Otázka: Měli bychom udělat HARP refinancování nebo krátký prodej našeho podmořského domu?
Čtenář se zeptá: "S manželem se snažíme zjistit, zda bychom se měli pokusit prodat náš dům jako krátký prodej, nebo se na něj obracet a požádat o vládní refinanční program HARP . Náš realitní agent nám říká, ale my se nám líbí myšlenka na snížení našich hypotečních plateb.Jsme dlužní téměř 300 000 dolarů, a zatímco hodnota našeho domova je asi 165 000 dolarů, náš hypoteční chlapík říká, že můžeme ušetřit 635 dolarů měsíčně, pokud budeme mít nárok na refinancování HARP. Měli bychom provést HARP refinancování nebo krátký prodej ? "
Odpověď: Zda by majitel domu měl krátkodobě prodávat versus refinancování HARP, není to, že by byl řez a suchý. Jistě, ve většině případů by logika diktuje, že majitel domu je pravděpodobně lépe za dva roky po krátkém prodeji, než po refinancování HARP, ale před rozhodnutím se musí hodně zvážit.
V první řadě je, zda budete mít nárok na program. Mnoho krátkých prodejních bank uvolnilo požadavky na krátký prodej, a nikoliv každý věřitel vyžaduje finanční potíže, zvláště po roce 2012. Pokud však vaše banka vyžaduje finanční potíže a nemůžete dokumentovat utrpení, nemusíte mít nárok na krátký prodej vůbec. Což by dělalo otázku jako ospravedlnění, ne?
Takže první věc, kterou vám navrhuji, je promluvit s krátkým prodejním agentem, abyste zjistili, zda se kvalifikujete na krátký prodej. Vezměme si vládu do programu krátkého prodeje společnosti HAFA, pokud je pravidelný krátký prodej příliš restriktivní.
Ale pokud půjdete na cestu HAFA, ujistěte se, že opravdu chcete udělat krátký prodej před tím, než budete požádáni o HAFA. Někteří věřitelé vám neumožní znovu použít, jakmile předběžnou kvalifikaci udělíte, pokud byste měli po schválení změnit názor.
Je důležité si uvědomit, že nemůžete udělat obojí. Musíte zvolit jeden program. Buď HARP Refinance nebo krátký prodej.
Kvalifikace pro HARP Refinance
- Omezeno na půjčky Fannie Mae a Freddie Mac.
Program refinancování HARP se vztahuje pouze na půjčky držené Fannie Mae nebo Freddie Mac. Pokud vaše půjčka není Fannie Mae nebo Freddie Mac, nebudete se kvalifikovat. Můžete zjistit, jestli je vaše půjčka Fannie Mae nebo Freddie Mac tím, že půjdete do Fannie Mae Loan Look Up nebo Freddie Mac Loan Look Up. Budete potřebovat znát poslední čtyři číslice sociálního pojištění primárního dlužníka.
- Původ úvěru 1. června 2009 nebo dřívější.
Pokud jste vybrali hypotéku dne 2. června 2009 nebo později, pravděpodobně nebudete mít nárok na HFP Refinance. V tuto chvíli nejsou žádné výjimky, ale to by se mohlo změnit.
- Více než 80% LTV
Pokud je váš dům pod vodou, váš LTV (poměr úvěru k hodnotě ) překročí 80% tržní hodnoty - protože tržní hodnota je obecně nižší než váš zůstatek úvěru. Většina lidí nemá problém s tímto kvalifikačním faktorem.
- Žádné pozdní platby.
Ačkoli program HARP Refinance umožňuje jednu pozdní platbu v předchozích 12 měsících, mnoho věřitelů neposkytne půjčku dlužníkovi, který byl delikventní, bez ohledu na pokyny HARP. Tyto dodatečné požadavky poskytovatele, které se mohou lišit od požadavků stanovených v programu, se nazývají překryvy.
- První refinancování HARP.
Pokud se pravidla nezmění a s jednou malou výjimkou můžete provést pouze jednu refinanci HARP a poté, co ji udělíte, nemůžete opět refinancovat prostřednictvím HARP. Pokud však po HARP Refinance máte problémy s uskutečňováním plateb, můžete vždy k pozdějšímu datu požádat o krátký prodej.
HARP Refinance Vs. Krátký prodej
Krátká prodejní pravidla pro nákup jiného domu po krátkém prodeji jsou typicky 5 let pro konvenční půjčku a 3 roky pro půjčky FHA . Řekněme, že jste udělali krátký prodej místo toho a prodali svůj domov. Nevýhody krátkého prodeje jsou:
- Už nejste doma.
- Musíte se přesunout jinam a stát se nájemcem.
- Možná budete muset vyjít z vašeho okolí.
- Ztrátíte daňový odpočet za vlastnictví domova.
- Neexistuje žádná záruka, že se kvalifikujete do 3 let na nákup jiného domova, protože osobní situace se mění a zákony se mění.
Pokud jste vybrali možnost refinancování HARP, za 2 roky jste ušetřili 15 240 dolarů (635 platbový rozdíl x 24 měsíců). Za 3 roky ušetříte ještě více, $ 22,860. Bude tržní hodnota vašeho domu zvýšena, aby se vykompenzovala skutečnost, že stále dlužíte asi 300 000 dolarů na domě, která stojí 165 000 dolarů?
Možná to není důležité. Důvodem, proč by to nemuselo být, je to, že možná nebudete chtít prodat. To znamená, že budete i nadále platit v domě, dokud nezaplatíte hypotéku ve výši 300 000 USD.
Pokud jste ale zvolili krátký prodej, na konci 3 let můžete získat nárok na nákup jiného domu. Pokud si myslíte, že ceny domů zůstanou relativně stabilní v tomto časovém období, znamená to, že byste mohli koupit dům stejně jako dům, který jste prodali, s výjimkou dnešní tržní hodnoty 165 000 USD. Dokonce i kdyby se úrokové sazby zdvojnásobily, vaše platba bude stále nižší než platba, kterou platíte dnes.
Ale pro některé lidi to není otázka logiky nebo finančního uvažování. A to je v pořádku, naprosto v pořádku. Lidé často kupují nemovitosti z emocí a zůstávají v tom domě na základě emocí. Nikdy se necíťte špatně, pokud zvolíte refinancování HARP za krátký prodej. Rozhodnutí, které uděláte, je pro vás to pravé rozhodnutí.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.