Kupující domů se často nedotýkají srovnatelného prodeje, ale měli by to být. Když domů kupující cestuje domů, kupuje srovnání domů na prodej s jinými domy na prodej. Jediné, co kupující ví, je, kolik prodávající po ulici požaduje podobný půdorys.
Co vytváří srovnatelný prodej?
Srovnatelné prodeje jsou prodejní ceny podobných domácností, které se prodaly. Srovnatelné tržby nejsou aktivní výpisy ani nevyřízené prodeje ; i když je lze porovnávat, tyto hodnoty nemají stejnou váhu jako doma, která se již prodala. Srovnatelné tržby se používají jako příklad k odůvodnění, proč kupující nechce platit víc než poslední chlap, který se platí za podobný domov.
Zde jsou hlavní komponenty srovnatelného prodeje:
- Aktuální prodejní čas. Před mnoha lety se hodnotitelé vrátili zpět do veřejných záznamů o 6 měsíců, aby získali srovnatelný prodej. Od rozpadu hypotéky v roce 2007 se tento časový rámec značně zpřísnil. V současné době používají odhadci obvykle pouze poslední 3 měsíce srovnatelného prodeje.
- Blízkost blízká. V ideálním případě by výzkumník zvažoval prodávané statistiky v určitém poloměru, obvykle v rozmezí ¼ až 1,5 míle od předmětu. Čím blíže, tím lépe. Domov, který stojí před rušnou ulicí, by stálo méně než dům, který stojí k jezeru.
- Podobné čtvercové stopy. Nemůžete vzít cenu 1.000 čtverečních stop-domů a zdvojnásobit ji, abyste určili hodnotu domu s rozlohou 2 000 čtverečních stop. Je to proto, že náklady na menší nájemné za metr čtverečních jsou vyšší než náklady na větší čtvereční metr většího domu. V ideálním případě byste chtěli srovnávat domovy v rámci 10% náměrového objektu.
- Podobný věk a stavba. Budete slyšet, že lidé budou říkat: Nevystavují domů tak, jak tomu bylo dříve. Ale to nemusí nutně znamenat, že starší domy jsou lepší než novější domy. Hodnoty jsou však odlišné kvůli charakteru a odvolání. Dosavadní střešní krytina se může pochlubit 50letou životností v průběhu 25 až 30 let standardního kompozitního šindle.
- Podobné velikosti šarže. V některých novějších domácích traktátech můžete najít kombinaci velikostí šarží. Například řádek s nulovým poloměrem znamená, že dům skutečně nemá dvůr. Boční nebo zadní dvůr by mohl být velmi malý bez trávy nebo vegetace, která obvykle netouží k rodinám s dětmi. Mnoho oblastí vypočítá velikost šarže na základě skutečných rozměrů čtverců rozdělených na 43 560 čtverečních stop. Akr je 43 560 čtverečních stop. Čtvrtina akru nebo 10.890 čtverečních stop je 25 akrů.
- Podobná podmínka. Pokud nepracujete s odborníkem v okolí, který má důvěrné znalosti o stavu většiny domů v určité oblasti, může být těžké určit stav srovnatelného prodeje. Odstraněná uzavřená nemovitost, která vlastní banka a která chybí její spotřebiče a měděná instalace, stojí za mnohem méně, než je dům na klíč, aktualizovaný novými spotřebiči, kobercem a malbou.
Pokud máte opravdu štěstí a srovnáváte domovy v podoblasti, můžete najít přesné modelové duplikáty, které chcete použít jako srovnatelné tržby.
Proč by měl kupující pečovat o srovnatelný prodej?
Prodávající může použít srovnatelný prodej, aby odůvodnil kupujícímu požadovanou cenu. Nakonec však kupující zaplatí částku, kterou kupující považuje za spravedlivou cenu. Pravděpodobně jste nikdy neslyšeli, že kupující říká: "Měl jsem platit více za ten domov." Kupující obecně chtějí platit méně.
Naopak kupující někdy obávají, že zaplatí příliš mnoho za domov. Zvláště když nakupují na trhu s nemovitostmi . Žádný kupující nechce zjistit, že dům, který právě koupil, je nižší než jeho původní cena.
V případě, že kupující získá financování, do banky vstupuje odhadce banky. Banky také chtějí chránit své investice a zabezpečení svých investic. To je důvod, proč banka najímá znalce na náklady kupce, aby zjistil a zdůvodnil hodnotu.
Ocenění jsou však cenným názorem. Hodnocení je stejně dobré jako zkušenost a znalost osoby, která ji připravila.
Pokud odhadce kupujícího předloží nízké ocenění , prodávající má možnost snížit prodejní cenu. Pokud prodávající odmítne, tak může kupující napadnout hodnocení. Kupující mohou napadnout posouzení předložením srovnatelného prodeje.
I když je možné přizpůsobit hodnocení výjimečných faktorů, pokud jsou kompozice jen málo a daleko, nejlepší srovnatelné prodeje budou vždy ty, které splňují kritéria, která nejvíce vyhovují kritériím daného objektu. Požádejte svého realitního agenta o přípravu srovnatelného prodeje.