Nezvyšujte riziko snižováním likvidity
Majitelé domů nejsou osvobozeni od této skutečnosti. Je kulturně dáno, že téměř všichni ve Spojených státech mají touhu vlastnit svůj vlastní dům úplně; užívat nemovitosti vlastnictví zdarma a bez zátěže banky nebo finanční instituce je součástí amerického snu. Nicméně pokud nebudete schopni vymazat celou zůstatek hypotéky na svém primárním bydlišti, způsobení dodatečných plateb, které by vedly ke snížení základního zůstatku, by mohlo vést k finanční katastrofě, zvláště pokud jste neudrželi svůj nouzový fond . To může být těžké uvěřit, ale je to pravda. Když hospodářství jde na jih, má dostatek peněz na ruku, aby přežil ztrátu zaměstnání, zdravotní katastrofa nebo rodinná nouzová situace může znamenat rozdíl mezi bezesných nocí a vnitřním mírem.
Více vlastního kapitálu, který máte ve svém domě, čím větší bude pravděpodobnost, že banka uzavře, pokud vám chybí platby
Představte si, že vlastníte banku.
Máte dva zákazníky, John a Mary, oba vlastní dům odhadovaný na 200 000 dolarů. John se stal celkovým mrtvým úhlem, je až na své oční bulvy v dluhu z kreditních karet, půjčuje si auto, má téměř žádné likvidní aktiva a má nestabilní zaměstnaneckou historii. Mary, na druhé straně, má vynikající úvěr a přestože nemá dostatek finančních prostředků, věrně provedla dvojnásobné nebo trojité platby, aby snížila zůstatek na hypotéku, která nyní činí pouhých 15 000 dolarů.
Dychtivě se těší na den, kdy může poslat poslední poukaz do banky a vědět, že její dům je zcela a zcela vlastní.
Teď si představte, že oba trpí katastrofou. Možná byli v nehodě a nemohli pracovat nebo byli propuštěni v důsledku recese . Jako banka si nezapomenete, dokud nebude zaplacena částka. Opravdu se budeš vyvíjet a dávat pozor, až uplyne šedesát dní a žádné zprávy nebyly doručeny poštou. V určitém okamžiku je překročena prahová hodnota, v níž bankovní zákony a předpisy vyžadují, abyste si uvědomili, že je možné, že již nebudete moci dostávat žádné další platby od společnosti John nebo Mary. Zaměstnanci banky se samozřejmě chtějí tomuto problému vyhnout, protože snižují vykázanou ziskovost , snižují sílu své rozvahy , zhoršují své regulační orgány a získávají vlastníky (nebo akcionáře, pokud se banka veřejně obchoduje ) a snaží se je změnit situace nebo riziko ztráty zaměstnání.
Aby se tomu zabránilo, zaměstnanci banky přijmou proaktivní opatření, aby úvěr vrátili co nejrychleji na "akruální stav", aby nedošlo k poškození účetní závěrky. Hlavním způsobem, jak to udělat, je uzavřít nemovitost a koupit ji kupujícímu.
Z pohledu vašeho vlastnictví banky, s kým budete pravděpodobně nejprve jít? John, který má v domě téměř žádnou oporu, nebo Mary? Pokud byste museli zablokovat Johna, budete muset získat téměř celou plnou cenu 200 000 dolarů, abyste zničili půjčku na vašich knihách. Pokud vyloučíte Marii, můžete velmi rychle, velmi rychle likvidovat majetek za přísnou slevu a zničit plnou půjčku ve výši 15 000 dolarů.
Ano, Mary je velmi dobrý zákazník. Ano, udělala všechno v pořádku. Možná není fér, že je to první, po které byste šli, ale abyste pochopili, proč se to dělá, musíte si uvědomit motivační strukturu zavedenou pro zaměstnance společností Wall Street, což je následkem toho, že investoři touží po stabilních, a vyšší, zisky.
Kdo jsou investoři? Ty a já. V našich 401 (k) plánech , účty IRA, nebo prostřednictvím vlastnictví indexových fondů nebo jednotlivých akcií na běžném účtu zprostředkování .
Je to důchodový fond, který vám ponese šeky svým rodičům nebo prarodičům. Je to pojišťovna, která potřebuje získat finanční prostředky na zaplacení pohledávek. S investory požadujícími zisky, Wall Street nechce vidět, že banka vlastní hodně nemovitostí. Zaměstnanci vaší banky nebudou riskovat svou práci tím, že se pokusí vypsat Johnův dům po dobu šesti měsíců, aby z něj mohl dostat trochu zbytečného kapitálu. Oni mají zájem pouze o ochranu finančních prostředků, které vynaložili na pomoc Johnovi, a slíbil mu splatit. Proto se obracejí na aukce. Nemohou si dovolit vyskládat dům Johna, protože výtěžek nemusí být dostačující k úhradě půjčky. Na druhou stranu Maryův dům může být vypsán za 125 000 dolarů v aukci. Dostanou 15 000 dolarů a uchovávají nedotčenou rozvahu, zatímco ztratí 75 000 dolarů na akcii, která mohla být zachycena, kdyby mohla nemovitost na trhu dost pozdní, aby získala slušnou nabídku.
"A co John?" Ptáte se. To je krutá část. Mnoho bank je mnohem pravděpodobnější, že restrukturalizují platební podmínky, aby mu pomohly z situace, protože by je mohli legálně držet v knihách jako "dobrá" půjčka. Mohli by na konci hypotéky nabízet balonkovou platbu, aby snížily současné platby. Mohou povolit dva roky výplaty pouze z úroků. V souladu s regulačními požadavky je obloha limit a skutečně záleží na tom, jak zoufale chce banka vyhnout se hitem svých ziskových marží .
Jak se může majitel domu chránit sám nebo sám před touto situací?
Největší obrana, kterou má každý investor vůči vyloučení, je likvidita . Řekni to znovu a znovu. Banka se tak nezabývá množstvím peněz, které jim dlužíte, jen proto, že i nadále platíte včas, bez prodlení, takže jejich čísla vypadají skvěle.
Mary by byla mnohem lépe tím, že by učinila ty dvojí a trojnásobné platby, které udělala na hypotéce, a uvedla je do účtu nebo fondu bez daně na peněžním trhu . (V době, kdy byl tento článek původně napsán, tyto finanční prostředky platili 4% až 5%. V dnešních dnech nebudete mít příliš mnoho příjmů z úroků , ale stále stojí za snížení rizika.) Pokud se něco stalo, ona mohla pokrýt tento nedostatek ponořením do rezervy, kterou vybudovala. Kdyby se zdálo, že se situace nezmění, mohla by dát svůj dům na trh a pokusit se vymanit se z situace předtím, než čelí finanční katastrofě.
Jediným největším nebezpečím se strategií, která se zaměřuje na likviditu, je riziko, že někdo utratí hotovost při zachování dluhu. Účet s velkým množstvím neomezené hotovosti je prostě velkým pokušením pro mnoho lidí. Možná se dostanou za své účty za kreditní karty. Možná chtějí novou televizor s plochou obrazovkou a domnívají se, že do fondu půjdou a vrátí se za pár měsíců. (Zdá se, že to nikdy nefunguje pro velké procento lidí.) Pokud existuje nějaká možnost, že jste nakloněni vynaložit peníze na něco jiného, než v případě nouze, špatný nápad. Opravdu jde až o sebe-disciplínu a temperament.
Dalším velkým nebezpečím je pokušení jít o několik dalších procentních bodů návratnosti investováním do rizikovějších aktiv. Tato konkrétní finanční strategie závisí na bezpečnosti hlavního povinného. Pro většinu lidí to znamená vysoce likvidní cenné papíry zvýhodněné daněmi, jako je fond peněžního trhu, který investuje do komunálních dluhopisů. Ve výjimečných případech by tito investoři s vysoce specializovanými znalostmi o konkrétních trzích (jako jsou akcie nebo nemovitosti) mohli tyto fondy investovat se sníženým rizikem. Nejbezpečnější ze všech rezerv likvidity se obecně považuje za účet Treasury Direct, který je vyplněn pokladničních poukázek, které jsou přímo vedeny u ministerstva financí Spojených států.