Jak vydělat peníze investováním do nemovitostí
Tři primární způsoby, jak vydělat peníze z investic do nemovitostí
Existují tři hlavní způsoby, jak investují peníze z nemovitostí:
- Zvýšení hodnoty nemovitosti,
- Příjmy z nájmu shromážděné pronájmem nemovitosti nájemníkům a
- Zisky plynoucí z podnikatelské činnosti, která závisí na nemovitosti.
Stručně řečeno, to je ono. Samozřejmě existují i jiné způsoby, jak přímo nebo nepřímo profitovat z nemovitostí, například se učit se specializovat na ezoterické oblasti, jako jsou osvědčení o daňovém zákoníku, ale tyto tři položky představují drtivou většinu pasivních příjmů a konečné bohatství, které v odvětví nemovitostí. Tím, že se naučíte, jak je využít pro vlastní portfólio, můžete do své celkové alokace aktiv přidat další třídu aktiv , čímž zvýšíte jak diverzifikaci, tak i opatrně snížit riziko.
1. Vydělávání peněz ze zvýšení hodnoty nemovitosti Vaše investice do nemovitostí
Za prvé, je důležité, abyste pochopili, že hodnoty vlastností se ne vždy zvyšují.
To může být bolestně patrné v obdobích, jako je pozdní osmdesátá léta a počátkem 90. let, a kolaps nemovitostí v letech 2007-2009. Ve skutečnosti, v mnoha případech, hodnoty nemovitostí jen zřídka potlačily inflaci . Například pokud vlastníte 500.000 dolarů nemovitosti a inflace je 3%, vaše nemovitost by mohla prodávat za 515.000 dolarů (500.000 dolarů x 1.03%), ale nejste bohatší, než jste byl minulý rok.
To znamená, že můžete stále nakupovat stejné množství mléka, chleba, sýra, oleje, benzínu a dalších komodit (pravda, sýr může být tento rok nižší a benzín nahoru, ale vaše životní úroveň by zůstala zhruba stejná). Důvod? Zisk ve výši 15 000 dolarů nebyl skutečný. Bylo to nominální.
Stává se to proto, že vláda musí vytvářet peníze, když utrácí více, než to vyžaduje prostřednictvím daní. Vše ostatní se v průběhu času stane tak, že každá stávající dolar ztrácí hodnotu a stává se hodnotnější než v minulosti.
Jedním ze způsobů, jakými mohou nejchudší investoři v oblasti nemovitostí vydělat peníze v oblasti nemovitostí, je využít situaci, která se zdá, že nastane každých několik desetiletí: Když se předpokládá, že míra inflace překročí současnou míru dlouhodobého dluhu , můžete najít lidi ochotní hazardovat získáním nemovitostí, půjčováním peněz na financování nákupu a poté čekáním na zvýšení inflace. Tímto způsobem mohou splácet hypotéky s dolary, které stojí za mnohem méně. Jedná se o převod od spořitelů na dlužníky. Viděli jste spoustu investorů v oblasti nemovitostí, kteří vydělávali peníze v 70. a 80. letech minulého století, když inflace začala spirálat mimo kontrolu předtím, než Paul Volker vzal 2x4 na záda a přinesl ji pod kontrolu drastickým zvýšením úrokových sazeb .
Trik je koupit, když jsou cyklicky upravené limity přitažlivosti atraktivní, nebo když si myslíte, že existuje určitý důvod, proč určitá nemovitost jednou za den stojí více než současná rychlostní limit sám o sobě naznačuje, že by to mělo být. Například talentovaní vývojáři nemovitostí mohou hledat správný projekt, v pravý čas, za správnou cenu a docela doslova vytvářet budoucí výnosy z pronájmu na podporu ocenění, které by jinak mohlo být bohaté na základě současných podmínek, protože rozumí ekonomice, faktory trhu a spotřebitele. Ve svém starém rodném městě jsem sledoval strašný starý hotel na velkém pozemku, který se změnil v rušný nákupní centrum s kancelářskými budovami, které majiteli vyčerpaly značné nájemné. Pokud tyto peněžní toky, současná nebo čistá současná hodnota neexistují, spekulujete do jisté míry nebo na jinou, bez ohledu na to, co říkáte, bez ohledu na to, které banky schvalují vaše půjčky a bez ohledu na to, jakou společnost říkáte.
Budete potřebovat buď podstatnou inflaci v nominální měně (pokud používáte dluh k financování nákupu), aby vám pomohla, nebo nějakou událost s nízkou pravděpodobností, kterou byste ve vaší prospěch pracovali.
2. Vydělávání peněz z příjmů z pronájmu, které generují vaše investice do nemovitostí
Vydělávání peněz ze sbírání nájemného je tak jednoduché, že každých šest let, kteří někdy hráli hru Monopoly, chápe na viscerální úrovni, jak fungují základy. Pokud vlastníte dům, bytový dům, kancelářskou budovu, hotel nebo jakoukoli jinou investici do nemovitostí , můžete si účtovat nájemné za výměnu za to, že budete moci užívat nemovitost nebo zařízení. Samozřejmě, jednoduchá a snadná není to samá věc. Pokud vlastníte bytové domy nebo pronájmy, můžete se setkat se všemi, od rozbitých toalet až po nájemníky, kteří provozovali laboratoře s meth. Pokud vlastníte pavilony nebo kancelářské budovy, možná budete muset vypořádat se s podnikáním, které jste si pronajali z bankrotu. Pokud vlastníte průmyslové sklady, můžete se setkat s vyšetřováním v oblasti ochrany životního prostředí pro jednání nájemníků, kteří používali váš majetek. Pokud vlastníte paměťové jednotky, mohlo by to být znepokojení. Investice do nemovitostí nejsou typ, který můžete telefonovat a očekáváte, že vše půjde dobře.
Dobrou zprávou je, že existují nástroje, které usnadňují porovnání potenciálních investic do nemovitostí. Jedním z nich, který se pro vás bude neocenitelným při hledání peněz z nemovitosti, je zvláštní finanční poměr nazvaný "cap cap", který je krátký pro "míru kapitalizace". Pokud nemovitost vydělá 100 000 dolarů za rok a prodává za 1 000 000 dolarů, rozdělíte příjmy (100 000 dolarů) o cenu (1 000 000 dolarů) a získáte 0,1 nebo 10 procent. To znamená, že maximální výše nemovitosti je 10%, nebo že získáte očekávanou 10% z vaší investice, pokud jste zaplatili za nemovitost výhradně v hotovosti a bez dluhu.
Stejně jako zásoba nakonec stojí jen za čistou současnou hodnotu svých diskontovaných peněžních toků, nemovitost je konečná hodnota za kombinace 1.) pomůcky, kterou generuje pro svého vlastníka, a 2.) čisté současné toky peněžních toků, které generuje ve srovnání s cenu, která byla za investici zaplacena. Příjem z pronájmu může být bezpečnostní rezervou, která vás chrání během kolapsu. Některé typy investic do nemovitostí jsou pro tento účel vhodnější. Chcete-li se vrátit k naší předchozí diskusi o výzvách, jak vydělat peníze z nemovitostí, kancelářské budovy, poskytnout jednu ilustraci, obvykle zahrnují dlouhé, víceleté pronájmy. Koupit jeden za správnou cenu, ve správný čas a se správným profilem leasingu a pronájmu, a vy byste mohli plavit skrze kolaps nemovitostí sbírající nadprůměrné nájemné šeky, které si leasingové společnosti od vás musí ještě poskytnout (kvůli podepsaná smlouva o pronájmu), a to i v případě, že jsou k dispozici nižší ceny. Chyť se však, a mohli byste být zablokováni v podobě návratů dlouho poté, co se trh zotavil.
3. Vydělávání peněz z operací s nemovitostmi
Konečný způsob, jak vydělat peníze z investic do nemovitostí, zahrnuje speciální služby a obchodní činnost. Pokud vlastníte hotel, můžete prodávat filmy na vyžádání svým hostům. Pokud vlastníte kancelářskou budovu, můžete vydělat peníze z prodejních automatů a parkovacích garáží. Pokud vlastníte myčku, můžete vydělat peníze z časově řízených vysavačů. Tyto druhy investic téměř vždy vyžadují znalosti o speciálních znalostech; např. tam jsou muži a ženy, kteří tráví celou svou kariéru, která se specializuje na projektování, stavbu, vlastnictví a provoz automobilových myček. Pro ty, kteří se zvedají na špičku svého oboru a chápou složitost konkrétního trhu, možnost vydělat peníze může být nekonečná.
Více o vydělávání peněz v oblasti nemovitostí
Další informace o tom, jak vydělat peníze v oblasti nemovitostí, si přečtěte Průvodce úplným začátečníkem pro investice do nemovitostí .