Odpověď: V krátkém prodeji nejvíce často uváděná cena znamená "diddly squat". Jak to může být, možná se ptáte. Jak může agent a její prodejce dát cenu na krátký prodej, který není skutečný? To se děje každý den ve městech po celé Americe.
Ve všech těchto městech jsou kupující stejně jako ty, kteří se ptají stejnou otázku: Jak flexibilní je tato krátká prodejní cena? Nebo se ptají: Jak nízká bude prodejce? Protože to chtějí vědět kupující, jako jste vy. Co mohou koupit tento krátký prodej v? Jakou cenu můžou nabídnout? Pokud nabízejí listinné ceny , banka musí tuto cenu přijmout, ne? Odpověď je ne. Banka ne.
Jaký hrnce. Jak to může být? Jak může prodejce a její agentka uvést do omylu celou skupinu kupujících, jako byste si mysleli. Je to tak, jak jsou ceny za krátké tržby . Některé ceny jsou správné a některé krátké prodejní ceny nejsou.
Předem schválená krátká prodejní cena
Nejprve si uvědomte, že krátký prodej je výsadou.
Není to správné. Banky nemusí schvalovat krátké tržby. Neexistuje žádný zákon, podle něhož banka musí poskytnout prodejci podvodních domů krátký prodej . Banky realizují krátké tržby na základě 5 principů:
- Prodávající je pod vodou
- Prodávající má potíže nebo je v bezprostředním nebezpečí uzavření trhu
- Kupující je oprávněn koupit domů
- Je výhodnější krátkodobý prodej než vyloučení
- Cena je přiměřená nebo v tržní hodnotě
Je to poslední kulička, na kterou banky pečují, když se rozhodnou předběhnout krátký prodej. Chtějí mít kontrolu nad cenami. Ovládání cenových nástrojů neztrácí čas pracovat na krátkém prodeji, který je příliš nízký. Ale to také znamená, že nemusí dostat žádnou nabídku, protože si vybrali špatnou cenu.
Z tohoto důvodu se mi nelíbí předem schválené krátké tržby. Bylo by více smysluplné, aby banky nechaly na trhu stanovit prodejní cenu, ale ne všichni hrají spravedliví a ne každý krátký prodej je ceněn podle trhu.
Navíc si kupující musí uvědomit, že právě proto, že banka předem schválila prodejní cenu, nemusí nutně znamenat, že kupující musí tuto cenu nabídnout. Kupující může nabízet méně, ale banka by ji nepřijala. Pokud však kupující nabídne předem schválenou cenu, krátký prodej bude schválen, pokud kupující splní podmínky.
Jak si banka zvolí krátkou prodejní cenu?
Já jsem se kolem a kolem s bankami na ceně více než jakýkoli jiný aspekt v krátkém prodeji. Například jsem uvedl krátký prodejní dům , například za 599.000 dolarů a obdržel nabídku za 599.000 dolarů.
Banka rozhodla, že chce 635 000 dolarů. Kupující se dohodli na zvýšení ceny na 635 000 USD. Pak věřitel kupujícího ocenil cenu ve výši 599 000 USD. Banka pak souhlasila s prodejem ve výši 599 000 USD.
Většina bank se spoléhá na BPO . Nabírají agenta, který se zabývá rychlými mini-hodnoceními za levné ceny. Ten agent hledá domovy v okruhu z objektu objektu. Domy jsou podobné čtvercové záběry, věk a stav.
Tento systém funguje dobře, pokud existují srovnatelné tržby za poslední 3 měsíce a pokud je sousedství stejné. Často je však třeba, aby se agent BPO přizpůsobil hodnotě odečtením nebo přidáním prodejní ceny neporovnatelných domů. Ne každý agenti ví, jak to udělat. Nebo může agent překročit okrajové hranice okolí a neuvědomit si, že jiný soused řídí jinou cenu.
BPO, jako hodnocení, jsou kombinací umění a vědy, nikoliv vědy. Než si koupíte krátký prodej nebo uděláte nabídku na krátký prodej , měli byste požádat svého agenta, aby provozoval srovnatelný prodej , stejně jako by to agent BPO udělal. Pak budete mít docela dobrou představu, zda banka přijme vaši nabídku. Pokud se prodejce domnívá, že banka přijme vaši nabídku, prodávající přijme Vaši nabídku. To je tajemství.
V době psaní je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.