Osvobozování domů, které mají na trhu nulté dny
Na trhu kupujícího jsou DOM obecně vyšší, protože zásoby trvají déle prodat. Na trhu prodávajícího je DOM méně.
Dny na trhu. K určení průměrných dnů na trhu, agenti učiní posledních 30 dní až šest měsíců prodaných výpisů, přidávají dohromady dny na trhu (před každým výpisem proběhlo nevyřízené) a rozdělí tento počet podle počtu výpisů.
Například pokud v prosinci vstoupilo šest zápisů - což znamená, že prodávající přijal nabídku kupujícího, ale dosud nebyl uzavřen - a tři z nich byly na trhu po dobu pěti dnů, jeden výpis byl na trhu po dobu 21 dnů a dva byly uvedeny 30 dní před přijetím nabídky, nejprve společně se všemi dny na trhu. Průměrné dny na trhu v prosinci v tomto příkladu jsou odvozeny přidáním 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30, což je 96 dní. Pak rozdělení 96 na šest výpisů se bude rovnat 16 průměrným dnům na trhu.
Do průměrných dnů na trhu?
Který je důležitější? 16 průměrných dnů na trhu nebo počet dnů na trhu každého výpisu? Jste-li kupujícím, samozřejmě je to domov, který chcete koupit, co je důležité. Pokud jste prodejcem, jehož dům je na trhu po dobu 17 dní, budete spadat do nižších 50% domácností, které se prodávaly za předchozí měsíc.
Jak se kupující podívají na dny na trhu
Neexistují žádné, pokud to není. Když kupující uvidí rozsáhlé dny na trhu, zjistí, že prodávající je zoufalý na prodej, protože dům je stále na trhu. Kupující také věří, že se doma může stát něco, co způsobilo, že ostatní kupující ji předali. Obě tyto předpoklady však mohou být nesprávné.
Domovy mohou zůstat na trhu z následujících důvodů:
- Společným důvodem je předražení.
Agent mohl "zakoupil" výpis tím, že uvedl prodejce do omylu, aby věřil, že doma stojí více než trh. Není neobvyklé, že by agenta záměrně vzal předražený výpis . - Malá prodejní motivace.
Někdy prodejci chtějí "otestovat trh" cenami příliš vysokými, jen aby zjistili, zda mohou najít hlupáka, aby zaplatili tuto cenu. Je znám jako nejhorší chyba prodávajícího . - Tvrdohlavost.
Prodejci by mohli zůstat na ceně a ochotni čekat na trhu, dokud trh nedosáhne požadované ceny. - Dolů trhu s nemovitostmi.
Na trzích kupujících může prodat doma prodat více než na trzích prodávajícího. Domov, který by prodával za pět dní na trhu prodávajícího, mohl prodávat za 90 dní na trhu s nemovitostmi . - Není k dispozici pro zobrazení.
Pokud je nemovitost obsazena nájemcem, může být obtížné získat od nájemce schůzku. Ve většině případů se domy s uzavřenou schránkou projevují častěji než domy bez.
- Nehodící se ukázat.
Někdy prodejci dávají domů na trh, než jsou připraveni nechat kupující vidět. Mohou dokončit opravy nebo malování během prvních 30 až 60 dnů výpisu. - Snížené časy zobrazení.
Někteří prodejci si myslí, že kupující se bude řídit přísnými časy, například v pondělí 9:00 nebo v pátek v pondělí od pátku do pátku. Kupující cestovní domy podle svých plánů. Pokud váš dům není k dispozici v době, kdy chce kupující vidět, pravděpodobně ji nikdy neuvidí - Snížená provize.
- I když kupující agenti jsou povinni ukázat všechny výpisy, mnoho agentů odmítá ukázat domy, které neplatí stejnou provizi jako konkurenční domovy. Často jsou tyto domy uvedeny podle slevových makléřů .
- Malý internet nebo MLS expozice.
Pokud má dům v MLS jednu fotografii, kupující pravděpodobně předají výpis a místo toho si vyberou domy, které mají více fotografií.
Pracovníka agenta při obnově dnů na trhu
Obvyklou praxí mezi mnoha realitními agenty je odvolání výpisu z MLS po určitém počtu dní a reextraction jako nový výpis. Agenti se zřeknou, aby na trhu ukázali nulové dny, protože vědí, že kupující gravitují na nové výpisy.
Mnoho kupujících se tomuto postupu nelíbí, protože se domnívá, že je zavádějící a není přesným obrazem počtu dnů na trhu. Po domově je na trhu po dobu 60 až 90 dnů, není neobvyklé, že se prodává do pěti dnů po návratu na trh jako nový výpis.
Někdy výpisy vyprší. Mnoho agentů se zařadilo do seznamu po dobu 90 dnů a po uplynutí výpisu začíná nový agent ukládat výpis a získává odměny prvního agenta. Pokud jste spokojeni se svým současným zástupcem, můžete zvážit výměnu s vaším stávajícím agentem.
Zjištění kumulativních dnů na trhu
Některé systémy MLS odmítnou nechat agenty odejmout zápis a zadat je jako nový záznam, aniž by nejprve zrušili nebo vypršeli výpis. V obou případech je pro agent poměrně snadné určit počet dní na trhu; to není pro kupce tak snadné.
- Zkontrolujte historii záznamů.
Jedním ze způsobů je zadat adresu nemovitosti do MLS, aby bylo možné najít duplicitní, vypršené nebo stažené výpisy. V Sacramento MLS, to je známé jako tahání "historie" majetku. - Podívejte se na kumulativní DOM.
Některé MLS změnily způsob vykazování výpisů a budou zahrnovat kumulativní dny na trhu v samotném zápisu. - Zeptejte se svého agenta.
Pokud pracujete s odborníkem na okolí , váš agent bude mít docela dobrý nápad, pokud byl doma uveden dříve, na jak dlouho a kým. - Zeptejte se agenta zápisu.
Vzhledem k tomu, že realitní kanceláři nemohou zkreslovat nemovitost, můžete požádat zpravodajskou agenturu o přímou otázku. Neptejte se, jak dlouho je dům na trhu, protože by mohlo docházet ke snížení ceny , takže se agent bude cítit oprávněně, když vám oznámí dny na trhu za novou cenu. Zeptejte se, zda uplynula / odebrána / zrušena a poté znovu vydaná. Buď konkrétní. - Hledat online.
Zadejte adresu nemovitosti několika způsoby do vyhledávače, jako je Google nebo Yahoo. Všechny předchozí záznamy online by se měly objevit. - Zeptejte se sousedů.
Sousedé vědí vše, co se děje ve svém okolí, a často vám rádi řeknou, jak dlouho je na trhu doma.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.