Investování pro začátečníky

Jak investovat do nemovitostí

Investování do nemovitostí je jednou z nejstarších forem investování, která se nachází od počátku lidské civilizace. Předcházejícím moderním akciovým trhům je nemovitost jednou z pěti základních tříd aktiv, která by každý investor měl vážně zvážit přidání do svého portfolia pro jedinečné peněžní toky, likviditu, ziskovost, daň a diverzifikační výhody, které nabízí. V této úvodní příručce se budeme věnovat základům investic do nemovitostí a budeme diskutovat o různých způsobech, jakým byste mohli získat nebo vlastnit investice do nemovitostí.

Za prvé, pojďme začít se základy: Co je investice do nemovitostí?

Co je investice do nemovitostí?

Investice do nemovitostí je široká kategorie provozních, investičních a finančních aktivit zaměřených na to, jak vydělat peníze z hmotného majetku nebo peněžní toky nějakým způsobem spojeným s hmotným majetkem.

Existují čtyři hlavní způsoby, jak vydělat peníze v oblasti nemovitostí:

1. Ocenění nemovitostí : V tomto okamžiku se hodnota nemovitosti zvyšuje. To může být způsobeno změnou trhu s nemovitostmi, která zvyšuje poptávku po nemovitostech ve vaší oblasti. Mohlo by to být způsobeno vylepšeními, které jste vložili do svých investic do nemovitostí, aby byly atraktivnější pro potenciální kupce nebo nájemce. Ocenění nemovitostí je však špatná hra.
2. Výnosy z peněžních toků (nájem) : Tento typ investic do nemovitostí se zaměřuje na nákup nemovitosti, jako je bytový dům, a provozování tak, abyste vybírali peněžní tok z pronájmu. Příjem peněžních toků může být generován z bytových domů, kancelářských budov, nájemních domů a dalších.
3. Příjmy související s nemovitostmi : Jedná se o příjmy generované makléři a dalšími odborníky z oboru, kteří vydělávají prostřednictvím provizí z nákupu a prodeje nemovitostí. Zahrnuje také společnosti zabývající se správou nemovitostí, které si ponechají procento nájmů výměnou za provozování každodenních provozů nemovitosti.

1. Doplňkové příjmy z investic do nemovitostí : Pro některé investice do nemovitostí to může být obrovský zdroj zisku. Doplňkové příjmy z investic do nemovitostí zahrnují například prodejní automaty v kancelářských budovách nebo prádelna v bytech s nízkým nájemným. Ve skutečnosti slouží jako mini-podnikání v rámci větší investice do nemovitostí, což vám umožní vydělat peníze z odděleného sběru zákazníků.

Nejčistší a nejjednodušší forma investic do nemovitostí je spíše o peněžním toku z nájemného než o zhodnocení . Investování do nemovitostí nastává, když investor, známý také jako pronajímatel, získá kus hmotného majetku, ať už jde o surovou zemědělskou půdu, pozemky s domem, pozemky s kancelářskou budovou, pozemky s průmyslovým skladištěm nebo byt.

On nebo ona pak najde někoho, kdo chce použít tento majetek, známý jako nájemce , a uzavřou dohodu. Na nájemce je umožněn přístup k nemovitosti, jeho použití za určitých podmínek, po určitou dobu a s určitými omezeními - z nichž některé jsou stanoveny ve federálním, státním a místním právu a jiné jsou dohodnutých v nájemní smlouvě nebo nájemní smlouvě . Na oplátku platí nájemce za schopnost užívat nemovitost. Platba, kterou odesílá pronajímateli, je znám jako "nájemné".

Pro mnoho investorů má příjmy z pronájmu z investic do nemovitostí obrovskou psychologickou výhodu nad dividendami a úroky z investování do akcií a dluhopisů . Mohou řídit majetek, vidět to a dotýkat se rukama. Mohou si namalovat svou oblíbenou barvu nebo si najmete architekta a stavební společnost, aby je upravili. Mohou využít svých vyjednávacích dovedností k určení nájemného, ​​což umožňuje dobrému operátorovi vytvářet vyšší míry kapitalizace nebo "limity".

Z času na čas se investoři v oblasti nemovitostí stávají špatnými investory během akciových trhů a trvají na tom, že kapitálové sazby nezáleží. Nespadněte na to. Pokud jste schopni cenově zvýšit ceny nájemného, ​​měli byste po odečtení nákladů na nemovitost využívat uspokojivou návratnost svého kapitálu, včetně přiměřených odpisových rezerv , daní z majetku a příjmů, výdajů na údržbu, pojištění a dalších souvisejících výdajů. Dále byste měli měřit dobu potřebnou k vypořádání se s investicí, neboť váš čas je nejcennějším aktivem, které máte - je to důvod, proč investoři pasivní příjmy investují. (Jakmile jsou vaše podíly dostatečně velké, můžete založit nebo najmout správcovskou společnost zabývající se každodenním provozem svého portfolia nemovitostí výměnou za procentní podíl z výnosů z pronájmu, transformací investic do nemovitostí, které byly aktivně spravovány do pasivních investic.)

Jaké jsou některé z nejpopulárnějších způsobů, jak člověk začít investovat do nemovitostí?

Existuje nesčetné množství různých typů investic do nemovitostí, které může člověk považovat za své portfolio.

Je snadnější přemýšlet o hlavních kategoriích, do kterých spadají investice do nemovitostí, na základě jedinečných výhod a nevýhod, ekonomických charakteristik a cyklů pronájmu, obvyklých podmínek pronájmu a makléřských postupů typu nemovitosti. Nemovitosti jsou obvykle zařazeny do jedné z následujících skupin:

• Investice do nemovitostí do nemovitostí - Jedná se o nemovitosti, které zahrnují investice do nemovitostí vázaných na domy nebo byty, ve kterých žijí jednotlivci nebo rodiny. Někdy investice do nemovitostí tohoto druhu mají součást služeb, jako jsou zařízení s asistencí pro seniory nebo komplexní služby pro nájemníky, kteří chtějí luxusní zážitek. Leasing obvykle běží po dobu 12 měsíců, dává nebo odebírá šest měsíců na obou stranách, což vede k mnohem rychlejšímu přizpůsobení se tržním podmínkám než jiné druhy investic do nemovitostí.
• Investice do komerčních nemovitostí - Investice do komerčních nemovitostí se většinou skládají z administrativních budov. Tyto pronájmy mohou být uzavřeny po mnoho let, což má za následek dvojitý meč. Když jsou komerční investice do nemovitostí plně pronajaty dlouhodobými nájemníky, kteří souhlasili s bohatými sazbami nájmu, peněžní tok pokračuje i v případě, že sazba nájmu na srovnatelných nemovitostech klesá (za předpokladu, že nájemce nezaniká). Na druhou stranu je pravdou - je to pravda, že byste se mohli dostat do kancelářských budov výrazně pod tržními sazbami, protože jste podepsali dlouhodobý leasing před zvýšením sazeb pronájmu.

• Investice do průmyslových nemovitostí - Nemovitosti, které spadají pod průmyslový deštník pro nemovitosti, mohou zahrnovat sklady a distribuční centra, skladovací jednotky, výrobní závody a montážní závody.
• Malé investice do nemovitostí - Někteří investoři chtějí vlastnit nemovitosti, jako jsou nákupní centra, obchodní centra nebo tradiční nákupní střediska. Nájemci mohou zahrnovat obchody, kadeřnictví, restaurace a podobné podniky. V některých případech zahrnují ceny pronájmu procentní část maloobchodního prodeje obchodu, která motivuje pronajímatele, aby dělal tolik, jako on, ona nebo ona může, aby se maloobchodní nemovitost stala atraktivní pro nakupující.
• Investice do nemovitostí se smíšeným využitím - Jedná se o kategorii, kdy investoři vyvíjejí nebo získávají nemovitost, která zahrnuje více typů výše uvedených investic do nemovitostí. Například byste mohli postavit vícepodlažní budovu, která má v přízemí maloobchod a restaurace, kancelářské prostory v příštích několika podlažích a bytové byty ve zbývajících podlažích.

Můžete se také angažovat na úvěrové straně investic do nemovitostí:

• Vlastní banku, která půjčuje hypotéky a půjčky komerčních nemovitostí. To může zahrnovat veřejné vlastnictví akcií . Když institucionální či individuální investor analyzuje bankovní akcie, je třeba věnovat pozornost expozici bankovních úvěrů v oblasti nemovitostí.
• Upisování soukromých hypoték jednotlivcům, často s vyššími úrokovými sazbami, které by vám kompenzovaly dodatečné riziko, včetně případného poskytnutí úvěru.
• Investujte do mezaninových cenných papírů, které vám umožňují půjčovat peníze na projekt nemovitostí, který pak můžete převést do vlastního kapitálu, pokud nebude splacen. Ty jsou někdy používány při vývoji hotelových franšíz.

Jsou zde specializované investice do nemovitostí, včetně:

• Leasing prostoru, takže máte malý kapitál vázaný v tom, zlepšit to, pak sub-leasing stejný prostor k jiným pro mnohem vyšší sazby, vytvářet neuvěřitelné výnosy z kapitálu. Příkladem je dobře řízená kancelářská kancelář ve velkém městě, kde si mohou menší nebo mobilní pracovníci koupit kancelářský čas nebo si pronajmout konkrétní kanceláře.
• Získání osvobození od daně. Jedná se o esoterickou oblast investování do nemovitostí, která není vhodná pro investory, kteří mají zkušenosti nebo nezkušené, ale které - za správných okolností, ve správný čas a se správným druhem osoby - vytvářejí vysoké výnosy, aby kompenzovaly bolesti hlavy a rizika.

Investice do nemovitostí (REIT)

Kromě toho můžete skutečně investovat do nemovitostí prostřednictvím něčeho známého jako realitní investiční společnost nebo REIT. Investor si může koupit společnost REIT prostřednictvím účtu pro zprostředkování , Roth IRA nebo jiného účtu úschovy nějakého druhu. REIT jsou jedinečné, protože daňová struktura, v jejímž rámci jsou provozovány, byla vytvořena v průběhu administrace Eisenhower, aby povzbudila menší investory, aby investovali do nemovitostních projektů, které by jinak nemohly dovolit, jako jsou například nákupní centra nebo hotely. Společnosti, které se rozhodly pro režim REIT, neplatí daň z federální dani z příjmů podniku, pokud se řídí několika pravidly, včetně požadavku na rozdělení 90% nebo více zisků akcionářům jako dividendy .

Nevýhodou investování do REIT je, že na rozdíl od běžných akcií nejsou vyplácené dividendy "kvalifikované dividendy", což znamená, že majitel nemůže využít výhod nízké daně, které jsou k dispozici pro většinu dividend. Místo toho jsou dividendy z investičních fondů s nemovitostmi zdaněny podle osobní sazby investora. Na začátku IRS následně rozhodl, že dividendy REIT vytvořené v rámci daňového útočiště, jako je Rollover IRA, do značné míry nepodléhají nesouvisející dani z příjmů z podnikání, takže je možné, že je budete moci držet na důchodovém účtu bez velkých starostí o složitost daní , na rozdíl od komanditní společnosti .

(Pokud máte zájem dozvědět se více o těchto jedinečných cenných papírech, začněte tím, že zkontrolujete Investice do nemovitostí prostřednictvím REIT , která pokrývá likviditu REIT, vlastní kapitál, jak využít REIT k vaší nemovitosti investovat výhodu a mnoho dalšího.)

Investice do nemovitostí prostřednictvím vlastnictví domů

Pro všechny investice do nemovitostí, které jsou k dispozici investorům, získá průměrná osoba své první zkušenosti s vlastnictvím nemovitostí tradičním způsobem: zakoupením domu.

Nikdy jsem neviděl akvizici domu zcela stejně jako většina společnosti. Namísto toho raději přemýšlím o primárním bydlišti člověka jako o kombinaci osobního užitku a finančního ocenění a ne nutně o investici. Chcete-li být přímější, dům není investicí stejně jako bytový dům. Za nejlepších a za nejideálnějších okolností nejbezpečnější strategií je přemýšlet o domě jako o druhu nuceného spořícího účtu, který vám dává mnoho osobního využití a radosti, když žijete v něm.

Na druhou stranu, když se přiblížíte k odchodu do důchodu, pokud budete mít holistický pohled na vaše osobní bohatství, úplné vlastnictví domova (bez jakéhokoli dluhu proti němu) je jednou z nejlepších investic, kterou člověk může udělat. Nejenže může být kapitál využíván pomocí určitých transakcí, včetně reverzních hypoték, ale peněžní tok ušetřený z nepotřebného nájemného obecně vede k čistým úsporám - složka zisku, která by přešla na pronajímatele, zůstává ve vlastnictví majitelů domů kapsa. Tento efekt je tak silný, že dokonce až v 20. letech 20. století se ekonomové snažili zjistit způsob, jakým federální vláda zdaní peněžní úspory v souvislosti s pronájmem pro majitele domů bez dluhů a považuje je za zdroj příjmů.

Jedná se však o jiný typ investice, ačkoli - něco známého jako "strategická investice". Kdyby se ekonomika zhroutila, pokud byste mohli platit daně z majetku a základní údržbu, nikdo by vás nemohl vyvést z vašeho domova. Dokonce i když jste museli pěstovat vlastní jídlo v zahradě, tam je úroveň osobní bezpečnosti, na které záleží. Existují chvíle, kdy jsou finanční výnosy druhotné k jiným, praktičtějším úvahám. Cokoli však děláte, neukrajte svou likviditu, abyste se pokusili rychleji investovat do investic do nemovitostí, protože to může vést k katastrofě (včetně bankrotu).

Pokud ušetříte na získání domova, jednou z velkých chyb, které vidím, jsou investoři, kteří investují své peníze na akciový trh, a to buď prostřednictvím jednotlivých akcií nebo indexových fondů . Pokud máte nějakou šanci na to, že potřebujete klepnout na své peníze do pěti let nebo méně, nemáte žádné obchody, které by se nikde nedržely na akciovém trhu. Místo toho byste měli dodržovat investiční mandát známý jako ochrana kapitálu . Zde jsou nejlepší místa k investování peněz, které ušetříte za zálohu .

Který je lepší - investování do nemovitostí nebo investice do akcií?

Jednou z nejčastějších otázek, s nimiž se setkávám, je relativní přitažlivost investování do akcií a investice do nemovitostí . Krátká verze je, že je trochu podobná srovnání vanilky a čokoládové zmrzliny. Jsou odlišné a pokud vaše čistá hodnota roste, můžete dokonce zjistit, že oba mají v celkovém portfoliu roli. Vaše osobnost bude také informovat vaše rozhodnutí, protože někteří lidé jsou více temperamentně zaměřeni na vlastnictví akcií nebo vlastnictví nemovitostí, resp.

Rizika investic do nemovitostí

Podstatné procento výnosů z nemovitostí se vytváří díky využívání páky. Objekt s nemovitostmi se získává s podílem na vlastním kapitálu, zbytek je financován dluhem. Výsledkem je vyšší návratnost kapitálu pro investora v oblasti nemovitostí; ale pokud se věci zhoršily, může to způsobit zničení mnohem rychleji než portfolio plně placených společných akcií. (Platí to i tehdy, když v případě scénáře Velké hospodářské krize tento pokles klesl o 90%, protože nikdo vás nemohl donutit k likvidaci).

To je důvod, proč nejvíce konzervativní investoři v oblasti nemovitostí trvají na 50% poměru dluhu k vlastnímu kapitálu nebo v extrémních případech na 100% strukturách vlastního kapitálu , které mohou přesto produkovat dobré výnosy, pokud jsou nemovitosti vybereny moudře. Miliardář Charlie Munger hovoří o svém příteli před kolapsem nemovitostí v letech 2007-2009. Tento přítel, velmi bohatý pronajímatel v Kalifornii, se rozhlédl po vysokých oceněních svých nemovitostí a řekl si: "Jsem bohatější, než bych kdy potřeboval být. Není důvod, abych riskoval kvůli více . " Tento přítel prodal mnoho svých majetků a použil výtěžky na splacení dluhu na zbývajících, které považoval za nejatraktivnější. V důsledku toho, když se ekonomika zhroutila, trhy s nemovitostmi byly v turbulencích, lidé ztráceli své nemovitosti k uzavření trhu a bankovní akcie se zhroutily - nemusel se o něho bát. I když nájemné kleslo kvůli finančním obtížím nájemníků, bylo to stále přebytek hotovosti a byl vyzbrojen finančními prostředky, které se doplňovaly a nechali ho využít nákupu aktiv, které ostatní byli nuceni prodat.

Zastavte se tak rychle se zbohatnout a uspokojte se tím, že to uděláte správným způsobem. Ve svém životě budete mít mnohem méně stresu a může to být hodně legrace.

Některé závěrečné myšlenky na investice do nemovitostí

Samozřejmě, je to jen začátek vaší cesty k porozumění tématu, protože jsme sotva poškrábali povrch. Investice do nemovitostí trvá roky praxe, zkušeností a expozice skutečně ocenit, pochopit a zvládnout.