Kritéria pro výběr nejlepšího agenta pro zápis
- Nejvyšší cena za váš domov
- Nejnižší zakázka
Na první pohled může prodejce říkat: "Co? Protože prodejci chtějí nejvyšší možnou cenu a zaplatit nejmenší částku provize. Ale tato dvě kritéria mají velmi málo společného s náborem kompetentního agenta a v mnoha případech jsou zcela irelevantní.
Podívejme se na to, proč.
Nejvyšší doporučená cena v seznamu
Agenti vám nemohou říci, kolik bude váš dům prodávat. To je klam. Agenta výpisu vám může ukázat srovnatelný prodej , očekávané prodeje a aktivní prodej. Vy vybíráte prodejní cenu a kupující vám řekne, zda je cena správná . Agent může navrhnout cenovou nabídku, která přiláká kupujícího. Odkud jde, je zpravidla ponecháno na kupujícího.
- Chcete-li získat seznam , někteří agenti narušují pravdu.
Vzhledem k tomu, že zprostředkovatelé nemohou zaručit prodejní cenu, agent, který navrhuje nejvyšší cenu, by mohl být velmi nepravdivý. Požádejte agenta, aby vám ukázal čísla podporující tuto doporučenou cenu . Pokud agent nemá žádné statistiky nebo prodej domů se nachází v jiné čtvrti, může to být červená vlajka.
- Podívejte se na zprostředkovatele výpisu, který vám dává řadu.
Tam je často, ale ne vždy, cenový rozsah. Mohlo by to být odděleně 10 000 dolarů na low-end versus high, nebo by šíření mohlo být větší. Mnoho faktorů určuje rozsah, mezi který patří umístění, teplota trhu a zlepšení v domácnosti.
- Ceny jsou umění.
Nejlepší čas pro nabídku je během prvních 30 dnů na trhu. Dvacet dní je ideální. Pokud je domov správně, obdržíte nabídku. Pokud je cena příliš vysoká , nemusí se vám vůbec dostat žádné představení. kupující se vyhýbají vašemu domově a nakonec skončíte snižováním ceny , takže kupující se zajímá, co se děje s vaším domem.
Máte-li vybrat agenta na základě komise?
Realitní agenti nejsou rovni; každý je jedinečný. Pamatujte, že asi 10% agentů činí zhruba 90% podnikání. Každý z nich má vlastní marketingové techniky a rozpočet na reklamu. Výběr agenta s velkým rozpočtem na reklamu a firemními dolary, aby se s ním vyrovnal, byste mohli získat větší expozici největšímu počtu kupujících, což je ideální. Dosažení většího počtu kupujících se rovná vyššímu šanci dobré nabídky.
- Proč by agent pracoval ochotně méně než konkurenti?
Existuje vždy důvod, proč makléř nebo realitní agent by zlevnili poplatek za nemovitost . Někdy je to jediný způsob, jakým agent pocítí, že je možné soutěžit ve vysoce konkurenčním obchodě, protože agent nemůže jinak stát od konkurence na služebních, znalostních nebo vyjednávacích dovednostech.
Pokud jediná výhoda, kterou agent přináší na stůl, je levný poplatek, zeptejte se sami sebe proč. Je agent zoufalý pro podnikání nebo nekvalifikovaný? Chcete pracovat s zoufalým agentem?
Někteří agenti full-service budou vyjednávat o nižší provizi za zvláštních okolností, jako jsou:
- Kupujete si dům a zároveň prodáváte dům, a to oběma transakcím. Nechci takové slevy *, ale někteří agenti budou.
- Jste ochotni provést veškeré práce, reklamu, marketing a platit za výdaje související s prodejem.
- Slibujete, že budete agentovi věnovat více obchodů, což by vedlo k několika transakcím.
- Prodáváte více domů.
- Nemáte dostatek kapitálu, abyste zaplatili plnou provizi.
- Agent vás přijímá jako pro bono případ.
- Agent ztratí výpis, pokud neodpovídá ceně soutěžícího.
- Agent chce, aby značení (vystavení provozu) přeplňovalo plnou provizi.
Pokud pohovoříte s agenty, kteří nabízejí podobné služby a nemohou se mezi nimi rozhodnout, požádejte o to, abyste zaznamenali původní cenu každého prodejce a jeho konečné číslo prodeje. Kurzy jsou nejlevnějším agentem, který ukáže vyšší slevy a delší DOM . Rozdíl mezi agentem, který účtuje 5% až 6%, činí 1%. Zeptejte se sami sebe, jak se dostanete dopředu, pokud vaše cena skončí se snížila o 2%, protože jste si vybrali nižší poplatek agent, který si nemohl dovolit aktivně na trhu váš domov.
Tip: Pokud se váš dům nachází v obtížně prodávané čtvrti, zvážit agent se zkušenostmi s prodejem těžko prodávaných domů.
Význam marketingu agentů
Kromě drahého auta nebo ozdobného oblečení, dobrý agent, který žije a umírá na trhu. Protože marketing prodává domy. Požádejte o kontrolu úplné kopie marketingového plánu agentury. Přesně tak, jaký bude agent za účelem prodeje vašeho domu? Zde je minimum holé kosti, které byste měli očekávat:
- Profesionální značení, včetně čísla mobilního telefonu agenta.
- Lockbox .
- Denní elektronické sledování přístupu k uzamčení .
- Následné zprávy o přehlídkách kupujících / zpětné vazby prodávajícímu.
- Náhled náhledů makléřů.
- Stimuly pro náhled broker / kancelář.
- Pokyny pro inscenaci .
- Digitální cílený marketing.
- Reklama v místních novinách, pouze pokud je to zaručeno. Noviny jsou pasé.
- Expozice MLS s 36+ profesionálními fotografiemi.
- Virtuální prohlídka .
- Distribuce na hlavní webové stránky.
- Čtyři barevné letáky, je-li to zaručeno. Většina tisku je také pasé.
- Finanční letáky pro kupce.
- Minimálně 2 otevřené domy , jejichž umístění je kandidátem.
- Přímý poštu k okolním sousedům, kupecům / makléřům mimo oblast.
- Expozice na schůzi správní rady.
- Zpětná vazba prodejcům na hovory a kupující.
- Aktualizované CMA po 30 dnech.
- E-mailové kanály nových nabídek, které soutěží.
- Aktualizuje fakta, trendy a aktuální tržby.
Nezapomeňte, že žádná taktika prodává domy. Je to kombinace všech těch metod, které prodávají domy.
Charakteristika dobrého agentu
Budete mít vztah s agenturou výpisu za měsíc nebo dva nebo déle. Vyberte agenta, který se vám líbí a který se může týkat. Zde jsou některé vlastnosti, které prodejci říkají, že chtějí v agentu:
- Zkusenosti. Nechte nové agenty naučit se podnikání na někoho jiného.
- Vzdělání. Zeptejte se na stupně a certifikace.
- Poctivost. Důvěřujte vaší intuici. Váš agent by měl mluvit ze srdce.
- Sítě. Jedná se o podnikání lidí. Některé domy prodávají, protože agenti kontaktovali jiné agenty.
- Vyjednávací schopnosti. Chceš agresivní vyjednavač, nikdo jiný, aby udělal rychlý prodej na vlastní náklady.
- Dobrý komunikátor. Prodejci říkají, že komunikace a dostupnost jsou klíčové.
Nakonec požádejte o osobní záruku. Pokud agent nezaručí výkon a nevyplácí vás ze seznamu na požádání, neponechávejte si tohoto agenta.
* Důvodem, že špičkoví výrobci, kteří jsou týmy, obvykle nenabízejí slevy, protože vedoucí týmu nemusí pracovat se zákazníky. Je možné, že její prodejce přidělí členovi týmu nákupní konec transakce.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.