Bohužel, mnoho business-class hotelů stojí někde mezi $ 2 a $ 15 milionů. Luxusní a upscale hotely mohou snadno vyžadovat 30 až 60 milionů dolarů a více.
Přestože většina z nich je tradičně financována z dluhů, požadovaná záloha na akcie je stále daleko za hranice možnosti pro prakticky všechny investory.
Dobré zprávy? V těchto dnech existuje další způsob, jak investovat do hotelů. Můžete si zakoupit hotel REIT na svém obchodním účtu stejně jako si koupíte akcie , dluhopisy nebo podílový fond . Za prvé, pojďme na okamžik zálohovat a mluvit o REITs. V případě, že jste na ně zapomněli nebo jste je nikdy nekoupili, investiční společnost pro investice do nemovitostí nebo REIT je zvláštní typ společnosti zaměřené na získávání a správu majetku v oblasti nemovitostí a nemovitostí.
Jednou z věcí, které odlišují společnosti REIT od běžných společností, je skutečnost, že Kongres je osvobozuje od daně z příjmů právnických osob za předpokladu, že budou splněny několik přísných podmínek, z nichž nejvýznamnější je rozdělení alespoň 90% všech zisků ve formě hotovostních dividend akcionářům.
To činí společnost REIT velmi citlivá na pohyby úrokových sazeb, ale také znamená, že mají tendenci nabízet mnohem tlustší výnosy z dividend než jejich protějšky s modrými čipy .
Nevýhoda? Distribuce společnosti REIT nejsou podle daňového řádu "kvalifikovanými dividendami", což znamená, že budete zdaněni jako obyčejný příjem, nikoliv za nižší a atraktivnější sazby daně z dividend .
Jakmile začnete s budováním významného portfolia, může to někdy dostat do potíží, pokud si koupíte příliš mnoho prostřednictvím Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) nebo jiného daňového útočiště, protože byste mohli spouštět Daň z příjmů nesouvisejících společností nebo UBIT . To je jiná diskuse na jiný den.
Hotel REITs vs Apartmán REIT nebo REIT se specializuje na Leasing Mall Space
Stejně jako akcie v různých odvětvích a sektorech mají různé rizikové charakteristiky, REIT se výrazně liší v závislosti na typu projektu nemovitostí, v němž se specializují.
Nejedná se o novinky pro investory do nemovitostí, kteří jsou zvyklí na získání nemovitostí - jak zná z vlastní zkušenosti, bytový dům se chová velmi odlišně od administrativní budovy nebo skladovacích jednotek na základě ekonomiky, tradic, postupů, zákony a síly na pracovišti - ale někdy přichází jako překvapení pro nové investory, kteří získávají nemovitosti prostřednictvím veřejně obchodovaných cenných papírů.
Nerozumí tomu, že by vaše obchodní kancelář REIT mohla zažít cyklické nájemní sazby, neboť se jedná o cykly boomu a busty, zatímco váš průmyslový sklad REIT může být mnohem stabilnější, protože nadbytečná kapacita může být uzavřena s minimálními náklady na údržbu mnohem rychleji, než je možné něco jako bytový dům.
Je to povaha třídy aktiv .
Jednou zajímavou sub-specialitou v investičním průmyslu nemovitostí je hotel REIT. Jak můžete pravděpodobně vyvozovat z názvu, hotel REIT se zaměřuje na vývoj, správu, získávání nebo financování hotelů a pohostinských nemovitostí.
Ty se mohou pohybovat od rozpočtových hostin, které se nacházejí na straně zapomenutých dálnic a státní silnice až po střediská s pěti diamantovými prestižemi v některých zábavních, hazardních a populačních hlavních městech světa. Mohou zahrnovat vyvíjení a vlastnictví nemovitosti a zaplatit manažerský tým třetí strany, který se bude moci vypořádat se skutečným chodem hotelu výměnou za podíl na výnosech .
Mohou se zaměřit především na správu nemovitostí jiných hotelů za účelem snížení příjmů. Mohou zahrnovat financování hotelových projektů, které se chovají spíše jako investice s kvazi- pevným příjmem .
Absolutně musíte pochopit, co vlastníte, nebo riskujete své náročné úspory.
Hotel REITs jsou notoricky volatilní, protože hotelová obsazenost koreluje s obecnými ekonomickými podmínkami, což je činí vysokou citlivostí na expanzi a kontrakci. Když recese zasáhne, podniky snižují cestovní rozpočty, volí videokonference nebo telefonní hovory. Rodiny a organizace odkládají prázdniny a zůstanou blíže doma.
Pro hotel REIT to často znamená, že peněžní toky vysuší, současně rostou výnosy, takže dramaticky klesá hodnota jednotek nebo akcií. Naopak, když se objeví obrat, peněžní tok někdy exploduje přes střechu, takže se dostanete k těmto výkyvům a tržním hodnotám. Jsou velmi odlišné od těch, kteří jsou na světě, kteří jen vyčerpají peníze jako hodinky, generace po generaci; podniky jako Colgate-Palmolive nebo Nestlé. Podívejme se na ilustraci z reálného světa, která ukazuje, jak funguje skutečný hotel REIT.
Jak skutečný hotel REIT v průběhu hospodářského kolapsu v letech 2008-2009 uvítal
Hospitality Properties Trust je hotel REIT, který vlastní 291 hotelů, zahrnující 43 976 pokojů nebo apartmánů, stejně jako 185 vlastněných nebo pronajímaných cestovních center. Podle údajů SEC se tyto vlastnosti nacházejí ve 44 státech ve Spojených státech, Kanadě a Portoriku.
Hotel REIT provozuje své hotelové portfolio pod různorodou sbírkou franšízových smluv, včetně Courtyard by Marriott, Residence Inn by Marriott, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotely A Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotely & Resorts, Marriott Hotely a Resorts, Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, Holiday Inn Hotels & Marriott a Park Plaza Hotels & Resorts.
V období boomu před zhroucením nemovitostí v ekonomice v nejhorší recesi od doby velké hospodářské krize tento hotel REIT generoval distribuci tuků pro vlastníky. V roce 2004 získaly 2,88 dolarů na akcii v roce 2005, 2,89 dolarů na akcii v roce 2006, 2,94 dolarů na akcii v roce 2007, 3,03 dolarů na akcii v roce 2008, 3,08 dolarů na akcii.
Když se finanční svět rozpadl, hotelové rezervace spadla z útesu. Obchodní schůzky byly zrušeny a rozdělení hotovosti bylo zničeno a pokleslo na 0,77 dolaru na akcii, což je ohromující pokles o 75%. Kdybyste se spoléhali na ty peníze, abys zaplatil své účty, najednou jste zjistili, že se odpařilo v okamžiku, kdy jsi to nejvíc potřeboval.
Pošetilé prodeje svých vkladů (znovu, pokud vlastníte hotel REIT, měli byste vědět, že to je nedílnou součástí vlastnické zkušenosti), akcie se zhroutila z výše 51,50 dolarů v roce 2006 na pouhých 6,90 dolarů v roce 2009. Tento pokles o 86,6% cena akcií byla přidána k ublížení na vážné škody v pasivním příjmu .
Co se stalo se sofistikovanými investory, kteří pochopili povahu vlastnictví hotelu REIT? Seděli na svých příslovečných zádech a sledovali, že distribuce hotovosti stoupnou na 1,96 dolaru na akcii za cenu akcie 32,46 dolarů. Jistě, není to ani v blízkosti dobrých let, ale pro poměrně hrozné období měření jste mírně překonali inflaci po zdanění a zachovali si kupní sílu .
Před deseti lety jste si koupili nemovitostní jistotu, a to od 26,50 do 42,40 dolarů za akcii. Během této doby jste vybrali asi 24,83 dolarů v hotovostních distribucích. Pokud jste byli v době krize inteligentní a reinvestovali , získali to finanční akademičtí akcionáři , což znamená, že každá šeková nebo vkladová banka se vrací zpět do nákupu dalších akcií kvůli částečnému obnovení tržní hodnoty.
Kontrast, že hotel REIT s něco jako průmyslové REIT. I když se svět rozpadá, podniky nechtějí uvolnit své sklady, lodní továrny a továrny. Navíc jsou často (ne vždy) schopni platit nájemní smlouvy, které zákonem dluží, i když samotná firma nakonec bankrotuje. Během stejného roztržení průmyslový REIT, jako je EastGroup Properties, neztrácel dividendu.
Akcie se snížily z 48,54 dolaru na 24,58 dolaru, pokles o pouhých 49,36%, což se nijak výrazně liší od indexů akciového trhu, jako je například Dow Jones Industrial Average a S & P 500! Vzhledem k průtokovému charakteru cenných papírů a ovlivnění tržní hodnoty je to neuvěřitelně působivé. Ještě působivější? Akcie jsou nyní ve výši 59,32 dolarů, takže máte nerealizovaný kapitálový zisk 10,78 dolarů, nebo 22% + na akcii, navíc nad všechny ty dividendy, které jste si užili.
Důsledky pro investory hotelu REIT jsou jasné
Existují čtyři hlavní způsoby, jak můžete strategicky přistupovat k získání hotelu REIT, pokud je chcete vlastnit:
- Pouze nákup bloků hotelu REIT během havárií na akciovém trhu , zacházení s ním velmi odlišně od vašich indexových fondů nebo jiných holdingů, které pak plánujete navždy držet . Čím nižší je vaše cena, tím rychleji získáte zpět výplatní cenu v hotovostních dividendách, pokud máte v plánu investovat tyto peníze někde jinde.
- Pravidelně dolarové náklady v průměru do hotelu REITs , s vědomím, že někdy budete kupovat v nejhorším možném okamžiku, ale důvěřovat nejvyšším a nejmenším, spolu s reinvestovanými dividendami, bude průměrně vše pro vás za uspokojivou celkovou návratnost . Pro většinu lidí je to pravděpodobně lepší přístup, jelikož zprůměrování dolarových nákladů drasticky snižuje akciové riziko, zejména v kombinaci s diverzifikací .
- Spekulace . Když se hotelový průmysl zhroutí, zakoupte hotel REITs, dokud se nevrátí roky boomu, a pak je odložte, i když skončí mnohem vyšší. Pravděpodobnost dlouhodobého úspěchu zde není skvělá, pokud nebudete schopen pochopit hotelový průmysl implicitně a zacházet s akvizicí REIT stejným způsobem, jako kdyby jste vynaložili miliony dolarů na nákup nemovitosti, ale existuje jen malá část finančně sofistikovaných lidí tam s možností dělat to na základě ocenění, za předpokladu, že mohou žít s kupováním příliš brzy nebo prodávají příliš brzy, což se musí stát, vzhledem k tomu, že investoři jako celek mají zvyk dostat příliš optimistický nebo pesimistické z času na čas.
- Vrhněte do ručníku a kupte si něco jako Vanguard REIT Index Fund , který kombinuje spoustu různých REIT dohromady včetně hotelových REIT jako součást diverzifikovaného portfolia. Má mnohem nižší dividendový výnos, ale pokud si myslíte, že snížení rizika stojí za kompromis, mohlo by to být vaše nejchytřejší postup.
V každém případě hotel REIT není slabý srdce. Pokud nevíte, co děláte, postupujte lehce.