Pravidelné domácí prodejní ceny mohou trvat nulový kvůli blízkým foreclosures
V jiných čtvrtích může být uzavřený dům zabalen a omítnut s velkými znaky, které ho inzerují jako majetek vlastněný bankou nebo REO.
Některé uzavřené domy zůstávají roky opuštěné. Pěsti rostou natolik, že pokrývají chodníky, žertíky vrhají kameny skrz okna v druhém patře a domov se stává okouzlujícím okolím.
Známky zabavování mohou sousedům přemýšlet o hodnotě jejich domovů. Majitelé obytných domů se obávají, že uzavření trhu může ovlivnit hodnoty nemovitostí, a to správně.
Ocenění zahrnují domy jako vaše, plus Foreclosures
Existují tři metody oceňování majetku:
- Nákladový přístup - Tato metoda zvažuje náklady na výstavbu domova plus hodnotu pozemku.
- Přístupový přístup - slouží k porovnání počtu jednotek založených na mírách kapitalizace.
- Přístup k tržní hodnotě. Tento typ hodnocení porovnává předmětný majetek se třemi srovnatelnými tržbami v okolí.
Pokud jsou dva srovnatelné prodeje pravidelnými transakcemi a jedním z nich je vyloučení nebo krátký prodej , použije odhadce tento nepříznivý prodej jako srovnatelný majetek?
Abych získal odpovědi, mluvil jsem s Derekem Yukeem, odhadcem společnosti Yuke & Associates v Sacramentu.
Yuke se pokusí nalézt transakce při sestavování hodnocení. Ty jsou považovány za tržní cenu, nabízené k prodeji ochotným prodávajícím a zakoupené schopným a ochotným kupujícím, aniž by byla žádná strana pod nátlakem nebo související.
I kdyby to znamenalo vytáhnout srovnatelné tržby z přilehlého okolí a přizpůsobit se hodnotě, většina odhadců, jak říká, může nalézt transakce, které je třeba použít při hodnocení.
Společnost Yuke působí od roku 1996 a říká: "Pokud používám uzavření trhu, vysvětlím, proč jsem ji použil. Říkám, že to není dobrý komp, a nedávejte mu hodně váhy. "Říká, že zabavování nepředstavuje tržní hodnotu a vždy může najít pravidelné prodeje, které by zahrnovaly jeho hodnocení. "Pokud v oblasti existují pouze zabavování, pak to ovlivňuje trh, protože se stává hodnotou," varuje Yuke.
Uzávěrky způsobí, že jsou ohrožené HOA
Yuke pokračuje: "Pokud neexistují žádné pravidelné transakce, pak jste uvízli. Rozvoj bytů je těžký. "Co se stane, pokud v rámci asociace majitelů domů dochází pouze k krátkému prodeji nebo zabavení? Podle Yuke jsou to nejlepší komponenty pro tento vývoj, protože jsou to jediné kompozice, které jsou k dispozici.
Nešťastné prodeje v rámci sdružení majitelů domů také znamenají, že je nepravděpodobné, že by majitel zaplatil tento podíl pro-rata podílu HOA. Pokud je fond sdružení majitelů domů spuštěn na nízké úrovni, ostatní vlastníci domů nakonec zaplatí kartu ve formě vyšších asociačních poplatků.
Bohužel, ačkoli mnoho sdružení majitelů domů má pravomoc k uzavření trhu, pokud jsou poplatky v prodlení, málo má na to peníze nebo prostředky, a ti, kteří se často vzdávají procesu, když je výše hypotéky vyšší než hodnota jednotky.
Foreclosures slabí ceny v okolí
Přestože některé studie ukazují, že sousedství s vysokými počty uzavírání trhů zaznamenají pokles o hodnotu 1 procenta, pokles hodnoty není vždy důsledkem počtu foreclosures. Často klesající ceny jsou způsobeny vnímáním prostoru kupujícím, spolu s extrémním zanedbáním nemovitosti předchozího majitele.
Některé tržby z prodeje se zdají samo-zachovat. Jakmile jeden majitel domu vstoupí do výchozího stavu, zdá se, že následují ostatní. Pokud je vlastník v prodlení vyhozen nebo opuštěn, opuštěný dům se rozpadne.
Domy, které nemají žádnou obrubníku, vyžadují významné opravy, se neprodávají za tržní hodnotu .
Součástí nevýhodou nákupu foreclosures je skutečnost, že domy jsou prodávány "tak jak je," a kupující nemají žádnou záruku stavu. Někteří majitelé domů, kteří ztrácejí vše kvůli uzavření trhu, by nemuseli přemýšlet o prodeji vestavěných spotřebičů a o rozbití měděných instalatérů, aby se prodávali za šrot. Domy s chybějícími prvky také snižují ceny v okolí.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.