Otázky k dotazu ohledně HOA před nákupem
Jak Financially Sound je Asociace vlastníků domů?
Chcete-li to určit, zeptejte se a přečtěte (ano, jsou to dlouhé, nejméně 50 nebo více stran) kopie následujících dokumentů:
- Smlouvy, podmínky a omezení (CC & R)
- Zákony a předpisy
- Zápis z jednání za poslední rok
- Finanční výkaz HOA
Tyto dokumenty vám řeknou:
- Speciální hodnocení jsou plánována tak, aby se zabývala odloženou údržbou
- Zlepšování kapitálu plánováno
- Výše hotovostních rezerv
- Zda je sdružení žalováno nebo bylo žalováno
- Historie a pravděpodobnost výdajů se zvyšuje
Měsíční poplatky
Co si koupí vaše měsíční poplatky? Zahrnuje to platbu za:
- Voda
- Kabelová televize
- Pozemní údržba / zahrádkáři
- Odvoz odpadu
- Kanalizační služby
- Pojištění
- Profesní poplatky za správu
- Bazén, lázně nebo fitness centra
- Silnice a chodníky
- Přiřazené / podzemní parkoviště (a pokud ano, kolik prostorů?)
- Přístup k bráně
Jak se poplatky liší od poplatků účtovaných jinými nadšenci v oblasti? Prodával jsem byt ve starším komplexu, kde byly poplatky ve výši 120 USD. Přestavěné kondomy za rohem se prodávaly s poplatkem 190 dolarů. Hlavním rozdílem mezi těmito dvěma komplexy byly renovované jednotky s nerezovými spotřebiči a žulovými kuchyňskými pulty.
Takže se zeptám kupujících: "Je to za 70 dolarů za měsíc, abyste měli vlastní nerezové spotřebiče?" U některých kupujících je tato odpověď "ano".
Kdo řídí komplex?
Větší komplexy vyžadují profesionální řízení. Mohlo by to stát víc, než si najme profesionální společnost, ale z dlouhodobého hlediska má tendenci šetřit peníze. Profesionální manažeři mají větší vyjednávací sílu při vyjednávání o službách, jako jsou nabídky pro zahradníky nebo všeobecnou údržbu, protože představují tak větší počet komplexů.
Kolik jednotek je pronajato?
Nikdo nemá rád nájemníky. Není to tak, že nájemníci jsou špatní lidé, ale existuje určitá pravda, že nájemci se nestará o majetek stejným způsobem, jakým by o ně měli zájem vlastníci. Navíc někteří věřitelé půjčují peníze kupujícímu, pokud je pronajato více než 25% jednotek v komplexu. Některé sdružení majitelů domů odmítají nechat vlastníky pronajmout své jednotky za více než 30 až 60 dní, pokud vůbec.
Jak klidné jsou jednotky?
Požádáním sousedů budou budoucí kupci představovat hluk faktor, ale bude řídit oblast pozdě v sobotu večer. Nejlepší je koupit rohový přístroj, protože méně společných (přilehlých) stěn znamená méně hluku. Zvuková izolace však moc nepomůže, pokud se váš druhý sousedka bude pyšnit Pink Floyd každou neděli v 2 hod.
Klient, který koupil byt v přízemí u schodiště vedoucího do druhého patra, se obával, že slyší zvuky kroků po schodech, a tak jsem navrhla, aby mluvila s posádkou nahoře. Ukázalo se, že rezident byl prezidentem HOA a držitelem pro udržení klidnosti.
Jaké jsou vybavení, parkování a omezení pro zvířata?
- Zjistěte si hodiny použití bazénů, lázní a rekreačních oblastí, jako jsou tenisové kurty nebo herní místnosti, a ujistěte se, že tyto časy pracují s vaším rozvrhem.
- Jak se obsluhuje parkování pro hosty a kolik parkovacích míst je vybaveno každou jednotkou? Je možné si pronajmout další parkovací místo, pokud ho potřebujete?
- Kolik vám bude účtováno nahrazení ztraceného klíče pro bezpečnostní bránu nebo klubovnu?
- Kolik zvířat můžete mít? Existují omezení velikosti? Máte dovoleno přivést domácí zvířata přes haly na vodítko?
Nakonec promluvte s lidmi, kteří tam žijí. Vydejte se na parkoviště nebo garáž v pozdních odpoledních hodinách, když se majitelé domů vrátí z práce. Pokud nenávidí asociace majitelů domů, řeknou vám nejistě, co je s ní špatné. Lepší zjištění sentimentu a důvodů, které za tím stojí, než si koupíte, než poté. HOA mají moc regulovat a peněžit peněz majitelů za porušení, jako nikdy předtím, takže se ujistěte, že jste úplně pochopili, co nakupujete, než se přihlásíte do spodního řádku .
V době psaní je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.