat poměrně rychle, aby získala hotovost nebo využila dalších investičních příležitostí.
- Pomocí REIT mohou investoři, kteří mají jen několik tisíc dolarů k dispozici, diverzifikovat své podíly mezi různými geografickými oblastmi a specializací na nemovitosti. V případě přímého vlastnictví by to nebylo finančně možné, ledaže by investor investoval přílišné páky nebo obchodních partnerů.
- Společnost REIT může využít dluhové a akciové trhy a získávat finanční prostředky, aby využila příležitostí, kdy vzniknou.
- REIT mají nižší korelace s akciemi než mnoho jiných tříd aktiv a poskytují stabilitu portfolia pro ty, kteří mají aktivní strategii přidělování aktiv .
- Vysoké peněžní dividendy v poměru k trhu mají tendenci vytvářet fiktivní dna k cenám akcií společnosti REIT, často klesajícími, pokud jde o běžné akcie na trhu s medvědy .
Závěrečná upozornění na REIT
Investor si musí vždy pamatovat, že REIT nepředstavuje pouze hromadu nemovitostí. Jsou samy o sobě tržním podnikem a musí být vyhodnocovány a analyzovány jako takové.