Jak požádat svého agenta, aby snížil komise
Protože někteří agenti nemusí.
Pochopte, jak jsou zaplaceni agenti
Procentní rozdíly Komise se mezi makléři liší v závislosti na politice společnosti a produkci agentů. Prvotřídní agent, který uzavírá 100 transakcí za rok, je zpravidla placen více, vyšší rozdělení, než agent, který uzavírá jednu dohodu každých pár měsíců. Pouze licencovaní realitní makléři mohou dostávat provizi. Makléři mají písemnou smlouvu, která zaměstnává agenty a následně platí agenty, obvykle jako nezávislé dodavatele.
Výplaty provizí z prodávajícího se dělí přibližně o polovinu na stranu kotace a zbytek na prodejní stranu; není to vždy rozdělení 50/50. Rostoucí trend je výpis agentů se platí více než agenti, kteří zastupují kupujícího.
Proč nejsou agenti všichni účtovat stejnou komisi?
Většinou to dělají, podle místního zvyku. Ačkoli najdete slevové agenty, špičkové výrobce agentů, specialisty v okolí, veterány, zbrusu nové agenty, agenty na částečný úvazek a agenty v každém druhu velikosti a barvy.
Agenti nejsou navzájem totožní. Nikdy byste neměli vybírat agenta na základě provize. Možná zjistíte, že dražší agenti nabízejí služby a modely zisků pro své prodejce méně drahé agenty ne. Obecně platí, že agenti obvykle dostanou zaplaceno to, co stojí za to. Ne všichni stojí za stejný poplatek.
Typický čistý zisk
Zajímá vás, kolik agentů dělá? Řekněme, že kupující Mary nakupuje doma ve výši 150 000 dolarů. Celková zaplacená provize je 7%, z toho 4% broker z obchodování s cennými papíry a 3% prodejní makléř. Maryho zprostředkovatele je zaplaceno 4500 dolarů. Mary má nárok na 50% méně o 8% franšízového poplatku. Mary obdrží $ 2 070. Z toho Mary platila své režijní náklady ve výši 22% a odvedla 30% z úspor, aby se držely za úhradu sociálního zabezpečení, federálních a státních daní z příjmů. Mary dosáhla čistého zisku 993,60 USD.
Pokud Mary uzavře měsíc pouze jednu transakci a pracuje na typickém 40hodinovém týdnu, její čistá hodinová mzda za měsíc činí 5,78 USD. Pokud uzavře dvě transakce měsíčně, pak se Mary stane stejně jako úředníci uliček v The Home Depot. Ne každý realitní makléř zabíjí. Mnoho lidí se sotva dostává, částečně odebere nebo pracuje na druhém místě.
Prodej a nákup se stejným agentem
Považuje se za přípustné se zeptat Mary, jestli bude zlevňovat část své provize, pokud vás zastupuje k prodeji vašeho domova a také vás zastupuje k nákupu domu, ale Mary nemusí souhlasit. Teorie pracuje na předpokladu, že dva ptáci v křoví jsou lepší než jeden v ruce. Jinými slovy, pokud je Mary vaším zprostředkovatelem výpisů , vyhraje výpis provize.
Navíc tím, že vám pomůže koupit jiný domov, vyhraje prodejní stranu této transakce. Jedna osoba. Dvě dohody. Ale je to mnohem jemnější než to.
Existují agenti, kteří vám nabídnou slevu, pokud prodáte a kupujete dům prostřednictvím jejich agentury. Agenti realitních kanceláří, kteří odmítají slevy na poplatky pravděpodobně věří, že obě transakce jsou navzájem odděleny, což jsou. Zahrnují oddělené množství práce, zda je prodávající a kupující stejná osoba nebo dva odlišní a nesouvisející osoby.
Pokud Mary slevuje provizi výpisu za vás, aby dvakrát pracovala a vydělala méně než dvojnásobek peněz, mohla by to odporovat. Mohla by být také zasažena na prodejní straně komise, protože nemá žádnou kontrolu nad poplatky, které jiný agent jedná. Chcete-li přesvědčit Marii, aby vám "poskytla přestávku", možná budete muset nabídnout Mary jinou pobídku, jako jsou doporučení, a posílat její podnikání po silnici.
Když stejný zástupce zastupuje vás a kupujícího
To se nazývá dvojí agentura a v některých státech to ani není legální. Ale kde je legální, Mary by získala obě strany provize, výpisy a prodejní poplatky. Říká se tomu dvojnásobné ukončení transakce. Stejný majetek, ale dvě samostatné strany se samostatnými zájmy a samostatnými schopnostmi žalovat. Mary nyní přijala zvýšenou odpovědnost za duální agentku.
V některých státech jsou duální agenti povinni fungovat jako transakční agenti, přičemž nikdo nemá stranu. Neposkytují radu ani žádnou pomoc kromě zpracování papírování.
Někdy je obvyklá taktika, kterou používají prodejci v určitých částech země, aby se zeptala zprostředkovatele výpisu, pokud bude souhlasit s tím, že sníží její provizi, pokud skončí a bude zastupovat jak prodávajícího, tak i kupujícího. Máte možnost tuto možnost vyjednávat, když podepíšete smlouvu o výpisu nebo když obdržíte nabídku, ale je lepší, když o tomto scénáři předem začnete diskutovat na začátku výpisu.
Mějte na paměti, že toto vyjednávání se může vyhnout. Mohlo by to snížit dychtivost nebo motivaci agenta inzerce pro prodej vašeho domova vlastnímu kupujícímu. Kromě její právní odpovědnosti za to, že jste na trhu s vaším domovem všem dostupným kupcům, jaký je její podnět přimět kupující k nákupu vašeho domu, když bude snížen její poplatek? Zvlášť, pokud ona stojí k prodeji tohoto kupujícího jejího výpisu někoho jiného a dostat zaplaceno více. Ale pokračujte a zeptejte se. Mnoho agentů souhlasí s "proměnnou provizí", když se zeptá, protože mají podezření, že nebudou představovat obě strany, takže se nic nevzdávají.
Více záznamů, stejný prodejce
Snížení provizí výměnou za řadu výhradních zápisů od stejného prodejce závisí na:
- Hlasitost dolaru
- Snadnost prodeje
- Tržní mobilita
Jsou-li všechny tři proměnné ve prospěch agenta, je to nemyslitelné vyjednávání a pravděpodobně nejsnadnější vyjednávání. Ačkoli se k tomu znovu nedohodnou všichni agenti. Zvláště špičkoví výrobci se silným příjmem. Pokud nepotřebují váš zápis, nabídka 5 nabídek není velkým podnětem.
Agenti, kteří kontrolují sousedství
Agenti, kteří každoročně v určitých oblastech dělají každodenní podnikání, zvyknou zde a tam zvyknout. Jedná se o agenty, které by mohly požádat o vyšší provizi, ale rychle souhlasí se snížením poplatků, pokud existuje konkurence jiného agenta. Pokud se vám líbí agent, který vás citoval vyšší provizi, ale rozhovoril druhou, která souhlasila s tím, že bude pracovat méně, zavolejte první agentku a nabídněte poplatek druhého agenta. Vysvětli proč. Mějte také na paměti, že řeč: dostanete to, za co zaplatíte, je často pravda. Nezastavujte se na provize, že ztratíte z dohledu najímání nejlepších agentů, které můžete najít.
Vzpomínám si na prodejce ve městě Elk Grove, který se snažil tuto taktiku. Možná četl můj článek? Požádal mě, abych odpovídal jinému agenta. Když jsem tuto představu odmítl, začal plakat. Ale chci tě, říkal si. Prostě nechtěl platit provizi. Takže on požadoval mé služby, ale jen za slevu. Musel jsem mu nejlépe říct. To nefunguje tak.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.