Podle výzkumu se akcie generují vyšší reálné výnosy než nemovitosti
Nákup primárního bydlení je pravděpodobně nejlepší rozhodnutí, které může někdo udělat pro svou finanční budoucnost. Nicméně, když se dostanete do druhých domů, prázdninových domů, pronajatých nemovitostí, komerčních budov a surových pozemků držených pro potenciální zhodnocení, hrajete úplně novou kuličkovou hru. To proto, že v dlouhých časových intervalech skutečné výnosy (bez inflace) nabízené běžnými akciemi rozdrtily ty, které jsou k dispozici ve vlastnictví nemovitostí.
Ano. Četl jsi to správně. Američané se stali tak okouzleni vlastnictvím nemovitostí, že si často neuvědomují, že v průběhu pěti let se nemovitost zvyšuje v hodnotě od 500 000 do 580 000 dolarů poté, co se podařilo vynaložit náklady na hypotéku po zdanění, dodatečné pojištění, náklady na titul atd. . ani neudrží krok s inflací! To, že zisk ve výši 80 000 dolarů nebude kupovat více zboží a služeb; stejné množství hamburgerů, bazénů, nábytkových sestav, klavírů, automobilů, plnicích per, kašmírových svetrů nebo všeho jiného, co byste chtěli získat. Za předpokladu plné hypotéky ve výši 6,25% během těchto pěti let byste zaplatili za hrubý zájem 151,401 dolarů nebo zhruba 93,870 dolarů po odpovídajících daňových odpočtech (a to předpokládá, že jste v horní části nejvýhodnějšího případu.) Váš hypoteční zůstatek by byla snížena na zhruba 466,700 dolarů, což vám dalo kapitál ve výši 113.300 dolarů (tržní hodnota 580.000 dolarů - 466.700 dolarů hypotéka = 113.300 akcií). Během této doby byste vyloučili platbu ve výši 184 715 dolarů.
Faktoring v oblasti péče o nemovitosti, pojištění a dalších nákladů by vám vaše hrubé výdaje mimo účet měly být nejméně 200 000 dolarů.
To by mělo ilustrovat základní zásadu, kterou by měli investoři zapamatovat: Nemovitost je často způsob, jak udržet peníze, které byste jinak zaplatili v nákladech na nájemné, ale nebude pravděpodobně vytvářet dostatečně vysoké míry návratnosti, aby podstatně přispěly k bohatství .
Existují samozřejmě speciální operace, které dokáží a vytvářejí vysokou návratnost, jako jsou dodavatelé s nízkými náklady na nákup, rehabilitace a prodej domů, hotelové návrháři vytvářejí zajímavou destinaci v horké části města že v tomto případě nevzniká tvorba bohatství z nemovitostí, ale z podnikatelského nebo společného majetku, který vzniká prostřednictvím hotelových operací) nebo skladovacích jednotek v městech, které nemají jiné srovnatelné vlastnosti, znovu, skutečné bohatství nepochází z nemovitosti, ale z podnikání, které je vytvořeno!)
Co způsobilo, že se tento skvělý nemovitý mýtus rozvinul? Proč jsme ho podvedeni? Pokračujte v čtení pro informace, odpovědi a praktické informace, které můžete použít.
1. Pro mnoho investorů je nemovitost mnohem hmatatelnější než akcie
Průměrný investor se pravděpodobně nedívá na své akcie jako na zlomek skutečné, bona fide obchodní, která má zařízení, zaměstnance a, doufá, zisk. Místo toho to považují za kus papíru, který se v diagramu otáčí. Bez konceptu základního zisku vlastníka a zisku z výnosů je pochopitelné, proč mohou paniku, když akcie Home Depot nebo Wal-Mart klesnou ze 70 na 33 dolarů.
Budete-li si vědom toho, že cena je nejdůležitější - to je to, co zaplatíte, je konečným determinantem návratnosti investice - myslí si, že akcie jsou více jako loterie než vlastnictví, otevře se The Wall Street Journal a doufá, že uvidí nějaký vzestupný pohyb.
Můžete jít do pronájmu nemovitostí; podržte ruce podél zdí, zapněte a vypněte osvětlení, kosení trávníku a pozdravte své nové nájemníky. S akciemi Bed, Bath, and Beyond, které sedíte na vašem účtu pro zprostředkování, nemusí vypadat skutečně. Dokonce i kontroly dividend, které by byly obvykle zasílány do vašeho domu, podniku nebo banky, jsou nyní často elektronicky uloženy na váš účet nebo automaticky reinvestovány. Ačkoli je v dlouhodobém horizontu statisticky pravděpodobnější, že budeme vytvářet čistou hodnotu prostřednictvím tohoto druhu vlastnictví, nebude se to cítit jako skutečné jako vlastnictví.
2. Nemovitost nemá denní kótovanou tržní hodnotu
Nemovitost na druhou stranu může nabízet mnohem nižší po zdanění, po-inflaci vrátí, ale to ušetří ty, kteří nemají ponětí, co dělají od vidět kotované tržní hodnotu každý den. Mohou pokračovat, držet svůj majetek a shromažďovat příjmy z pronájmu, zcela ignorují skutečnost, že pokaždé, když se úrokové sazby pohybují, je ovlivněna vnitřní hodnota jejich podílu, stejně jako akcie a dluhopisy. Tato chyba byla řešena, když Benjamin Graham učil investory, že trh je tam, aby jim sloužil, ne instruoval je. Říkal, že získávání emocionálních pohybů v ceně znamená, že si dovolíte duševní a emocionální utrpení nad jinými lidskými chybami v úsudku. Coca-Cola se může obchodovat na 50 dolarů za akcii, ale to neznamená, že tato cena je racionální nebo logická, ani to neznamená, že pokud jste zaplatili 60 dolarů a ztrátu papíru 10 dolarů za akcii, udělali jste špatnou investici. Místo toho by měl investor porovnat výnos výnosů, očekávanou míru růstu a současný daňový zákon se všemi ostatními příležitostmi, které mají k dispozici, přidělit své zdroje tomu, který nabízí nejlepší, rizikově vázané výnosy. Nemovitost není výjimkou. Cena je to, co zaplatíte; hodnota je to, co dostanete.
3. Mlčky to, co je v blízkosti s tím, co je cenné
Psychologové nám již dávno říkali, že nadhodnocujeme důležitost toho, co je blízko a snadno dostupné, ve srovnání s tím, co je daleko. To může částečně vysvětlit, proč tolik lidí zřejmě podvádí svého manžela, zabije z korporátního konglomerátu nebo, jak to dokázal jeden obchodní vůdce, bohatý muž s 100 miliony dolarů v jeho investičních účtech může být trochu hněvivý, že ztratí 250 dolarů, protože nechal peníze na nočním stolku v hotelu.
Tento princip může vysvětlovat, proč se někteří lidé cítí bohatší tím, že mají 100 dolarů z příjmů z pronájmu, které se denně zobrazují ve své poštovní schránce, zatímco zisk z příjmů generovaných běžnými akciemi je 250 dolarů. Může také vysvětlovat, proč mnozí investoři preferují dividendy v hotovosti za účelem sdílení zpětných odkupů , přestože jsou tyto daňově efektivnější a vše ostatní jsou stejné, vedou k většímu bohatství vytvořenému jejich jménem.
Toto je často doplněno velmi lidskou potřebou kontroly. Na rozdíl od společností Worldcom nebo Enron, účetní podvod lidí, se kterými jste se nikdy nesetkali, nemůže přemístit komerční budovu, kterou pronajmáte, nájemcům. Kromě požáru nebo jiné přírodní katastrofy, která je často kryta pojištěním, nebudete se náhle probudit a zjistíte, že vaše nemovitosti zmizely nebo že jsou uzavřeny, protože odškrtli z Komise pro cenné papíry a burzy . Pro mnohé to poskytuje úroveň emočního pohodlí.