Čtenář se zeptá: Stáli jsme se od nákupu krátkých prodejů, protože jsme slyšeli, že trvají příliš dlouho a nemusí být přijata. Nyní se však trochu domníváme, že všechny dobré ceny jsou pro krátké tržby. Myslíme si, že bychom měli zvážit nabídku na krátký prodej. Ale nevíme, kde začít. Kolik nabídek můžeme udělat? Neměli bychom si udělat pár nabídek, pokud by někdo neprošel? A kolik pod nabídkovou cenou můžeme nabídnout koupit krátký prodej? "
Odpověď: Nabídková cena za krátký prodej je pro kupce často velice matoucí. Nejste sami se svými otázkami. Mnoho krátkých prodejních kupců má pocit, že oni a jejich agenti jsou jako nevidomí, kteří vedou slepce a v některých ohledech jsou. Je to proto, že je k prodeji jen málo komponent. Máte pravdu, že ne všechny krátké prodeje jsou blízko .
Cenová cena krátkého prodeje
Největší otázkou v krátkém prodeji je cena. Jak realistická je cena v katalogu? Na začátku, pokud prodejce nesplňuje podmínky pro provedení krátkého prodeje, není seznamová cena relevantní. To proto, že prodejci, kteří nemají nárok na krátký prodej, mohou zjistit, že jejich krátký prodej bude odmítnut. V takových případech banka krátkodobý prodej neschválí, i když jste ochotni zaplatit tržní hodnotu.
Nemůžete zavěsit svůj klobouk na prodejní cenu krátkého prodeje. Jediná věc, kterou vám cena v listu sděluje, je, kolik trvá na to, aby prodejce uzavřel kupní smlouvu , a někdy to ani neudělají.
Například v mém MLS, agenti výpisu jsou povinni informovat agenty kupujícího, pokud prodejce nebude akceptovat cenu v listinné podobě, ale ne všechny MLS společnosti vyžadují toto zveřejnění.
Pokud je listová cena příliš nízká, banka odmítne krátký prodej . Navíc nízká cenová cena by mohla být strategií používanou zprostředkovatelem prodeje a prodávajícím, aby přitahoval několik nabídek na krátký prodej .
Stručně řečeno, prodejní cena krátkého prodeje by mohla znamenat velmi málo, pokud vůbec nic.
Jak zjistit cenu nabídky pro krátký prodej
Budete muset myslet jako agent BPO . S výjimkou několika typů krátkodobých prodejů banky obecně neplatí za hodnocení. Je to jako odříznutí nosu, aby vystrašilo tvář, ale banky chtějí ušetřit trochu peněz. Nevěnují dostatečné důvěře znalostem a zkušenostem, které mají znalci nemovitostí. Mají tendenci si myslet, že jakékoliv teplé tělo může posoudit domov, a tento předpoklad by byl špatný.
Tomuto problému bychom neměli, kdyby banky důvěřovali agentům s krátkodobým výpisem z prodeje, ale nemají s dobrým důvodem . Agent krátkého prodeje představuje prodejce, nikoliv banku. Agent krátkého prodeje také chce rychle prodávat tento domov. Cena, kterou krátký agent prodeje považuje za tržní hodnotu, může být přímo na nosu, nebo by mohla být klamavě nízká.
Takže krátká prodejní banka najme agenta BPO a zaplatí tomuto agentovi méně než 100 dolarů za výrobu BPO. Ten agent může být místní agent nebo agent by mohl žít z této oblasti. Je to štěstí remízy. Ale mnoho agentů BPO se bude zabývat prodejem srovnatelného prodeje v okruhu 1/2 míle od předmětu nemovitosti.
Budou porovnávat podobné náměstí a věky. Můžete udělat totéž.
Různé druhy nabízejí ceny za krátký prodej
Zatímco existuje řada způsobů, jak vypočítat tržní hodnotu, ne každý agent BPO využívá všechny nástroje dostupné agentovi. Agent BPO by mohl zvážit pouze poslední 3 měsíce prodaných domů, které jsou nejblíže předmětu nemovitosti. Agent by mohl ignorovat polohu, podmínku, jedinečné faktory a trendy, jako jsou nižší ceny aktivních a čekajících výpisů.
Zde jsou různé typy krátkých prodejních nabídek a proč jsou různé:
- Kupní cena za krátký prodej. Jedná se o cenu, na kterou se obchodník na prodej a prodejce dohodnou. Používá se k přitahování nabídky. Může být vysoká; může být nízká; může to být přímo na peníze.
- BPO agent krátká prodejní cena. Tato cena je často vypočítávána statisticky, ale bez vnitřní kontroly je v zásadě bezcenná. Dokonce i při inspekci interiéru nejsou ceny BPO vždy správné, především proto, že agent v okolí nemusí fungovat. Ale to je nabídková cena, kterou krátká prodejní banka přijme.
- Názor místního kupujícího na hodnotě. Sousední specialista je pravděpodobně vaší druhou nejlepší sázkou pro poctivý názor na tržní hodnotu. Tento agent bude znát historii a trendy nákupu domů v dané čtvrti. Pokud je tato cena vyšší než hodnota BPO, ať už nabízíte cenu kdekoli poblíž této hodnoty, je z velké části založena na tom, jak špatně chcete doma a na to, zda čelíte konkurenčním nabídkám.
- Názor místního odhadce na tržní hodnotě. Hodnocení vám bude stát v průměru mezi 300 až 500 dolarů, avšak profesionální odhadce se zkušenostmi, které ohodnotí bydlení v tomto okolí, by měl vytvořit platné hodnotové stanovisko. Přesto je to jen názor jedné osoby.
- Hodnocení kupujícího úvěru krátkého prodeje. Tento typ hodnocení se provádí prostřednictvím fondu hodnocení a odhadovač může nebo nemusí být zkušený a nemusí vědět okolí. Díky kocovině způsobené HVCC je v zásadě hodnocení ověření nabídky, nikoliv validace skutečné tržní hodnoty.
V dolní řadě, trik výběru prodejní ceny krátkého prodeje, je zjistit, kolik bude banka chtít, na základě cenového stanoviska agentury BPO. Nabídková cena musí být přiměřená. Banka může nebo nemusí povolit slevu při čekání na krátké schválení prodeje . Mějte však na paměti, že ani vaše nabídková cena ani cena agentury BPO nemohou mít nějaký základ v tržní hodnotě. Částka, kterou zaplatíte, a tržní hodnotu mohou být dvě odlišné věci.
Stačí se připravit na protiúčet od banky, pokud je vaše nabídka příliš nízká.
Chcete-li odpovědět na otázku týkající se několika nabídek nákupu . Měli byste si s vaším právníkem promluvit o nástrahách a právních nevýhodách při psaní několika nabídek na krátký prodej, když si nemůžete dovolit koupit všechny. Obecně platí, že etické subjekty tuto praxi odrážejí, pokud kupující v nabídce neuvede tuto skutečnost.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.